我們來分析一下這個新聞：緊鄰美團、京東折扣超市北京首店落地門頭溝，以及大廠為何偏愛五環(huán)外。
"新聞解讀："
"事件：" 一家名為美團或京東（具體品牌需確認，但核心是“大廠折扣超市”）的零售新業(yè)態(tài)，選擇在北京門頭溝區(qū)開設其北京首店。 "背景：" 該地點緊鄰美團（或京東）在北京已有的折扣超市門店。 "核心問題：" 為什么這些大型互聯網/零售巨頭會選擇在距離市中心較遠的五環(huán)外區(qū)域（如門頭溝）布局新業(yè)務或開設首店？
"大廠偏愛五環(huán)外的原因分析："
“大廠”選擇在五環(huán)外布局，并非偶然，而是基于多方面因素的考量：
1. "成本優(yōu)勢顯著：" "土地成本：" 相比五環(huán)內，五環(huán)外的土地價格相對低廉得多。對于需要大面積選址的零售業(yè)態(tài)（如大型超市、物流中心、研發(fā)基地、數據中心等）來說，這能大幅降低初始投資。 "租金成本：" 商業(yè)或辦公用地的租金在五環(huán)外也遠低于核心區(qū)域。 "人力成本：" 雖然可能不如核心區(qū)集中，但五環(huán)外整體人力成本相對較低，尤其是在需要大量操作人員或基礎崗位的領域。

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“一個巨大的市場，怎么能和自己無關”這句普遍適用于任何一家想要大展拳腳的互聯網企業(yè)。

11月10日，商業(yè)那點事兒小編獨家獲悉，京東折扣超市北京首店即將落戶門頭溝西山薈購物中心，與美團“快樂猴”相距僅五分鐘車程。兩大互聯網巨頭不約而同布局同類型實體零售業(yè)態(tài)，在遠郊市場展開近距離較量。角逐瞄準了社區(qū)商業(yè)，具備高頻、剛需特性的社區(qū)場景成為本地生活競爭的關鍵載體。

如今，京東、美團、阿里等互聯網大廠們通過剛需的民生爆品與30分鐘即時配送，精準捕捉家庭日常采購需求。相較于競爭飽和的城市核心區(qū)，遠郊區(qū)不僅存在業(yè)態(tài)與品牌空白，其相對低的運營成本也為大廠們提供了“試錯空間”。電商巨頭們以自身流量為區(qū)域商業(yè)引流，在激活存量市場的同時，以更低壓力驗證折扣模型的可行性，為后續(xù)擴張積累經驗。

貼身暗戰(zhàn),與美團超市“做鄰居”

在門頭溝高家園路，一座體量規(guī)劃達4.7萬平方米的商業(yè)新地標西山薈購物中心正悄然成型。七層空間里，B1層即將迎來一位備受矚目的“新住戶”——京東折扣超市。它與美食城為鄰，共享未來潛在的消費人潮，預計12月中旬正式亮相。

作為京東折扣超市的北京首店，前期籌備已提上日程，目前正緊鑼密鼓招聘從門店主管到面包技工等一眾崗位，包括主管、收銀員、揀貨員，技工崗還涉及面包師、餐飲技工等。對于京東折扣超市落地門頭溝以及未來北京開店規(guī)劃，京東方面并未給予回應。

然而，商業(yè)競爭早已暗流涌動。

就在五分鐘車程外的商投廣場，美團旗下的“快樂猴”超市于10月24日搶先落子。這家1000平方米左右的門店以生鮮烘焙、冷藏凍品為主打，開業(yè)當周在北京零售圈有著極高的曝光率。

兩大互聯網巨頭不約而同地選擇在相鄰商圈布點、以相似的業(yè)態(tài)正面交鋒，這既是今年零售行業(yè)在全國范圍內“貼身巷戰(zhàn)”的縮影，也是巨頭們對任何潛在空白市場的不甘與執(zhí)著。

無論是京東折扣超市的線下布點，還是美團“快樂猴”搶先落位，乃至阿里體系內遲遲未進入北京的盒馬“超盒算NB”，其背后邏輯頗為一致：實體零售的重要性不容忽視，硬折扣、自有品牌是眼下最具有曝光度的切入口，互聯網巨頭不僅需要借此牢牢握住實體零售這一關鍵入口，更要在近場電商的競爭中構筑陣地，為本地生活服務或者是社區(qū)商業(yè)的棋局落下關鍵一子。

