我們來分析一下五道口華聯（Wudaokou Hualian）閉店轉型以及購物中心模式在當前環(huán)境下能否留客的問題。
"五道口華聯的背景與閉店轉型"
1. "獨特的地理位置與資源：" 五道口華聯地處清華大學、北京大學等高校環(huán)繞的區(qū)域，同時又緊鄰中關村軟件園等高科技產業(yè)區(qū)，是一個典型的“高校+社區(qū)+科技”交匯地帶。這使其擁有龐大的學生、教職工和科技工作者客群。 2. "曾經的輝煌：" 在電商沖擊和實體零售普遍不景氣之前，憑借其獨特的地理位置和便利性，五道口華聯曾是該區(qū)域重要的商業(yè)中心和便民生活場所，客流旺盛。 3. "閉店與轉型：" 華聯集團近年來整體面臨經營壓力，部分門店進行關停、合并或轉型。五道口店選擇閉店并轉型，很可能是出于整體戰(zhàn)略調整、提升運營效率、應對激烈市場競爭（包括線上和線下競爭對手）等商業(yè)考量。這并非個例，而是零售行業(yè)普遍現象。
"購物中心模式能否留客？"
這是一個復雜的問題，不能簡單地說“能”或“不能”，需要看具體實施情況和市場環(huán)境。購物中心模式本身是一種有效的商業(yè)組織形式，但也面臨新的挑戰(zhàn)。
"購物中心模式的優(yōu)勢（理論上能留客的方面）："
1. "一站式購物體驗：" 購物中心集合了

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坐擁高校、社區(qū)的高密度消費客群基礎，華聯商廈五道口店卻不得不面臨閉店轉型的困局。北京商報記者走訪看到，華聯商廈五道口店內的商家全部打折出清，部分商戶已經撤店。近年來，華聯商廈接二連三的閉店轉型購物中心業(yè)態(tài)。有分析認為，多數華聯商廈建筑面積較小、房屋結構和空間設計難以滿足經營需求。

年后閉店調整

目前商場正在進行打折促銷，為閉店做準備。北京商報記者走訪華聯商廈五道口店看到，該商場里張貼的告示顯示，BHG（北京）百貨有限公司五道口店將于2020年2月1日起停業(yè)改造。同時，該商場將成立專門機構完成停業(yè)后的各項事宜。北京商報記者走訪時看到，華聯商廈五道口店一至四層貨品正在全場出清，還有部分門店已經撤出。

與緊鄰項目經營狀況反差較大。北京商報記者看到，華聯商廈五道口店與五道口購物中心緊鄰，內部也是打通的。華聯商廈為百貨業(yè)態(tài)，一層鞋區(qū)因折扣力度較大，消費者趁機撿漏，相比2至4層的客流較多一些。

而在五道口購物中心內，往來消費者較為密集，多為年輕客群。雖然兩個商場內部打通，但華聯商廈并沒有借勢到五道口購物中心的客流。

北京商報記者隨機采訪的一位年輕消費者表示，“華聯商廈五道口店商場已經有不少年頭了，里面售賣的品牌大多已經不是現在年輕人喜歡的品牌，還有許多中老年服飾，加之旁邊的五道口引入了不少網紅品牌和輕餐，在一定程度上造成了分流。”而對于閉店原因，截至發(fā)稿前，華聯集團并未回復記者的采訪問題。

據了解，華聯商場五道口店的經營范圍為一至四層，五、六層餐飲業(yè)態(tài)為五道口購物中心運營。其中，華聯商場五道口店的一層主要為珠寶、化妝品、男女鞋等；二層為女裝品牌、流行配飾、旅行箱包等；三層為男裝、針織內衣、羊絨制品等；四層為運動品牌、兒童品牌、家居用品等。

轉型購物中心

對于閉店調整后的未來方向，一位商場工作人員對北京商報記者表示，如今華聯商廈五道口店的品牌難以吸引周邊消費者到場，與隔壁五道口購物中心的反差較大，所以需要轉型。此外，這位工作人員透露，此次閉店主要是進行重新裝修，將現有的百貨轉型業(yè)態(tài)轉為購物中心。而負一層的華聯BHG超市是否閉店調整暫還未有定論。同時，商場要進行重新定位并重新招商引入新品牌，預計需要半年時間進行調整。

華聯商廈五道口店并非該華聯集團百貨板塊的首個閉店項目，近年來，華聯集團一直加速淘汰旗下百貨商場。其中，華聯商廈阜成門店在前不久宣布即將進行升級改造；位于海淀區(qū)農大南路的上地華聯商廈已于5月31日正式閉店；華聯商廈安貞店于2018年4月30日停業(yè)改造等。

