這是一個值得關注的現(xiàn)象。根據(jù)您提供的信息，我們可以解讀和探討以下幾點：
1. "內(nèi)衣品牌“跨界”地產(chǎn)營銷：" 這表明都市麗人（或其他類似品牌）正在積極尋求新的營銷和銷售增長點。僅僅依靠傳統(tǒng)的內(nèi)衣銷售可能已無法滿足其擴張需求。 “賣樓”可能并非指品牌本身在直接開發(fā)或銷售房產(chǎn)，而更可能是一種"營銷策略"。例如： "高端生活方式展示：" 將房產(chǎn)作為其目標客戶理想生活方式的載體進行宣傳，提升品牌形象，將其與成功、品味、優(yōu)質(zhì)生活等概念綁定。 "聯(lián)名或合作：" 與房地產(chǎn)開發(fā)商合作，推出聯(lián)名禮盒、購房優(yōu)惠（如購買特定樓盤可獲得品牌產(chǎn)品或折扣）等。 "線下體驗升級：" 在高端商場開設的內(nèi)衣店，可能空間設計、服務體驗等借鑒了高端樓盤的思路，營造出類似“售樓處”的奢華感和尊貴感。 這種做法需要精準定位，確保其目標客戶群（通常對內(nèi)衣品牌有一定消費能力）與房地產(chǎn)的目標客群有重合。
2. "2024年營收超3億人民幣：" 這顯示了都市麗人品牌在2024年取得了顯著的商業(yè)成功。3億人民幣的營收規(guī)模，對于一家專注于內(nèi)衣（尤其是定位相對高端的內(nèi)衣）的品牌來說，

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本文來源：時代財經(jīng) 作者：周嘉寶

圖片來源：都市麗人

“希望今年能多賺點?！痹诙际宣惾?024年業(yè)績交流會現(xiàn)場，都市麗人董事長鄭耀南心情不錯。自其2021年回歸經(jīng)營一線之后，都市麗人已經(jīng)連續(xù)盈利三年。

3月28日，“中國內(nèi)衣第一股”都市麗人（02298.HK）發(fā)布2024年業(yè)績。截至去年12月31日，都市麗人全年營收同比增長9%至30.10億元；公司擁有人應占利潤同比大漲197%至1.26億元。

鄭耀南回歸時曾提出第一年“筑基起勢”，第二年“漸入佳境”，第三年“重塑非凡”的目標。如今三年之期已到，鄭耀南對時代財經(jīng)坦言，“說老實話，市場比想象中要困難，線下市場是有壓力的，在這樣的環(huán)境下，我覺得也已經(jīng)達到我自己的預期值了。”

都市麗人從2024年中期開始恢復派息，中期每股股息為1.1港仙，末期每股股息0.5港仙。截至3月28日收盤，都市麗人報0.25港元，總市值約5.7億港元。

一半業(yè)績歸功于賣樓“副業(yè)”

作為內(nèi)衣品牌，2024年都市麗人的收入增長主要來源于地產(chǎn)業(yè)務，即產(chǎn)業(yè)項目及物流分部收入。

產(chǎn)業(yè)項目部分主要是指公司于2022年將位于廣東東莞鳳崗鎮(zhèn)的原中國玉泉舊倉庫，改造成現(xiàn)代化工業(yè)廠房和智慧物流倉儲，部分自用，部分對外銷售。

都市麗人在交流會上透露，玉泉項目占地面積約4.2萬平方米，總建筑面積約14.5萬平方米。截至去年12月31日，都市麗人簽約面積已超過可售面積的74%，合約金額（含稅）約4.9億元；而2024年內(nèi)已經(jīng)交付入賬收入約3.2億元，余下單位在2024年底將陸續(xù)交付并確認收入。

