是的，根據公開信息，濟南領秀城貴和購物中心公募REITs確實已經上市了。
"項目名稱:" 濟南領秀城貴和購物中心項目 "上市時間:" 2023年10月27日 "上市地點:" 上海證券交易所 "意義:" 這標志著中國公募REITs市場迎來了"2023年首單"購物中心類項目，也是國內首單采用"儲架發(fā)行"方式上市的商業(yè)地產項目，為后續(xù)更多商業(yè)地產項目通過公募REITs實現(xiàn)資產證券化提供了重要的示范和參考。
恭喜該項目成功上市！

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來源：【新黃河】

新黃河記者：杜林

近日，中金綠發(fā)商業(yè)REIT（基金代碼：180606.SZ）在上市首日觸及30%漲幅上限，其底層資產濟南領秀城貴和購物中心的運營細節(jié)也隨之公之于眾。

作為年內首單購物中心公募REITs，其發(fā)行獲得了超百倍的資金追捧。市場熱度的背后，是投資者對這份核心商業(yè)資產價值的認可，也為央企盤活存量資產提供了一個新樣本。

百倍資金追捧，市場熱度印證資產價值

6月27日，“中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT”在深圳證券交易所正式掛牌上市，這不僅是今年首單成功發(fā)行的購物中心公募REITs，同時也是自國家六部委聯(lián)合印發(fā)《關于金融支持提振和擴大消費的指導意見》后，首個落地的消費基礎設施REITs項目。

這只基金的上市表現(xiàn)印證了市場的信心。上市首日，其價格開盤即上漲30%，觸及單日漲幅上限，收盤于4.108元/份。市場的熱情在隨后的交易日得以延續(xù)，至6月30日，其收盤價已達4.299元/份，當日成交額1.52億元。

市場的追捧在發(fā)行階段已初露端倪。該基金募集資金總額為15.8億元，獲得了投資者的高倍數(shù)認購。其中，網下機構投資者認購倍數(shù)高達265.76倍，創(chuàng)下同類資產歷史新高；而公眾投資者有效認購份額約為初始發(fā)售份額的683倍。

此次成功發(fā)行的背后，是多方專業(yè)力量的協(xié)同。該REIT由中金基金管理有限公司擔任基金管理人，原始權益人為中國綠發(fā)投資集團有限公司旗下的山東魯能商業(yè)管理有限公司（簡稱“魯能商管”）。

同時，項目吸引了戰(zhàn)略投資者，中國國新資產管理有限公司作為該項目的首要戰(zhàn)略投資人，為項目成功發(fā)行與穩(wěn)定運行提供了重要支撐。國新資產方面表示，該項目是其投資的首單央企消費基礎設施公募REITs，是助力國資央企盤活優(yōu)質存量資產、形成“盤存量促增量”良性循環(huán)的標桿項目。

十年老店的“新賬本”：穩(wěn)健經營構筑安全墊

市場對中金綠發(fā)商業(yè)REIT的反響，源于對其底層資產——濟南領秀城貴和購物中心價值的認可。招募說明書中披露的數(shù)據，呈現(xiàn)了這個運營超過十年的商業(yè)綜合體的“內功”。

領秀城貴和購物中心是一項成熟資產，自2014年12月28日開始運營，至今已超過10年。項目位于濟南市市中區(qū)，總建筑面積達20.09萬平方米，其中商業(yè)建筑面積16.21萬平方米，可租賃面積為8.47萬平方米，截至2024年末的資產評估值為15.3億元。

長期的運營為項目帶來了持續(xù)的經營業(yè)績。2024年，該購物中心吸引客流量高達1424.13萬人次，推動全年營業(yè)收入達到近1.6億元，兩項核心指標均實現(xiàn)了同比增長。

良好的經營活動直接轉化為較高的資產出租率，2024年的加權平均出租率達到了95.64%。值得一提的是，2022至2024連續(xù)三年的租金收繳率均為100%，這為REITs產品的穩(wěn)定分紅提供了保障。在現(xiàn)金流之上，項目的風險控制同樣到位。其收入來源呈現(xiàn)多元化，其中店鋪租金收入占比66.47%，物業(yè)管理及推廣費收入占比20.24%。同時，租戶結構分散，2024年收入貢獻前十大的承租方合計占比僅為20.06%，最大單一租戶的收入占比不超過3.87%，有效避免了對單一商戶的過度依賴，增強了資產整體的抗風險能力。

從存量到增量：新能源汽車撐起營業(yè)額“半壁江山”

除了穩(wěn)健的基本盤，運營方魯能商管的前瞻性業(yè)態(tài)布局和主動管理，是該資產更深層次的價值所在。

對新能源汽車業(yè)態(tài)的成功引入是一項關鍵舉措。自2021年起，該購物中心便開始系統(tǒng)性引入新能源汽車品牌，截至2024年末，場內已匯集特斯拉、理想、蔚來等9個頭部品牌。這些汽車品牌租賃面積僅占總面積的2.35%，卻貢獻了高達7.62%的店鋪租賃收入。更重要的是，所有新能源汽車品牌均采用固定租金模式，2024年末的平均租金單價達13.70元/平方米/天，且租金收繳率100%。在引流效應上，2024年新能源汽車的銷售額占到了商場總營業(yè)額的約58%，提升了商場的活力與整體銷售表現(xiàn)。

運營方在租賃策略上不斷優(yōu)化。為更好地分享商戶成長紅利，運營方正逐步將租約由傳統(tǒng)的“固定租金”模式，向“固定租金與扣點租金兩者取高”的模式轉變。數(shù)據顯示，“兩者取高”模式的店鋪租賃收入占比，已從2022年的14.62%顯著提升至2024年的36.48%。這一策略的調整，在保證穩(wěn)定基礎收入的同時，為資產未來的收入增長打開了空間。

面對未來的不確定性，運營方也已做足準備。數(shù)據顯示，該項目將在2025年和2026年迎來租約到期的高峰，分別有20.91%和26.33%的租賃面積到期。為應對集中換租風險，運營團隊已提前制定了全面的招商調整計劃，并建立了近200個品牌的潛在租戶儲備庫。這種主動、前瞻性的風險管理措施，為資產未來的平穩(wěn)過渡和持續(xù)運營提供了保障。

濟南商業(yè)地產REITs版圖再擴容

值得注意的是，領秀城貴和購物中心并非近期濟南唯一推進資產證券化的商業(yè)項目 。根據公開信息，銀座股份也已公告，計劃以其位于濟南市經十路核心地段的和諧廣場購物中心為底層資產，申報發(fā)行公募REITs 。

和諧廣場同樣是運營超過10年、體量達14萬平方米的成熟商業(yè)綜合體 。這意味著，年內濟南已有兩家大型購物中心在公募REITs的賽道上取得了新進展 。

實際上，濟南乃至山東的優(yōu)質商業(yè)資產正加速擁抱REITs這一金融工具。2024年，山東省內已有青島萬象城和濟南首創(chuàng)奧特萊斯等項目成功發(fā)行REITs產品。其中，華夏首創(chuàng)奧萊REIT的成功上市，已為濟南的商業(yè)地產證券化積累了寶貴經驗 。

業(yè)內人士認為，商業(yè)地產REITs因其穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流而備受市場關注，它不僅能幫助企業(yè)盤活重資產，拓寬融資渠道，也能為投資者提供分享優(yōu)質商業(yè)資產收益的通路 。隨著更多項目進入申報和發(fā)行流程，濟南的消費基礎設施REITs版圖有望進一步擴大。

編輯：劉玉紅 校對：王菲

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