華聯集團旗下百貨商場紛紛轉型購物中心。在上述閉店轉型項目中，上地華聯商廈閉店以后重新裝修，將百貨部分轉型為購物中心，與相鄰的華聯購物中心打通；華聯商廈馬家堡店在2016年8月15日閉店停業(yè)改造，目前已完成購物中心改造；改造后的廣安門華聯商廈更名為越都薈，滿足周圍居民的基本日常生活以外，兒童教育成為越都薈的核心業(yè)態(tài)。

根據北京華聯商廈股份有限公司發(fā)布的2019年半年度報告指出，自2008年起，該集團實現了主營業(yè)務由百貨店經營向購物中心運營管理的戰(zhàn)略轉型。轉型以來，華聯集團通過購買、租賃、受托管理等方式獲得購物中心物業(yè)資源。截至本報告期末，該集團負責運營管理的購物中心數量從2008年的2家增長至30多家，項目分布在北京、成都、合肥、南京、西寧、沈陽、蘭州等地區(qū)。

調改風險猶存

對于華聯商廈五道口店的停業(yè)轉型改造，有聲音認為，一方面這能看出華聯商廈傳統百貨運營能力欠缺、尤其是團隊整體深耕運作有待提高，另一方面也有可能是華聯集團想開源節(jié)流。

“因為相比百貨的聯營，純購物中心的商場模式更多以租賃形式與品牌方合作，這就減少了人員團隊成本?！鄙鲜鰳I(yè)內人士說道。

他表示，但這同時也對團隊提出了更高的要求。“因為購物中心更考驗的是整個商場大招商、大物業(yè)、大營銷的綜合能力，同時考慮到華聯商廈五道口店的特殊位置，大學生和社區(qū)群體都有，那么后期購物中心在品牌迭代頻率，商品的更新頻次上尤其要注重，同時需要注重品質?！?/p>

中國商業(yè)聯合會智慧商業(yè)分會常務副會長兼秘書長范艷茹在接受北京商報記者采訪時也表示，購物中心近來也越發(fā)強調的一點就是“千店千面”。

對此，北京商業(yè)經濟學會常務副會長賴陽也表示認同，他坦言：“每一個項目都有特點但也都有共性，目前以購物為目的的出行需求減弱這是大勢所趨，所以商場就應該從單純賣商品逐漸轉變?yōu)橐粋€提供生活方式的平臺。”但如今的購物中心競爭越發(fā)激烈，定位座購物中心那就一定要開始有鮮明的定位，例如文化、或者藝術、時尚等，同時也要抓住區(qū)域輻射人群的特性、更好滿足其需求，爭取做到“一店一策”。

對于華聯商廈五道口店的轉型，賴陽表示，大學生群體居多的商場更多可考慮向文化、藝術類的業(yè)態(tài)做一定傾斜例如書吧，同時還可引進DIY等體驗式消費門店，餐飲方面則應該注重性價比，同時兼具信譽度的網紅品牌等?！皶r尚、藝術、品牌、沉浸，這是商場轉型可注意的四個關鍵點，時尚不一定是大牌而是有獨特價值的，藝術則是有相關的藝術活動的舉辦、打卡等，沉浸式則可以引入學生更愿意主動參與近來的項目，總之是要很大程度上滿足這部分群體有品質追求氛圍的社交需求?！?/p>

至于社區(qū)群體的覆蓋，賴陽表示，可以適當引入年輕家庭區(qū)域兒童體驗區(qū)等，同時受歡迎的家庭式餐飲連鎖可重點考慮。他告訴記者：“沒有一個商場是滿足某單一消費群體，在為商場貼上標簽后，還可以在業(yè)態(tài)中品牌的選擇、生態(tài)的組合方面下功夫，去做適當的平衡以盡可能滿足不同群體需求。”

賴陽強調，轉型購物中心是大勢所趨的，但要把握大勢需要切實做到成功購物中心所做到的點?！叭ツ暌詠聿簧侔儇涋D型，但所謂的品牌引入變成仿冒品的集聚，兒童業(yè)態(tài)僅僅是幾家兒童教育機構的入駐，餐飲則是不知名的大排檔扎堆開在商場內，這樣投機取巧的做法最終都直接導致了轉型的失敗。”

北京商報記者 王曉然 劉卓瀾 實習記者 陳媚