財報顯示，2024年，產(chǎn)業(yè)項目及物流分部收入同比增長298.9%至4.55億元。

都市麗人首席財務官兼公司秘書蔡瑋軒在交流會透露，“扣稅后產(chǎn)業(yè)項目為公司貢獻利潤約6000萬元到7000萬元，（2024年）公司約1.2億元純利，產(chǎn)業(yè)項目貢獻大概占比一半?！?/p>

未來，都市麗人還打算繼續(xù)“賣樓”。

除了玉泉項目尚有部分合約將在2025年入賬以外，鄭耀南也明確表示，都市麗人會持續(xù)釋放資產(chǎn)價值。目前，都市麗人在東莞市鳳崗鎮(zhèn)還有土地儲備面積約11萬平方米（若按容積率3.5計算，建筑面積約38.5萬平方米）可供未來盤活。

鄭耀南在交流會透露，“我們的確還有好幾個這樣的倉庫，但是需要有意向方明確需求交付定金之后，才會正式啟動舊改。目前我們還在市場摸底階段?！?/p>

放慢線下擴張腳步，加碼線上聯(lián)營商

副業(yè)生意紅火，都市麗人主業(yè)貼身衣物依然面臨挑戰(zhàn)。

財報顯示，都市麗人2024年貼身衣物分部收入從上一年的26.43億元降至25.54億元；貼身衣物毛利率也從48.6%降至47.3%。

針對毛利率下滑，蔡瑋軒解釋，“在2024年下半年，我們面對競爭激烈的環(huán)境，加大了推廣，也在終端市場投放了一些低價引流產(chǎn)品，比如9.9元的內(nèi)褲，特價家居服。另一方面，為緩解庫存壓力，2024年還加大力度清理了一些老存貨。所以對毛利率有一定影響?！?/p>

過去幾年，都市麗人多次強調(diào)要搶占下沉消費市場心智。

鄭耀南在2023年的業(yè)績會上曾表示，都市麗人在2024年要新開1000家加盟門店，100家直營門店，“都市麗人還有1000個區(qū)縣空白市場。我希望未來都市麗人在每縣都要有2到3家店。大縣開到8家，中等縣城5家，小縣2到3家?！?/p>

不過，面對終端消費市場的多重挑戰(zhàn)，都市麗人明顯放慢了下沉擴張的腳步。

截至2023年12月31日，都市麗人門店數(shù)量4372家，門店數(shù)量教上一年凈增加300家。在此次業(yè)績發(fā)布會上，公司管理層透露，截至2024年12月底，都市麗人新開門店850家，但整體門店數(shù)量僅增至4500余家。

線下生意不好做，都市麗人開始在電商渠道尋找突破口。

從2024年開始，都市麗人決定“輕裝上陣”，開始縮減部分低效自營電商，與多家頭部線上聯(lián)營商達成合作。2024年，都市麗人旗下主品牌和歐迪芬品牌累計在線上開店超200家。相關聯(lián)營商在電商平臺GMV約11.6億元。

電商渠道為公司貢獻了可觀利潤。都市麗人表示，由于線上的聯(lián)營模式有效加大了品牌線上市場份額，減少了自營成本，該業(yè)務推動了貼身衣物分部業(yè)績（不含稅）同比增長77.0%至約9770萬元。

不過，在都市麗人所青睞的電商聯(lián)營模式下，公司僅以電商平臺銷售GMV為基礎，向聯(lián)營商收取一定百分比的服務費，最終，2024年公司電子商務收入同比下滑了21.6%至4.11億元。

在發(fā)布會上，鄭耀南還提出聯(lián)營電商業(yè)務要規(guī)模增長，該項業(yè)務或會成為推動公司未來業(yè)績增長的重要板塊。

為尋找更多增量，都市麗人還在探索新機會。鄭耀南對時代財經(jīng)透露，他已經(jīng)著手考察跨境電商渠道，謀求品牌出海，并開始組建相應團隊，預計在今年下半年試水落地。但都市麗人想要重回巔峰，還需要一些時間。