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曾成功打造國內(nèi)首家奧特萊斯的溫莎智業(yè)總經(jīng)理寇萍，將新的奧特萊斯項(xiàng)目瞄準(zhǔn)在河北保定。肩負(fù)樂多港奧萊經(jīng)營的同時，寇萍還看好覆蓋雄安新區(qū)的塞納瑞奧特萊斯購物中心（以下簡稱“塞納瑞奧萊”）。新項(xiàng)目毗鄰雄安新區(qū)，將獲得2000萬的消費(fèi)人口。不過，在奧萊行業(yè)比拼品牌資源時，塞納瑞奧萊將選擇符合保定市場的品牌。專家指出，奧萊業(yè)態(tài)品牌布陣成為比拼的焦點(diǎn)，塞納瑞奧萊如何把握機(jī)遇、成為“潛力股”，對市場管理方和企業(yè)都提出了新課題。

年底正式開業(yè)

1月23日，由隆基泰和集團(tuán)和北京溫莎智業(yè)聯(lián)合打造的奧萊項(xiàng)目賽納瑞奧萊正式啟動招商工作。希望成為保定商業(yè)地標(biāo)的塞納瑞奧萊，預(yù)計將于今年12月正式開業(yè)，在1月23日塞納瑞奧萊的招商啟動儀式上，有近160家品牌商對該購物中心進(jìn)行了考察。運(yùn)營團(tuán)隊溫莎智業(yè)董事長趙志遠(yuǎn)向北京商報記者透露，開業(yè)時，購物中心的整體承租率將在80%左右。

值得注意的是，塞納瑞奧萊的運(yùn)營團(tuán)隊是溫莎智業(yè)。溫莎智業(yè)管理團(tuán)隊的主要成員曾運(yùn)營過中國第一家奧特萊斯——北京燕莎奧萊，后者如今在奧萊行業(yè)當(dāng)中仍處于領(lǐng)先位置?！懊?折扣”的理念也是由溫莎智業(yè)首次引入中國，項(xiàng)目的開發(fā)商隆基泰和集團(tuán)則為河北本土的地產(chǎn)企業(yè)。

據(jù)悉，塞納瑞奧萊將引進(jìn)名品買手店，讓顧客貼近超高性價比的國際國內(nèi)名品。此外，各個樓層均設(shè)定不同的主題，例如，一層引入國內(nèi)外名品精品，二層銷售潮流時尚匯集中淑、少淑、男休、飾品、鞋類等前沿品牌，三層兒童產(chǎn)品、娛樂餐飲等，四層為家居生活區(qū)域，包括寵物SPA館、花店、書店、數(shù)碼體驗(yàn)中心等，五層“潮生活”街區(qū)為年輕人提供社交聚會場所，負(fù)一層近1萬平方米為運(yùn)動戶外消費(fèi)體驗(yàn)中心。趙志遠(yuǎn)表示，塞納瑞奧萊將容納320個品牌店，僅進(jìn)行了3個月的招商宣傳后就已有40家品牌愿意進(jìn)駐，“從目前來看，塞納瑞奧萊的招商并不存在難度”。同時，具體進(jìn)駐的品牌，塞納瑞奧萊方面尚不愿透露。

這樣一份商業(yè)規(guī)劃，來自于隆基泰和集團(tuán)提前做出的問卷調(diào)查。隆基泰和集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，“項(xiàng)目招商之前，集團(tuán)在保定地區(qū)進(jìn)行了消費(fèi)調(diào)查，根據(jù)數(shù)據(jù)了解了保定市民希望哪些品牌進(jìn)入保定市場，塞納瑞奧萊也將引進(jìn)這些品牌”。據(jù)介紹，塞納瑞奧萊周邊的寫字樓、住宅已全部售出。對塞納瑞奧萊而言，它已經(jīng)有了基礎(chǔ)消費(fèi)群體。

搶“雄安新區(qū)”彩頭

保定位于河北省的中部位置，這個不顯眼的城市在去年4月成為了全國關(guān)注的投資主題。趙志遠(yuǎn)表示，塞納瑞奧萊將滿足保定地區(qū)、雄安新區(qū)乃至京津冀一體化區(qū)域居民一站式家庭消費(fèi)生活需求。隆基泰和集團(tuán)董事長兼總裁魏少軍表示，塞納瑞奧萊填補(bǔ)了該地區(qū)奧特萊斯商業(yè)空白。

據(jù)了解，隆基泰和集團(tuán)在保定東部打造了一個總建筑面積60萬平方米的城市綜合體項(xiàng)目，總投資15億元，是目前保定市最大體量的商業(yè)綜合體，塞納瑞奧萊也是保定市首家奧特萊斯購物中心。

