標(biāo)題：GDIRI觀察｜增利不增收 百聯(lián)股份發(fā)力的奧萊窄門(mén)
正文：
近日，百聯(lián)股份發(fā)布2023年半年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入249.06億元，同比增長(zhǎng)2.06%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5.23億元，同比增長(zhǎng)25.14%。然而，盡管利潤(rùn)增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)收入?yún)s未同步增長(zhǎng)，這引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)百聯(lián)股份未來(lái)發(fā)展的關(guān)注。
一、增利不增收，奧萊業(yè)務(wù)成關(guān)鍵
從百聯(lián)股份的半年報(bào)來(lái)看，其營(yíng)業(yè)收入增速明顯低于凈利潤(rùn)增速，這表明公司盈利能力有所提升，但收入增長(zhǎng)乏力。分析原因，奧萊業(yè)務(wù)成為關(guān)鍵。
報(bào)告期內(nèi)，百聯(lián)股份奧萊業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入22.47億元，同比增長(zhǎng)8.15%，成為公司收入增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿ΑＥc此同時(shí)，傳統(tǒng)百貨業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)乏力，同比僅增長(zhǎng)0.48%。
二、奧萊業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)展望
1. 奧萊業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀
近年來(lái)，百聯(lián)股份積極拓展奧萊業(yè)務(wù)，通過(guò)收購(gòu)、合作等方式，已在全國(guó)多個(gè)城市布局奧萊項(xiàng)目。目前，百聯(lián)股份旗下?lián)碛卸鄠€(gè)奧萊品牌，如上海青浦奧萊、蘇州奧萊等。
2. 奧萊業(yè)務(wù)未來(lái)展望
（1）市場(chǎng)前景廣闊：隨著消費(fèi)升級(jí)和消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)生活的追求，奧萊市場(chǎng)前景廣闊。百聯(lián)股份奧萊業(yè)務(wù)有望在市場(chǎng)

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觀點(diǎn)指數(shù)(GDIRI) 近日，上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布2024年年度報(bào)告。期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入276.75億元，同比上年的305.19億元減少9.32%；但歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)錄得15.67億元，2023年為3.99億元，同比增加292.73%，

對(duì)于增利不增收的情況，百聯(lián)股份表示，歸母凈利潤(rùn)同比增加，主要系公司發(fā)行華安百聯(lián)消費(fèi)REIT取得投資收益所致。

資料顯示，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT是上海首單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，以百聯(lián)旗下的上海又一城購(gòu)物中心為底層資產(chǎn)。該REIT于2024年6月完成戰(zhàn)配協(xié)議簽署及刊登發(fā)售公告，于8月正式上市。最新數(shù)據(jù)顯示，其2024年收入約為1.03億元，凈利潤(rùn)約為806.90萬(wàn)元，折算年化分派率達(dá)5.66%。

從最新業(yè)績(jī)來(lái)看，REIT發(fā)行為百聯(lián)帶來(lái)了明顯的利潤(rùn)同比增長(zhǎng)，對(duì)業(yè)績(jī)有較大貢獻(xiàn)。不過(guò)需要注意到，上述利潤(rùn)增長(zhǎng)不可持續(xù)，作為以實(shí)體零售為主的企業(yè)，百聯(lián)目前仍面臨著較大的經(jīng)營(yíng)壓力。

營(yíng)收五連降與奧萊支點(diǎn)

營(yíng)收上，百聯(lián)已連續(xù)五年下滑。2020-2024年的營(yíng)收均同比下滑，降幅分別為30.2%、1.62%、6.87%、5.47%、9.32%。歸母凈利潤(rùn)方面，2023年的歸母凈利潤(rùn)為3.99億元，同比減少40.79%。

收入來(lái)源方面，聯(lián)華超市業(yè)務(wù)占比最大，2024年收入為214.98億元。不過(guò)，購(gòu)物中心、奧特萊斯的收入占比逐漸提升，2024年的收入分別為22.34億元和15.17億元。

從增長(zhǎng)性來(lái)看，2024年除購(gòu)物中心、奧特萊斯的營(yíng)業(yè)收入較上年有所增長(zhǎng)外，百聯(lián)的百貨、標(biāo)準(zhǔn)超市、便利店、大賣(mài)場(chǎng)、專業(yè)專賣(mài)和其他的營(yíng)業(yè)收入均錄得同比下降。其中百貨業(yè)務(wù)的降幅最大，為31.93%。

至于毛利率，除奧特萊斯、大賣(mài)場(chǎng)和其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)外，其余購(gòu)物中心、百貨、標(biāo)準(zhǔn)超市、便利店、專業(yè)專賣(mài)也均錄得下滑，不過(guò)下降幅度均低于10%。

基于此，百聯(lián)正積極探索新業(yè)態(tài)發(fā)展，其年報(bào)中也明確表示，打造高品質(zhì)年輕態(tài)商業(yè)標(biāo)桿、探索創(chuàng)新商業(yè)模式是重要的方向。

