我們來分析一下這句話：
“三環(huán)內(nèi)老商場(chǎng)重生記|賽特回歸 在“ ”中找出路”
這句話的核心意思是：位于北京三環(huán)內(nèi)的老牌商場(chǎng)賽特正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型或復(fù)興（重生），并且這個(gè)過程或策略的關(guān)鍵在于要在“ ”這個(gè)特定的領(lǐng)域或環(huán)境中找到突破口（找出路）。
要確定“ ”中應(yīng)該填什么，我們需要思考賽特這類老商場(chǎng)面臨的問題以及它們通常的轉(zhuǎn)型方向。老商場(chǎng)往往面臨租金高、人流量變化、新零售沖擊、消費(fèi)者需求變化等挑戰(zhàn)。它們的“重生”通常需要找到新的定位和增長(zhǎng)點(diǎn)。
結(jié)合這些背景，“ ”里最可能填寫的方向性詞語(yǔ)，指向它們需要探索的領(lǐng)域或方法，例如：
1. "市場(chǎng)"：尋找新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，拓展客群。 2. "業(yè)態(tài)"：引入新的商業(yè)業(yè)態(tài)，如體驗(yàn)式消費(fèi)、文化休閑等。 3. "模式"：探索新的商業(yè)模式，如會(huì)員制、線上線下融合等。 4. "空間"：重新利用和活化商場(chǎng)空間，提升空間價(jià)值。 5. "服務(wù)"：提升服務(wù)質(zhì)量和體驗(yàn)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。 6. "體驗(yàn)"：打造獨(dú)特的消費(fèi)體驗(yàn)，吸引顧客。
"綜合來看，最可能、也最符合商業(yè)語(yǔ)境的填空是 “市場(chǎng)” 或 “業(yè)態(tài)”。"
"在市場(chǎng)“中”找出路"：指賽特需要深入了解當(dāng)前

相關(guān)內(nèi)容：

開欄語(yǔ)：京城商業(yè)項(xiàng)目更新的步履在篤定向前。相較于擴(kuò)大商業(yè)外延的新項(xiàng)目，做好存量資源的轉(zhuǎn)型提質(zhì)更為迫切，后者考驗(yàn)著操盤者向內(nèi)運(yùn)營(yíng)的硬實(shí)力與軟實(shí)力。北京向來是國(guó)際品牌進(jìn)駐、新業(yè)態(tài)與新銳品牌扎根的首選之地，緊鄰二環(huán)旁、身處三環(huán)內(nèi)、地理位置優(yōu)越的存量商業(yè)項(xiàng)目自然更具代表，因此在特定的空間內(nèi)對(duì)商業(yè)精雕細(xì)琢尤為重要。

二度轉(zhuǎn)手的賽特終于有了新進(jìn)展。3月16日，北京商報(bào)記者獨(dú)家獲悉，老賽特經(jīng)過改造之后，將以“賽特+”的身份在今年下半年入市。據(jù)介紹，賽特+日后主要面向商務(wù)辦公客群。同時(shí)，該項(xiàng)目未來近半面積為餐飲業(yè)態(tài)，弱化了零售占比。分析指出，賽特+坐落于北京長(zhǎng)安街沿線，面對(duì)自身體量小、硬件老化等問題，在更新時(shí)應(yīng)注重“小而精”，盡可能使其業(yè)態(tài)豐富，服務(wù)精準(zhǔn)客群。

招商超七成 餐飲占半數(shù)

時(shí)隔三年，賽特+進(jìn)入搶工期。北京商報(bào)記者走訪賽特+看到，目前項(xiàng)目外立面施工已完成，保留了面向長(zhǎng)安街的半圓形幕墻，內(nèi)部的裝修也正在加速施工。據(jù)賽特+工作人員介紹，賽特+將打破空間的桎梏，改造原有商業(yè)空間結(jié)構(gòu)，打造“聚院ER”公共空間。頂樓全自然光的引入，旨在打破建筑與自然的界限。與此同時(shí)，北方商業(yè)少有的戶外就餐空間也提前做了預(yù)留，將室內(nèi)外風(fēng)景打通。

改造后的賽特+將餐飲作為重點(diǎn)，并引入了首店和新型門店。上述工作人員介紹，目前該項(xiàng)目招商率超70%，已確定引入的品牌包括BON BOEUF全國(guó)首店、意大利餐廳MEDITERRANEO、七鮮超市3.0門店等。其中，餐飲業(yè)態(tài)的面積占比約50%，生活配套、超市面積各占25%。據(jù)悉，賽特+商業(yè)面積約2.8萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)引入50余個(gè)品牌。

占比過半的餐飲業(yè)態(tài)主要是為了滿足目標(biāo)客群的需求。賽特+工作人員表示，“賽特+一方面將聚焦建國(guó)門外區(qū)域商務(wù)辦公人群的消費(fèi)特點(diǎn)，滿足他們?cè)谏缃?、商?wù)宴請(qǐng)等方面的需求，帶來‘日咖夜酒’的社交場(chǎng)景。同時(shí)聚焦定位，吸引CBD區(qū)域消費(fèi)者的目的性的消費(fèi)”。