目前來看，盡管電商企業(yè)今年在硬折扣業(yè)態(tài)上發(fā)力迅猛，三家企業(yè)還沒有真正迎來火拼之日：美團避開了盒馬超盒算NB扎堆的上海；京東在低線城市和遠郊區(qū)域逐步拓展；盒馬繼續(xù)滲透長三角區(qū)域，門店已超過350家。

放眼全國，硬折扣模式正展現出對消費者與企業(yè)的雙重吸引力。在消費端，永輝與物美“胖改店”中引入的“DL”自有品牌商品屢屢引發(fā)購買熱潮。在供給端，零售企業(yè)正以兩種主流策略積極回應這一趨勢：一是通過“胖改”等模式調整現有門店，強化商品力；二是直接以硬折扣業(yè)態(tài)快速布局。永輝、盒馬、京東等巨頭或力推自有品牌，或鮮明打出硬折扣口號，不斷搶占市場視線。

現階段，快速擴張和扎根社區(qū)成為競爭的關鍵指標。盒馬的“超盒算NB”門店網絡正持續(xù)加密；每一家永輝或物美的“胖改店”開業(yè)，幾乎都伴隨一輪區(qū)域消費熱潮；京東折扣超市自8月于河北涿州開出首店后，正憑借京西南物流樞紐的優(yōu)勢加速產地直采；美團從8月底在杭州起步，以高密度開店策略快速切入多個區(qū)域市場。

在互聯網電商數年來的互相絞殺中，追著風口入局但草草收場的案例不在少數，即便如此，沒有企業(yè)敢完全忽視市場熱度。畢竟，電商企業(yè)要時時刻刻確保在供應鏈與運營效率方面保有話語權，缺席的一方可能在未來被擠出核心牌桌。

卡位社區(qū)入口,爭搶“最后一公里”

京東與美團的新一輪超市門店在門頭溝的街道上遙相呼應，一場圍繞社區(qū)零售的效率與規(guī)模之戰(zhàn)，悄然拉開序幕。

京東折扣超市落戶的西山薈購物中心，除超市外，還涵蓋電子商務、生活百貨、兒童教培與特色餐飲等。樂刻健身、瑞幸、必勝客、華為等品牌也將入駐，與現有的美發(fā)店、電影院及家庭娛樂中心構成一站式社區(qū)生活圈。與其相似，美團“快樂猴”選擇的商投廣場同樣是一座亟待喚醒的社區(qū)商業(yè)項目。據當地居民反映，該廣場曾空置多時，直至去年底才陸續(xù)熱鬧起來，并短期內舉辦新年購物節(jié)，售賣服飾鞋帽、家居百貨、酒水禮品等商品，吸引了周圍居民。

從區(qū)位來看，西山薈購物中心緊鄰峪新社區(qū)、高家園新區(qū)以及高端小區(qū)西山藝境，同時還覆蓋北京市門頭溝外國語學校、北京市育園中學等場所。據商場公開的招商資料，周邊2公里常住人口超20萬人，客群主要來源于周邊社區(qū)、寫字樓、學校等。西山薈購物中心項目的詳細規(guī)劃一事，北京商報記者致電招商處尋求進一步采訪，暫未獲得回應。

由于京東折扣超市輻射范圍與快樂猴超市有所重疊，客群分流自然會產生。即便如此，社區(qū)商業(yè)體還是需要京東、美團這類具有品牌號召力的主力店鋪入駐，為周圍居民提供更好的社區(qū)服務。

眼下，線下零售新一輪競爭正加速向社區(qū)聚焦：京東折扣超市選址直擊人口密集居民區(qū)，以豬肉等民生爆品快速滲透社區(qū)消費場景；美團快樂猴超市扎根社區(qū)樓下，覆蓋線下客流與即時配送需求；淘寶閃購推出“淘寶便利店”閃購倉，以品牌授權模式密集布局社區(qū)；美團閃電倉已建成3.5萬個社區(qū)前置網點，主打30分鐘履約……

無論是折扣業(yè)態(tài)，還是即時零售、前置倉等模式，今年電商巨頭將火力紛紛瞄準居民生活圈，通過下沉供應鏈、近距離布局門店、打通近遠場資源等方式爭搶社區(qū)商業(yè)，以更精準的供給滿足消費者高頻剛需。

