來源網(wǎng)絡我們來探討一下深圳沙井天虹商場（Shenzhen Shajing Tianhong Shopping Mall）這個案例，它確實是一個在非地鐵核心地段取得成功的有趣現(xiàn)象，可以被視為一種“逆襲”。
"沙井天虹的背景與挑戰(zhàn)："
1. "地理位置：" 沙井位于深圳寶安區(qū)，雖然人口基數(shù)龐大，是重要的居住和產(chǎn)業(yè)區(qū)域，但早期交通相對不便，并非地鐵上蓋或緊鄰主要地鐵線路。這限制了其輻射范圍和客流的便利性。
2. "競爭環(huán)境：" 沙井區(qū)域商業(yè)競爭激烈，周邊既有社區(qū)型小店，也有其他大型購物中心（可能包括部分地鐵上蓋或交通更便利的項目），分流了客源。
3. "非地鐵上蓋的劣勢：" 在地鐵成為購物主流趨勢的背景下，缺乏地鐵帶來的巨大客流和便利性，是最大的挑戰(zhàn)。
"沙井天虹的“逆襲”策略與成功因素："
1. "精準定位與客群深耕："
"鎖定沙井及周邊：" 天虹深耕沙井本地的龐大居住人口，定位為服務社區(qū)的大型購物中心。
"滿足剛需與品質(zhì)需求：" 提供豐富多樣的商品，涵蓋超市、服裝、家居、餐飲等，滿足周邊居民日常生活和品質(zhì)提升的需求。尤其是在生鮮、日用品方面，超市部分是重要吸引點。
2.
相關內(nèi)容：
作者：福貴
“決定房地產(chǎn)價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！”
李嘉誠的這句至理名言，一直被地產(chǎn)界人士奉為金科玉律。
東京涉谷，東京最具代表性的商圈之一，有著“年輕人之街”的美稱，是日本潮流文化的發(fā)祥地。澀谷站作為東京最重要的樞紐之一，共九條線路貫穿其下，依托交通樞紐，商業(yè)配套也極其旺盛。
廣州太古匯，昔年為了拿地盤、等地鐵線路，花了7年時間，期間就在地塊挖了個坑，顯示太古地產(chǎn)的存在，現(xiàn)如今，廣州太古匯已是廣州頗具代表性的商業(yè)。
深圳壹方城，出乎意料的，開業(yè)后就成為黑馬，而其成功也有不少客觀因素存在，一是位置臨近前海，二是地鐵直達，區(qū)位的優(yōu)越性和交通的便利性使其開業(yè)就成為打卡地，現(xiàn)在更是很多年輕人聚會的首選。
有著mall都之稱的深圳，每年有不少項目入市，也有不少項目無聲地“死去”，縱觀深圳市場，活得很好的，基本都是交通便利，和地鐵很近的項目。
但是，地鐵站點有限，有些商業(yè)項目無法享受地鐵帶來的紅利，遠離地鐵活得很好的商業(yè)項目，寶安海雅繽紛城算一個。
除了寶安海雅繽紛城這種活得很好的，更多的還是一些不溫不火的項目，這些遠離地鐵的商業(yè)項目又能通過什么方式存活下來，甚至活得很好呢？
本文將以寶安沙井天虹商場作為案例分析，選取兩家天虹商場為案例，一是因為兩家商場皆遠離地鐵，并且處于同一片區(qū)，二是為同一運營商經(jīng)營，可參考性相對更大一些。
天虹商場沙井店：人氣旺盛新沙天虹購物中心：人氣不佳
天虹商場沙井店
天虹商場沙井店，地處寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)中心路與創(chuàng)新路交匯處，經(jīng)營面積3萬㎡，于2004年4月23日開業(yè)，通過地圖測距可知，該商場與11號線沙井站直線距離為1.2公里，步行大概需要20分鐘（高德地圖數(shù)據(jù)）。
從天虹股份2019年年報可知，這家開業(yè)已有16年的門店，營業(yè)收入在天虹商場中排名前五。