最新數(shù)據(jù)顯示，百聯(lián)旗下共計(jì)運(yùn)營(yíng)有41個(gè)百貨、購(gòu)物中心、奧特萊斯項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)315萬(wàn)平方米，出租率約93.9%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，百聯(lián)在奧萊業(yè)務(wù)上具備優(yōu)勢(shì)。首先該部分的毛利率最高，達(dá)到78.06%，購(gòu)物中心則為45.18%；再則，從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，奧萊仍有發(fā)展空間，據(jù)中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)的估算，2024年全國(guó)251個(gè)奧萊項(xiàng)目總銷售額約為2390億元，比上年約增長(zhǎng)4%。

奧萊發(fā)展上，百聯(lián)目前共運(yùn)營(yíng)有9個(gè)項(xiàng)目，主要集中于一二線城市，且以華東區(qū)域?yàn)橹?，其首個(gè)開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目為上海青浦的百聯(lián)奧特萊斯。持有方式上，與目前盛行的輕資產(chǎn)模式不同，百聯(lián)奧萊的產(chǎn)權(quán)多為自有，即以重資產(chǎn)模式為主。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這類模式下百聯(lián)擁有項(xiàng)目的自主掌控權(quán)，但對(duì)現(xiàn)金流要求較高，在開(kāi)發(fā)速度上有較大限制，因此在項(xiàng)目擴(kuò)張上不及以輕資產(chǎn)為主或輕重并行的企業(yè)。其近三年并無(wú)新開(kāi)項(xiàng)目。

品牌矩陣與商業(yè)空間擴(kuò)容

國(guó)內(nèi)奧萊玩家中，目前杉杉商業(yè)主要以重資產(chǎn)方式進(jìn)行，大部分項(xiàng)目為自持，砂之船則更多以輕資產(chǎn)模式在市場(chǎng)上拓展項(xiàng)目，但兩者目前的拓展重點(diǎn)均在三四線城市。

為提升奧萊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，百聯(lián)專注于在一二線城市發(fā)展奧萊的同時(shí)，也針對(duì)高銷售額的核心區(qū)域進(jìn)行擴(kuò)容。

新項(xiàng)目拓展上，百聯(lián)今年競(jìng)得一宗成都商住地，計(jì)劃打造全國(guó)首個(gè)熊貓主題景區(qū)式3.0升級(jí)版旗艦奧特萊斯項(xiàng)目。

該項(xiàng)目計(jì)劃投資超30億元，建設(shè)總建筑面積約14萬(wàn)平方米，將借助緊鄰熊貓基地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在品牌端、服務(wù)端和營(yíng)銷端充分與大熊貓IP融合，項(xiàng)目建成后年均銷售額預(yù)計(jì)超30億元。

至于現(xiàn)有項(xiàng)目提升，2024年百聯(lián)就對(duì)上海的百聯(lián)青浦奧萊進(jìn)行升級(jí)改造。作為全國(guó)首家開(kāi)放式奧特萊斯，其是百聯(lián)旗下開(kāi)業(yè)最早、業(yè)績(jī)最好的奧萊項(xiàng)目，得益于較早搶占市場(chǎng)、長(zhǎng)期積累的品牌資源，該項(xiàng)目2024年的銷售額達(dá)到62億元，表現(xiàn)突出。

資料顯示，百聯(lián)青浦奧萊經(jīng)過(guò)多輪改造，目前已擁有400多家商鋪、600多個(gè)品牌。最新的2024年，該項(xiàng)目引進(jìn)了包括瑞典戶外品牌攀山鼠、美式休閑品牌NAUTICA等在內(nèi)的4家全國(guó)奧萊首店，今年還將落戶2個(gè)品牌的全球旗艦店。

除品牌矩陣升級(jí)外，商業(yè)空間也在持續(xù)擴(kuò)大。2024年11月，百聯(lián)青浦奧特萊斯二期開(kāi)工，規(guī)劃的商鋪數(shù)量預(yù)計(jì)在100家左右，車位整體預(yù)計(jì)增加2500個(gè)。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，該項(xiàng)目計(jì)劃深挖在地文化，聯(lián)動(dòng)周邊文旅資源，結(jié)合江南水鄉(xiāng)特色，以文商旅融合打造微度假空間。

值得一提的是，若二期項(xiàng)目順利完工，該項(xiàng)目未來(lái)整體建筑面積將超過(guò)20萬(wàn)㎡，有望成為亞洲最大的奧特萊斯。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，上述升級(jí)改造一方面可以提升客群吸引力，引進(jìn)更多的新興潮流、運(yùn)動(dòng)品牌以擴(kuò)大客群；另一方面，商業(yè)空間的擴(kuò)大可以豐富現(xiàn)有業(yè)態(tài)，如引入更多體驗(yàn)業(yè)態(tài)，增強(qiáng)項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

總體而言，百聯(lián)股份去年借助REITs等金融工具盤(pán)活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)的同比增長(zhǎng)，不過(guò)其業(yè)務(wù)發(fā)展仍面臨不小的挑戰(zhàn)。

未來(lái)，能否平衡自持物業(yè)的資金占用與規(guī)模擴(kuò)張需求，推動(dòng)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)效率提升、品牌矩陣優(yōu)化等方面的提升，將是其能否在行業(yè)突圍的關(guān)鍵。

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