此外，社區(qū)擁有更高頻的消費人群，外部成本壓力也更為可控?！半娚碳娂娋劢拐劭蹣I(yè)態(tài)，主要是應對當下消費市場變化的趨勢，以生活剛需品尋找線下高頻消費人群?！币晃毁Y深零售人士向北京商報記者指出，折扣店要求企業(yè)對運營成本有著極強的把控力，各家都在引入自有品牌并提升商品占比就是一種體現，只有從租金、供應鏈等各維度把成本降下來，才能實現持續(xù)性的低價，同時也不會損傷商品品質。

“為了與線上電商競爭，實體超市做折扣店也是無奈之舉?！绷闶蹣I(yè)專家胡春才更強調控制成本的關鍵，消費者追求性價比的趨勢下，超市只能精簡SKU，最大程度減少人工成本、陳列空間和租金成本，才能把價格降下來，門店才能盈利，“當然，這不排除企業(yè)會逐步將折扣業(yè)態(tài)開入租金較高的城市核心區(qū)，這主要看商圈周圍消費者的消費力，以及與同業(yè)態(tài)相比的競爭力”。

借品牌流量，低成本激活遠郊市場

不僅限于社區(qū)商業(yè)的靈活度在提升，門頭溝的互聯網元素也在與日俱增。

去年“雙11”，直播機構交個朋友在門頭溝的華遠坊商場開出了自有品牌“重新加載”北京首家門店。更早之前，華遠坊還引入了盒馬鮮生門店。

一位商場項目的知情人士向小編透露了合作電商企業(yè)的4個原因，包括滿足消費者多元需求，例如家庭客群、年輕客群日常采購、時尚穿著等；互聯網電商特性能提升商場的時尚活力氛圍；頭部電商品牌知名度較高，能提升商場形象，帶動場內其他品牌發(fā)展；電商企業(yè)線上線下一體化模式能優(yōu)化商場的購物體驗，提升競爭力。

在不少門頭溝居民眼中，門頭溝呈現出新城區(qū)與老城區(qū)南北發(fā)展的格局。得益于地鐵S1號線與6號線貫通，房租更有優(yōu)勢的門頭溝新城區(qū)能吸引在石景山甚至海淀的上班族落腳，上岸、橋戶營地鐵站周邊也集聚著更多商場，如西長安中駿世界城、北京長安天街、金融街·融悅匯等。

門頭溝北部的老城區(qū)在商業(yè)活力上呈現出與新城區(qū)不同的面貌。這里交通便利性相對有限，但擁有更為穩(wěn)定的成熟家庭客群。受區(qū)位與人口結構影響，區(qū)域內商業(yè)業(yè)態(tài)在年輕化與豐富度上有所不足，這也促使本地商場更積極地尋求與電商企業(yè)合作，通過引入京東、美團等自帶流量與供應鏈優(yōu)勢的品牌，為老城區(qū)商業(yè)注入新的消費活力。

為了激發(fā)城區(qū)商業(yè)活力，今年5月，門頭溝區(qū)商務局深入大峪村西山薈商業(yè)綜合體開展專項調研，與大峪村書記、商業(yè)綜合體運營團隊圍繞商業(yè)綜合體的運營現狀、招商進展、未來發(fā)展規(guī)劃等核心議題進行交流。

商投廣場的運作也在加快進度。根據今年7月門頭溝區(qū)廉政網發(fā)布的《京門商投公司黨委關于巡察整改進展情況的通報》中提及，商投廣場項目已接收購置的地上資產，從品牌建設、業(yè)態(tài)布局、運營模式等方面統(tǒng)籌謀劃項目運營方案，全力推動項目盡早投入運營。

包括去年9月底在門頭溝河灘商圈亮相的華遠坊，也是由過去的百貨商場舊址改造而成，以此填補門頭溝北部城區(qū)商業(yè)空白，打造集購物、休閑、娛樂于一體的新地標。

拋開當地政策吸引與商場業(yè)態(tài)更新等外部支持，在胡春才眼中，對于互聯網大廠來說，折扣業(yè)態(tài)周邊客群的消費力和畫像是更重要的選址因素。

要么進入低線市場，要么選擇在一線城市的“五環(huán)外”扎根，京東和美團均在有意避開老牌商超競爭激烈的城市核心區(qū)，選擇迎合對價格更敏感的客群，以及開店成本壓力更小的區(qū)域。同時，兩者也與現有業(yè)態(tài)如七鮮超市、小象超市形成市場互補。

眼下，圍繞遠郊商業(yè)空白，巨頭們正暗流涌動新的較量。

趙述評 何倩/文

圖源：北京商報 門頭溝區(qū)廉政網截圖