這兩個消息確實是當(dāng)前濟南商業(yè)地產(chǎn)和資本市場關(guān)注的熱點。我們可以分別解讀一下：
1. "濟南和諧廣場啟動局部改造：" "含義：" 這表明濟南的核心商圈之一——和諧廣場正在進行升級或優(yōu)化工程。這通常是為了提升購物環(huán)境、引入新的業(yè)態(tài)、改善顧客體驗或增加吸引力。 "目的：" "煥新升級：" 應(yīng)對市場變化和消費升級的需求，保持廣場的活力和競爭力。 "吸引新租戶/品牌：" 通過改善條件，吸引更多知名品牌或特色店鋪入駐。 "提升客流和銷售額：" 改造后的環(huán)境和服務(wù)有望吸引更多消費者，從而帶動商業(yè)效益。 "跟上潮流：" 可能包括增加體驗式消費空間、改善智能化設(shè)施、優(yōu)化動線設(shè)計等。 "影響：" 對消費者而言，未來可以在一個更新、更舒適的環(huán)境中購物；對周邊商戶和整個商圈而言，是注入新活力、提升整體價值的機會。
2. "銀座加速推動消費REITs：" "含義：" 銀座集團（作為大型商業(yè)地產(chǎn)和零售企業(yè)）正在積極推進旗下商業(yè)資產(chǎn)（如購物中心、百貨等）上市發(fā)行消費類房地產(chǎn)投資信托基金（消費REITs）。 "目的：" "盤活資產(chǎn)：" 將

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位于濟南經(jīng)十路的和諧廣場悄然按下“改造鍵”。

近日，經(jīng)濟導(dǎo)報記者在濟南和諧廣場看到，其主入口東南門已張貼公告提示“此區(qū)域升級改造中”，這一位于濟南西部區(qū)域的大型商業(yè)綜合體正式啟動局部改造。

在資本層面，今年3月，銀座股份（600858.SH）已啟動以濟南和諧廣場為底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報發(fā)行工作，這也意味著山東有望迎來又一只以本地商業(yè)項目為底層資產(chǎn)的消費REITs。

盤活存量資產(chǎn)

在濟南和諧廣場東南門區(qū)域，經(jīng)濟導(dǎo)報記者看到的公告顯示，“此區(qū)域一層升級改造中，二層至七層正常營業(yè)，進入商場請繞行。原黃金珠寶區(qū)域現(xiàn)于購物中心一樓中廳”。同時公告提示，“可向北沿緯十二路直行至東門、或向西沿經(jīng)十路直行至南門進入購物中心”。

在經(jīng)營層面推進升級改造的同時，銀座股份已加快在資本市場層面的動作，擬通過資產(chǎn)證券化盤活存量資產(chǎn)。

經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，銀座股份2024年年報提到，根據(jù)國家發(fā)展改革委于2024年7月發(fā)布的《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，消費基礎(chǔ)設(shè)施項目屬于公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)范圍。為創(chuàng)新經(jīng)營模式，盤活存量資產(chǎn)，公司擬以全資控股子公司山東銀座置業(yè)有限公司持有的和諧廣場購物中心開展公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的申報發(fā)行工作。

3月26日，銀座股份發(fā)布關(guān)于開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報發(fā)行工作的公告稱，公司于3月24日召開第十三屆董事會第十一次會議，審議通過了《關(guān)于開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報發(fā)行工作的議案》，同意開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報發(fā)行工作，并提交股東大會審議。

根據(jù)披露，基金名稱為華安魯商消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金，發(fā)起人為公司控股股東山東省商業(yè)集團有限公司，原始權(quán)益人是公司全資子公司山東銀座置業(yè)有限公司。底層資產(chǎn)——和諧廣場購物中心坐落于經(jīng)十路22799號，東至緯十二路，西至振興西街、南至經(jīng)十路，北至經(jīng)七路。基金期限24.58年（暫定）。

實施方案顯示，該募集資金用途不低于85%由銀座股份用于在建項目、前期工作成熟的新建（含改擴建）項目，另外不超過15%的凈回收資金用于補充流動資金。

山東多項目納入消費REITs版圖

銀座股份當(dāng)時在公告中表示，公募REITs可有效盤活存量資產(chǎn)，提供期限更長的新項目建設(shè)資金。借助此類金融創(chuàng)新產(chǎn)品，公司能夠撬動社會資本參與到新項目的投資建設(shè)，進一步拓寬公司融資渠道。作為權(quán)益型融資工具，公募REITs可挖掘成熟消費類項目的內(nèi)在價值，降低債務(wù)融資規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，改善公司財務(wù)狀況，優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)杠桿率。

銀座股份同時提到，在公募REITs實操中，公司作為運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)，逐步帶動從持有為主的重資產(chǎn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變?yōu)檫\營為主的輕資產(chǎn)經(jīng)營模式，有利于提升運營管理效率和核心競爭力。通過引入靈活的市場化經(jīng)營考核機制，能夠充分調(diào)動員工的積極性、主動性和創(chuàng)造性，與公司共享發(fā)展成果。

截至目前，全國已有8只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式上市，涉及金茂、物美、華潤、印力、大悅城、首創(chuàng)、百聯(lián)等商業(yè)項目。其中，山東已有多個項目納入消費REITs版圖——以青島萬象城為底層資產(chǎn)的“華潤商業(yè)REIT”；以濟南首創(chuàng)奧特萊斯為底層資產(chǎn)的“首創(chuàng)奧萊REIT”。以濟南領(lǐng)秀城貴和購物中心為底層資產(chǎn)的中金綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT，也已于今年5月獲得審核通過。

多個本地商業(yè)項目納入消費REITs，將為區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)運營打開了更大空間。

（大眾新聞·經(jīng)濟導(dǎo)報記者 孫羅南）