10月25日，周末，從現(xiàn)場情況來看，相對于商場所處的位置來說，人流量很不錯。
筆者到商場的時候，是中午12點半左右，站在商場外面，可以看到商場外圍停車區(qū)域早已停滿車輛，現(xiàn)場有工作人員在做指引，直接將原本的活動區(qū)域作為臨時停車位。
進入商場，一樓以美妝鐘表鞋履為主，當時一樓的人并不多，但是到下午3點之后，一樓的人不少。
二樓主要以天虹超市及零售為主，當時雖已是中午飯點，但是也能看到超市里面有不少人在采購，收銀區(qū)還出現(xiàn)排隊付款現(xiàn)象。
超市門口有幾家輕食餐飲小店，當時去的時候已經(jīng)坐滿，一直到1點多，還有不少人在吃東西。
三四樓則是以女裝、男裝為主，這部分區(qū)域到3點后，人氣也不弱。
五樓則以兒童親子業(yè)態(tài)為主，可以看到兒童娛樂區(qū)域有不少小朋友在玩耍，而緊鄰娛樂區(qū)的幾家餐飲門店，也出現(xiàn)排隊情況。
新沙天虹購物中心
而同樣位于沙井的新沙天虹購物中心，卻是呈現(xiàn)出完全相反的場景。
新沙天虹購物中心，地處寶安沙井新沙路與西環(huán)路交匯處，經(jīng)營面積10.5萬㎡，于2016年12月16日開業(yè)，與沙井地鐵站的直線距離2.5公里，步行大概需要40分鐘（高德地圖數(shù)據(jù)）。
10月26日晚上6點半左右，到達現(xiàn)場時，商場外人來車往。
而商場內(nèi)，除了一樓人流稍微有一點之外，整體頗為冷清，整個商場安靜得堪比圖書館。
原以為正值飯點，逛街的人應該都聚集在餐飲區(qū)域，最后的結(jié)果卻是大失所望。
從一樓乘扶梯，一路往上，每一層的人數(shù)都可以用雙手數(shù)出來。
一些公共活動空間基本看不到人，同樣的兒童娛樂場所只看到兩個工作人員在閑聊。
到了六七樓餐飲集中區(qū)，除了6樓一家點品集需要排隊之外，其它餐飲門店客流都較為一般。
占地3萬㎡的國內(nèi)購物中心首個夜宴主題美食街——YES！街，粗略看了一下，大概關了五六家門店，剩下的也是沒什么客人。
還有海底撈不用排隊，去了就有座位，星巴克除了外擺區(qū)幾個坐著吸煙的男士之外，店內(nèi)就看到寥寥幾個人點單。
運營思維轉(zhuǎn)變以及明確客群
同樣都是天虹運營的兩家商場，同樣都是遠離地鐵，不一樣的地方應該是天虹商場沙井店算是百貨形態(tài)，新沙天虹購物中心算是購物中心。
按照目前商業(yè)市場發(fā)展主流，新沙天虹購物中心應該會更火，同時天虹也在向購物中心轉(zhuǎn)型，運營力度上也會有所偏向。但是，現(xiàn)場所看到的情況卻恰恰相反。
細究下來，可以從以下幾個方面查找原因。
1、運營思維難以轉(zhuǎn)變。
世界上唯一不變的就是變化。商業(yè)發(fā)展瞬息萬變，相對應的，運營思維也需要隨之而變，但這也是最難轉(zhuǎn)變的。
傳統(tǒng)百貨受到電商沖擊，最近幾年，基本都在轉(zhuǎn)型，從新沙天虹購物中心目前的情況來看，可以明顯的發(fā)現(xiàn)天虹還未能擺脫傳統(tǒng)運營思維。
購物中心強調(diào)體驗，為消費者提供舒適的購物環(huán)境，而在新沙天虹購物中心，進門就看到各種事物充斥眼球，原本應該留給消費者的公共區(qū)域，卻被放置的各類攤位占據(jù)，甚至連扶梯口位置都不放過。
同時，新沙天虹購物中心存在著大量承重柱，一般而言，除了百貨以及年代比較久遠的購物中心，很少會將承重柱凸顯出來。