趙志遠(yuǎn)表示，一線城市的奧萊業(yè)態(tài)過剩，需要城市內(nèi)部“消化”緩解，三四線城市消費(fèi)力逐漸上升，同時有足夠的空間來發(fā)展奧萊業(yè)態(tài)。

尤其在京津冀協(xié)同發(fā)展的背景下，因雄安新區(qū)的出現(xiàn)，保定成為聯(lián)動發(fā)展的第一線。對此，溫莎智業(yè)總經(jīng)理寇萍表示，保定消費(fèi)者存在消費(fèi)外流的情況，公司希望塞納瑞奧萊將外流的消費(fèi)留在本地，讓保定市民能夠就近消費(fèi)；接下來，塞納瑞奧萊將與雄安新區(qū)共享一個市場，項(xiàng)目60公里輻射區(qū)以內(nèi)覆蓋近2000萬人口，加上高速公路貫穿保定東南西北，形成圍繞項(xiàng)目的高速公路環(huán)，隨著城際高速路網(wǎng)和高鐵網(wǎng)絡(luò)的逐步擴(kuò)大完善，圍繞項(xiàng)目覆蓋雄安新區(qū)的半小時生活圈正在形成。

此外，趙志遠(yuǎn)表示，北京南城的商業(yè)還相對薄弱，塞納瑞的品牌布局或許能吸引部分南城的消費(fèi)者。不過，現(xiàn)階段塞納瑞奧萊將以5公里范圍內(nèi)的居民、高校、科研機(jī)構(gòu)、高新產(chǎn)業(yè)園等為基礎(chǔ)客群。

奧萊下沉 品牌選擇是關(guān)鍵

與塞納瑞奧萊落地保定相似，這兩年來，不少奧特萊斯企業(yè)開始布局二三線城市，奧萊業(yè)態(tài)下沉至二三線城市已是不可逆的事實(shí)。有調(diào)研報告顯示，華北地區(qū)奧萊項(xiàng)目中，83.8%集中于北京和天津兩地。在所有城市中，重慶、哈爾濱、長春、合肥、鄭州、青島等城市奧特萊斯項(xiàng)目將爆發(fā)式增長，奧特萊斯集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目均超過4個，二三線城市成為奧萊未來主力布局城市。

趙志遠(yuǎn)認(rèn)為，早期，國內(nèi)鼓勵商業(yè)開發(fā)，同時，在消費(fèi)升級、迅速增長的情況下，商業(yè)項(xiàng)目盲目加大開發(fā)，造成現(xiàn)在在國內(nèi)尤其是一線城市的商業(yè)項(xiàng)目過剩，商業(yè)地產(chǎn)存量可觀。同時，趙志遠(yuǎn)分析表示，目前國內(nèi)的奧特萊斯超200家，將來能夠在市場中站穩(wěn)腳跟的或許僅為25%左右。不過，國內(nèi)奧萊的國際品牌入駐率都偏低，趙志遠(yuǎn)希望通過現(xiàn)有的品牌資源來彌補(bǔ)塞納瑞奧萊可能存在的品牌競爭短板。

北商研究院特約專家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)副會長賴陽分析表示，電商的崛起，使實(shí)體零售不再具備價格優(yōu)勢，而“名品＋折扣”運(yùn)營模式的奧萊受到消費(fèi)者的關(guān)注，所以在傳統(tǒng)百貨商場業(yè)績下滑的同時，奧萊的銷售業(yè)績實(shí)現(xiàn)了增長。

然而，快速發(fā)展的奧萊業(yè)態(tài)在發(fā)展中的難題逐漸顯現(xiàn)。賴陽表示，奧萊引進(jìn)的品牌與消費(fèi)者所認(rèn)同的品牌存在一定差異。此外，一些商業(yè)項(xiàng)目以“奧萊”為名，卻不具備品牌資源，導(dǎo)致經(jīng)營效果欠佳。不同層級城市的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力不盡相同，三四線城市消費(fèi)者認(rèn)可的高端品牌與一線城市的認(rèn)知不同，多數(shù)的品牌折扣對三四線城市消費(fèi)者來說價格依然偏高，相對低端的品牌銷售渠道很多，對實(shí)體進(jìn)行分流，使得奧萊在三四線城市發(fā)展受阻。從這個角度來看，按照中央部署，雄安新區(qū)承接北京疏解出的與全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心無關(guān)的城市功能，包括行政事業(yè)單位、總部企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、高等院校、科研院所等。賴陽認(rèn)為，雄安新區(qū)即將迎來的消費(fèi)群體與保定的消費(fèi)者存在一定消費(fèi)差異。