相關(guān)閱讀延伸：商場：免稅與折扣業(yè)態(tài)將重塑中國零售版圖 | 2026消費世界指南⑥

編者按

今天，我們的消費世界已經(jīng)高度發(fā)達(dá)。明天，它又將呈現(xiàn)怎樣的光景？站在歲末年初，我們選取了餐飲、茶飲、飲料、服裝、奢侈品、美妝、商場、商超、潮玩、演出等十個廣受矚目的消費領(lǐng)域，請相關(guān)行業(yè)的長期觀察者逐一開展對談。

我們想從這些觀察者口中一探在2026年，乃至更長遠(yuǎn)的未來，人們的衣食住行和吃喝玩樂里會有哪些新的體驗出現(xiàn)。更進(jìn)一步的，我們會談到今天一些行業(yè)的熱潮背后有何隱憂，一些行業(yè)當(dāng)前的困境又能如何破局。

零售商業(yè)地產(chǎn)：免稅與折扣業(yè)態(tài)將重塑中國零售版圖

近年來，零售商業(yè)地產(chǎn)始終為客流和盈利所困。在標(biāo)準(zhǔn)化大盒子逐漸讓人審美疲勞的背景下，差異化和特色化，正成為業(yè)主和品牌方必須考慮的方向。為此，《第一財經(jīng)》雜志采訪了仲量聯(lián)行中國區(qū)零售研究負(fù)責(zé)人朱建輝，探討中國零售商業(yè)地產(chǎn)的未來可能性。

仲量聯(lián)行中國區(qū)零售研究負(fù)責(zé)人 朱建輝

Yi：YiMagazine

Zh：朱建輝

Yi：疫情之后，社區(qū)商業(yè)似乎比核心商圈商業(yè)人氣更旺，怎么理解這種現(xiàn)?象？

Zh：整體來看，消費結(jié)構(gòu)仍處于調(diào)整中。服飾、鞋包、化妝品等傳統(tǒng)零售品類趨緊，導(dǎo)致當(dāng)前周期中零售地產(chǎn)承壓、招商運營面臨挑戰(zhàn)。另一方面，以情緒價值、生活方式為主的業(yè)態(tài)，如健康、文旅演藝、體育運動等仍在發(fā)展。

據(jù)我們統(tǒng)計，中國主要城市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場平均空置率并未大幅上漲，仍有表現(xiàn)突出的零售商業(yè)項目出現(xiàn)在核心商圈。因此，不能簡單地認(rèn)為核心商圈人氣就一定不如社區(qū)商業(yè)。

社區(qū)商業(yè)顯得突出，原因主要有兩點：一是疫情后開發(fā)商開始重視社區(qū)商業(yè)，持有型社區(qū)商業(yè)的出現(xiàn)也提升了社區(qū)商業(yè)的檔次和內(nèi)容；二是供給側(cè)變革為品牌擴(kuò)張創(chuàng)造條件，更多品牌和業(yè)態(tài)進(jìn)入社區(qū)，居民日常消費得以回歸社區(qū)型品牌門店。同比數(shù)據(jù)也顯示，空間營造好、運營水平高的社區(qū)商業(yè)客流增長明顯，因此給人留下更活躍的印象。

Yi：在這種背景下，市中心商場的機(jī)會又在哪里？

Zh：市中心、城市級商圈的地標(biāo)商場仍是城市商業(yè)的天花板，能滿足對品質(zhì)、時尚、場景要求更高的廣域消費者，其購物和社交功能難以被替代，尤其在奢侈品和高端消費領(lǐng)域。

節(jié)假日經(jīng)濟(jì)和文旅消費回暖，顯著帶動了長沙、重慶、成都、西安等旅游城市的核心商圈消費。發(fā)展節(jié)假日經(jīng)濟(jì)和夜經(jīng)濟(jì)、打好文旅牌，是城市商業(yè)近期的重要出路。

賽事經(jīng)濟(jì)、演藝經(jīng)濟(jì)也是城市吸引客流的關(guān)鍵。大型運動賽事或頭部藝人演唱會通過“票根經(jīng)濟(jì)”拉動消費，實現(xiàn)流量轉(zhuǎn)化。社交網(wǎng)絡(luò)上的流量同樣可帶動線下回暖，如上海興業(yè)太古匯借助“路易號”等品牌活動顯著提升了餐飲客流和銷售?額。

此外，伴隨商業(yè)地產(chǎn)重心從粗放外擴(kuò)回歸中心城區(qū)，城市更新和“商改住”政策使核心商圈老舊資產(chǎn)煥發(fā)新價值，消費人口回流帶來潛在增量。

未來，核心商圈與非核心商圈應(yīng)“雙軌發(fā)展”：非核心商圈，尤其是社區(qū)商業(yè)以生活便利和黏性消費為主；核心商圈則應(yīng)聚焦品質(zhì)化、主題化，引入高端品牌、藝術(shù)展覽、潮流玩物、賽事演藝等內(nèi)容，成為各代際消費群體的首選目的地和國際消費中心城市的核心承載地。

Yi：展望未來3到5年，零售商業(yè)地產(chǎn)可能會出現(xiàn)怎樣的“新物種”？

Zh：一個比較明確的方向是免稅商業(yè)。在陸續(xù)實行的中國免簽政策的推動下，海外消費力回流，但與紐約、倫敦等國際消費城市，以及東京、曼谷等鄰居城市相比，中國免稅經(jīng)濟(jì)在規(guī)模、品牌乃至國際知名度等維度仍有差距。免稅商業(yè)是任何一個國家消費中心城市建設(shè)道路上的“基建”，與傳統(tǒng)有稅商業(yè)一起，構(gòu)筑起一個國家完整的商業(yè)體系，我們必須補(bǔ)齊短板。

今年海南封關(guān)，是中國免稅經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要里程碑。未來一兩年，隨著海南免稅商業(yè)新一輪發(fā)展和城市免稅店在主要城市落地，中國免稅經(jīng)濟(jì)有望迎來新階段。

此外，傳統(tǒng)零售商會更多嘗試主題性、內(nèi)容性場景營造，迎合社交網(wǎng)絡(luò)熱點。但項目總體形態(tài)不會大幅超出當(dāng)前認(rèn)知，“微創(chuàng)新”和“微改造”仍是市場主流。

在這一輪經(jīng)濟(jì)周期中，平價消費和基本消費在很多國內(nèi)城市，尤其非一線城市，是主流趨勢。無論是城市奧萊，還是城市周邊的大型目的地型奧萊，都在市場中擴(kuò)張，一些頭部開發(fā)商仍在進(jìn)駐這一賽道。我們的最新調(diào)查結(jié)果顯示，一些投資機(jī)構(gòu)在關(guān)注零售資產(chǎn)收購時，也愿意考慮購買奧萊這類資產(chǎn)，說明其發(fā)展仍受資本市場認(rèn)可。

與此同時，在所謂的“平價”消費日漸主流的觀點中，我們?nèi)钥吹健俺鐑r”消費的散點式崛起。中國年輕一代消費者的消費觀早已今非昔比，理解“前排觀影”與“團(tuán)券吃飯”的“非沖突性”，才能展望未來真正屬于中國年輕人的消費新物種。

我們認(rèn)為，人文符號、社群IP、流行文化等精神元素，更應(yīng)成為未來零售商業(yè)發(fā)展關(guān)注的方向，而考驗這場消費邏輯代際更替的是：如何讓流量變成可盈利的商業(yè)模式。在這一點上，泡泡瑪特以“IP創(chuàng)造”作出了現(xiàn)階段中國消費的開創(chuàng)性示范。

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