密集排布的攤位以及承重柱，不僅阻擋視野，也使人明顯感到空間的逼仄，對于越來越注重體驗的消費者來說，這就是在實力拒客。
而與新沙天虹購物中心僅一街之隔的京基百納廣場，在空間體驗上比新沙天虹要好不少，從當晚看到的情況來看，人氣也相對新沙天虹要好一些，比如晚上8點，有些餐飲門店還有不少消費者。
2、明確客群。在筆者看來，商場定位，最直接的目的就是明確客群，定位高與低，最終還是要符合自身實力以及周邊群體的消費能力。
雖然天虹商場沙井店屬于百貨業(yè)態(tài)，但是從品牌上來看，能夠體現(xiàn)出濃濃的家庭生活氣息，也就是說，在天虹商場沙井店可以滿足日常生活所需。
從品牌價格來看，天虹商場沙井店的美妝品牌并不是千篇一律的頭部品牌，很多都是平常家庭可以消費得起的。
而服飾類產(chǎn)品很多都有折扣優(yōu)惠，并且涵蓋了男女裝、兒童裝，對于一個家庭來說，逛一次商場，基本上可以買到很多需要的東西。
同時，也是一家人休閑聚會的方式。
而天虹超市，則可以滿足周邊消費者日常菜品需求。
這可以以當天所看到的場景為佐證，當天前往天虹商場沙井店的消費者基本上以家庭為主，大人加小孩是標配，幾家餐飲店也是一個家庭一桌，就沒看到有單獨一個人做一桌的客人。
應該都知道，沙井一直都是工廠比較集中的地方，外來務工者比較多，這些人在生活需求上，可能會相對節(jié)儉一些，會更加注重性價比，價格相對較低以及有折扣優(yōu)惠，很容易就能夠吸引不少人前往購物。
這些人也有很多并不是在意地鐵是否方便，因為不少人出行都會直接騎著小電驢，對于他們來說，這會更加方便。
當然，也要面對深圳在產(chǎn)業(yè)升級的過程中，不少外來務工人員不得不被迫離開的事實，就如去年網(wǎng)傳沙井街道走了幾萬人，加上今年疫情，也有不少人沒有返回深圳，這些人員的流失，對于商場來說，也會造成一定影響。
而在新沙天虹購物中心，卻看不出明顯定位，更像是招一些品牌將商場填滿，走時尚潮流抑或家庭親子等，都不是很明確。
3、商場細節(jié)以及業(yè)態(tài)排布。
在傳統(tǒng)百貨業(yè)摸爬滾打幾十年，天虹的經(jīng)驗已經(jīng)很豐富了，在業(yè)態(tài)上有著一套相對固定的模式，一個個柜臺以及明確的區(qū)域劃分，消費者可以很明確的找到所需。
而在做購物中心時，卻力有不逮。
從新沙天虹購物中心來看，基本每一層都有餐飲、零售、娛樂版塊，這就導致每一層的重點很模糊。
而成熟的購物中心，零售服飾、餐飲、娛樂，每一層都會有集中的側(cè)重點，消費者在購物的時候不會因為突然的轉(zhuǎn)變而出現(xiàn)心態(tài)變化。
注重TOD更要重視人貨場的重構(gòu)
幾個月前，關于TOD商業(yè)概念在業(yè)界傳播開來，各大開發(fā)商拿地也多以靠近交通樞紐為主。
不容置疑，在商業(yè)方面，核心區(qū)域的地塊先天上就有優(yōu)勢，能夠聚集更多的人氣。
但是，狼多肉少，一座城市真正核心的地塊有限，加上現(xiàn)在拿地成本上升，能夠拿到好地塊的也多為實力強勁的頭部開發(fā)商。
而商業(yè)作為提升人們生活品質(zhì)必不可少的一部分，不可能只會在核心區(qū)域建造，那些遠離交通樞紐的商業(yè)在沒有先天優(yōu)勢之下，更要注重的是人貨場的重構(gòu)。
這對于任何一個運營商來說都是必要的。
畢竟，消費者才是根本，商業(yè)玩法不管怎么變，最終的目的都是為消費者服務。
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