賽特的變身背后更是經(jīng)歷了不少波折。2019年，賽特百貨業(yè)態(tài)閉店，賽特集團(tuán)與碧桂園文商旅集團(tuán)合作，成立了“北京賽特碧樂城商業(yè)管理有限公司”，并于2020年3月底開始改造。沒過多久，賽特與碧桂園分手，原項(xiàng)目改造進(jìn)度擱置，直至金地商置二次接手，賽特+應(yīng)運(yùn)而生。據(jù)悉，賽特+定位為“北京CBD新社交聚場(chǎng)”，主要面向商務(wù)辦公客群，將于2023年下半年開業(yè)。

傳統(tǒng)與創(chuàng)新博弈

如何既能保留賽特原有的特質(zhì)，還能創(chuàng)造出全新元素？賽特+在項(xiàng)目煥新上也曾面臨多種磨合。上述負(fù)責(zé)人指出，更新項(xiàng)目都會(huì)面臨硬件結(jié)構(gòu)和機(jī)電等問題，導(dǎo)致新空間效果受到影響?！安贿^，賽特+通過全模型模擬，將很多具體問題與條件反映到模型內(nèi)，用直觀的效果作為展示與討論，最終進(jìn)行解決?！鄙鲜龉ぷ魅藛T指出。

北京國(guó)際商貿(mào)中心研究基地首席專家賴陽(yáng)表示，如今消費(fèi)者更多以生活方式、文化休閑體驗(yàn)為主要目的，而不是純粹去購(gòu)物；由于賽特的面積有限、物業(yè)條件限制，所以在招商和未來品牌布局上需要斟酌，結(jié)合自身空間，選擇一些能夠給消費(fèi)者提供良好體驗(yàn)的業(yè)態(tài)和品牌，從而規(guī)避自身的短板。

賽特+前身為賽特購(gòu)物中心，1992年開業(yè)時(shí)，是北京第一批高端商業(yè)代表作。從區(qū)位因素來看，賽特+位于北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門外大街，緊鄰長(zhǎng)安街。北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，賽特+周邊有著長(zhǎng)富宮辦公樓、北京廣播大廈、英皇大廈等近10棟寫字樓，面積約55萬(wàn)平方米。同時(shí)，周邊較近的商業(yè)體國(guó)貿(mào)商城、悠唐生活廣場(chǎng)距離分別是1.7公里、1.9公里，步行時(shí)長(zhǎng)在25分鐘以上。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，結(jié)合周邊寫字樓集中、辦公人數(shù)多的特點(diǎn)，餐飲為主、結(jié)合零售與超市的業(yè)態(tài)分布能更好地服務(wù)于周邊消費(fèi)者。

賽特+工作人員指出，該項(xiàng)目將輻射周邊百萬(wàn)CBD客群，其中70%-80%為商務(wù)辦公客群，20%-30%為周邊居民。

運(yùn)營(yíng)要“小而精”

為推動(dòng)傳統(tǒng)商場(chǎng)加速轉(zhuǎn)型并起到示范帶動(dòng)作用，北京市商務(wù)局推出了傳統(tǒng)商場(chǎng)“一店一策”政策，并確定了15家“一店一策”試點(diǎn)企業(yè)，其中包括賽特購(gòu)物中心、西單商場(chǎng)、王府井百貨大樓等商場(chǎng)項(xiàng)目?！耙坏暌徊摺闭弑砻?，傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目的改造需要結(jié)合自身特點(diǎn)，因地制宜、最大程度地發(fā)揮長(zhǎng)處。

柏文喜指出，賽特定位的重新確定是必然趨勢(shì)。他表示，“隨著北京多商圈化以及更多、更大體量高端商業(yè)的涌現(xiàn)，賽特之前的高端商業(yè)定位顯然已不適合，賽特+新的定位、客群畫像更符合聚客半徑內(nèi)的客群特征與消費(fèi)需求”。

值得注意的是，賽特+小體量的特點(diǎn)對(duì)運(yùn)營(yíng)方提出了更高的要求?！绑w量太小、空間有限，相比其他的商業(yè)體來說，賽特+無法提供更豐富的業(yè)態(tài)組合?！卑匚南仓赋觯愄?未來需要密切關(guān)注項(xiàng)目落地后的實(shí)際運(yùn)行情況，根據(jù)周邊競(jìng)品變化、消費(fèi)潮流動(dòng)向進(jìn)行持續(xù)的調(diào)整，才能保證項(xiàng)目保持最佳表現(xiàn)。

賴陽(yáng)表示，目前來看，賽特+的定位結(jié)合了其身處商務(wù)區(qū)的特點(diǎn)，相對(duì)合理。同時(shí)，他指出，“項(xiàng)目具體發(fā)展如何，最關(guān)鍵的是內(nèi)容，即場(chǎng)內(nèi)引進(jìn)的合作品牌、這些項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)是什么，品牌能否與其概念契合，才是決定項(xiàng)目成功與否的核心?！?/p>

北京商報(bào)記者劉卓瀾 胡靜蓉/文并攝