相關(guān)閱讀延伸：購物中心品牌調(diào)整和業(yè)態(tài)升級這樣做！

“一年一小調(diào)，五年一大調(diào)”，經(jīng)過千錘百煉的購物中心才能更貼近消費者。本文總結(jié)了購物中心開業(yè)后品牌調(diào)整和業(yè)態(tài)升級的4大核心要點，并配以廣州正佳廣場、北京新光天地等6大成功案例，教你從“跨越生死”到“預(yù)防衰老“，的運營管理技巧！

要點1. 調(diào)整升級前，購物中心先做好考量

購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容

要點2. 購物中心“小調(diào)”和“大調(diào)”的運作指標(biāo)

再好的企業(yè)、再好的規(guī)劃、再好的招商業(yè)態(tài)，不可能做到一勞永逸、一成不變，要加強購物中心與周邊客戶群的匹配度，就必須不斷地進行調(diào)整，因此業(yè)內(nèi)也有“一年一小調(diào)，五年一大調(diào)”的提法。

1、一年一小調(diào)：業(yè)態(tài)與品牌的調(diào)整和優(yōu)化

租戶營業(yè)額分析是業(yè)態(tài)調(diào)整的依據(jù)。主要有兩個分析指標(biāo)：

其中，租售比指標(biāo)通常是拿一個租金周期內(nèi)的租金比對應(yīng)周期的營業(yè)額。通過這樣的比較，可以了解對應(yīng)租戶繳納的租金占其營業(yè)額的比重：

租售比指標(biāo)分析

2、五年一大調(diào)：項目定位的刷新

商業(yè)項目的定位不一定要高端，關(guān)鍵是要與商圈匹配，要與消費者對路。商業(yè)項目要依據(jù)正常商業(yè)規(guī)律進行定位，必須從以下方面展開：

此外，招商部門應(yīng)根據(jù)對消費人群類型的分析，不斷引進與消費人群需求相符的優(yōu)質(zhì)專業(yè)商家（產(chǎn)品），從購物中心商家（產(chǎn)品）組合角度提升消費人群對購物中心消費的總體滿意度。

要點3.購物中心開業(yè)后5年的運營管理策略

1、第一年：跨越運營“生死線”

2、第二年：步入運營“正軌”

3、第三年至第五年：預(yù)防運營“衰老”

調(diào)整硬件的方法

調(diào)整軟件的方法

要點4.做好業(yè)態(tài)升級要抓住核心，把握技巧

1、業(yè)態(tài)升級6大核心要素

2、業(yè)態(tài)升級研判

3、業(yè)態(tài)升級3大技巧

技巧1：產(chǎn)品再定位

每個購物中心中心脫胎換骨的過程，最重要的是認知和把脈市場趨勢。日常生活中，我們最怕的就是對市場趨勢的漠視和錯判，對微觀市場特征的模糊認知。產(chǎn)品定位的本質(zhì)是：我的客戶是誰？我有什么與眾不同？客戶為什么會來買單？

技巧2：業(yè)態(tài)優(yōu)化

優(yōu)化調(diào)整業(yè)態(tài)，是建立在大量的預(yù)招商和財務(wù)數(shù)據(jù)分析工作基礎(chǔ)上的。業(yè)態(tài)優(yōu)化的決策必須以財務(wù)數(shù)據(jù)模型為依據(jù)，以強有力的備選業(yè)態(tài)及品牌庫作為支撐。

技巧3：跨界經(jīng)營

購物中心與藝術(shù)、文化、健康等方面的聯(lián)姻是當(dāng)前最常用業(yè)態(tài)優(yōu)化、升級手法。

6大知名購物中心的成功調(diào)整升級方法

北京朝陽大悅城：主題街區(qū)打造，家居業(yè)態(tài)補充

百貨回歸，讓主題體驗革新商業(yè)：引入精品生活百貨革新者“HI百貨”，按照生活功能和場景進行分區(qū)，強調(diào)對個體的重視，營造情景體驗空間。

探索類型化主題街區(qū)：將位于項目北側(cè)5、6層的高位停車場重新改造，開辟出一個將商業(yè)與自然、藝術(shù)相互交融的主題街區(qū)——“悅界 JOY YARD”。

零售實力再升級，優(yōu)化品牌組團、補充家居業(yè)態(tài)：針對新興中產(chǎn)及年輕家庭對生活品質(zhì)、家庭生活的關(guān)注，與HI百貨相互補充，實現(xiàn)了家居業(yè)態(tài)的跨越式升級。

成功經(jīng)驗：打造“悅界 JOY YARD”主題街區(qū)，掀起購物中心業(yè)態(tài)革新潮流；引進家居業(yè)態(tài)，與HI百貨相互補充，實現(xiàn)業(yè)態(tài)的跨越式升級。

北京新光天地：高端零售、餐飲加碼，“去品牌化”

引進大量高端零售品牌，加碼餐飲品牌：B1層則加碼了大眾餐飲，改造為美食街新裝亮相；6F引進了南小館、隱泉之語、羲和小館小輝哥火鍋、翡翠酒家、王品臺塑牛排、鹿港小鎮(zhèn)、鼎泰豐、鼎鼎香等眾多餐飲品牌。

開辟女鞋專區(qū)，單品類零售打通O2O閉環(huán)：在繼奢侈品消費者促成行業(yè)的“去LOGO化”之后，掀起“去品牌化”，注重產(chǎn)品品質(zhì)與價格間的性價比，推動業(yè)態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)型。

成功經(jīng)驗：增強高端零售、加碼餐飲，繼“去LOGO化”之后，掀起“去品牌化”，注重產(chǎn)品品質(zhì)與價格間的性價比，推動業(yè)態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)型。

上海正大廣場：重規(guī)劃客源，靠攏潮牌、女裝、個性化

重新規(guī)劃客源：牢牢把握住可持續(xù)消費和粘度都高的中產(chǎn)階層家庭，讓正大廣場變身為一個中產(chǎn)家庭消費、娛樂、生活的購物中心，獨辟蹊徑的定位規(guī)劃，讓正大廣場發(fā)生了一系列的變化。

向時尚女裝、潮牌和個性化品牌靠攏：將正大百貨的客流拓寬并形成更加穩(wěn)固的持續(xù)性消費。為了突出家庭娛樂功能，引進全球最大的玩具及嬰幼兒用品專門零售商“玩具反斗城”、華東地區(qū)最大的湯姆熊游樂中心等。

成功經(jīng)驗：以中產(chǎn)階層家庭為目標(biāo)進行重新定位，并向時尚女裝、潮牌和個性化品牌靠攏，突出家庭娛樂功能，形成更加穩(wěn)固的持續(xù)性消費。

上海龍之夢：分期調(diào)整，餐飲、娛樂、服務(wù)大幅增加

起步期調(diào)整：采用零租金的捆綁式招商，其中超市、百貨、書店以及美食4大業(yè)態(tài)為開發(fā)商自主經(jīng)營。

困境期調(diào)整：百貨業(yè)比例縮小，餐飲、娛樂、服務(wù)業(yè)比例大幅增加。

轉(zhuǎn)型期調(diào)整：引進5星級電影院，并增加購物中心的休閑娛樂設(shè)施。將餐飲、休閑娛樂等服務(wù)性業(yè)態(tài)提升到40%。

穩(wěn)定期調(diào)整：品牌檔次繼續(xù)調(diào)整、主力店更替。

成功經(jīng)驗：分為起步期、困境期、轉(zhuǎn)型期、穩(wěn)定期4大調(diào)整階段，餐飲、娛樂、服務(wù)比例大幅增加，并對品牌檔次進行提升和主力店更替。

廣州正佳廣場：“體驗”成為吸引人氣的法寶

縮零售、強體驗：通過縮減零售比例來增加餐飲、動漫、兒童體驗業(yè)態(tài)，使購物中心面貌煥然一新，在HI百貨后引進“走心生活館”，并籌備建設(shè)海洋館、兒童科技館和藝術(shù)館等，走上了一條商業(yè)與體驗融合、與藝術(shù)跨界的新型發(fā)展道路。

強體驗和跨界藝術(shù)后，打情感牌：引進小型診所、文化藝術(shù)表演小型劇坊、異國食品節(jié)、夏威夷風(fēng)情區(qū)、手游大屏幕競賽區(qū)、親子套裝配飾、兒童專屬餐飲區(qū)等，即與社區(qū)接軌、與民眾生活更接地氣的突破性做法，強化情感互動的營銷手段，帶旺購物中心的每個角落。

餐飲業(yè)態(tài)貫穿始終：負一層的翠華餐廳、七層的表兄港式茶餐廳，餐飲業(yè)態(tài)占比大幅提升。同時，近年來不斷增加的體驗業(yè)態(tài)、兒童業(yè)態(tài)同樣成為吸引人氣的法寶。

成功經(jīng)驗：縮減零售，增加餐飲、動漫、兒童業(yè)態(tài)，使“體驗”成為吸引人氣的法寶，并形成了商業(yè)與體驗融合、與藝術(shù)跨界的新型發(fā)展模式。

深圳萬象城：大眾、高端餐飲逐出局，“外奢內(nèi)輕”成重點

“外奢內(nèi)輕”,引進快時尚品牌及品牌集合店：2013年品牌調(diào)整引進了約40個新品牌，男女服裝、珠寶首飾、個人保健品等3大業(yè)態(tài)成為重點引進對象。

品牌保持較高更替率：年均品牌調(diào)整率約為15%，平均每3年品牌調(diào)整率約為43%。鐘表、珠寶、飾品業(yè)態(tài)品牌調(diào)整較大，品牌檔次提高明顯。

餐飲是調(diào)整重頭戲：引進時尚元素較強和人氣較高的特色品牌，普通大眾餐飲和高端餐飲逐漸被清理出局。

增強體驗感，娛樂業(yè)態(tài)面積大幅增長：由于嘉禾影院的擴建，娛樂業(yè)態(tài)面積增長約4900㎡，總面積達到約8900㎡，包括橙天嘉禾影院及冰紛萬象滑冰場兩大次主力店。

成功經(jīng)驗：加碼快時尚品牌及品牌集合店，年均品牌調(diào)整率約為15%，平均每3年品牌調(diào)整率約為43%，大眾、高端餐飲逐漸被清理出局。