我們來構(gòu)建一個關(guān)于“皇庭廣場”前世今生的故事，聚焦于潮汕商人鄭康豪的“最后一搏”。
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"皇庭廣場之前世今生：潮汕商人鄭康豪的最后一搏"
"序幕：皇庭廣場的輝煌與陰影"
在繁華的都市心臟地帶，矗立著一座名為“皇庭廣場”的巨型商業(yè)綜合體。它曾是城市地標(biāo)，玻璃幕墻在陽光下熠熠生輝，匯聚了高端購物中心、豪華酒店、甲級寫字樓和餐飲娛樂，是財富、地位與時尚的象征。然而，如今，“皇庭廣場”三個字似乎蒙上了一層揮之不去的陰影。市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變，租金大幅下滑，空置率攀升，曾經(jīng)門庭若市的景象不復(fù)存在。它像一位昔日的貴族，如今卻流落街頭，亟待命運的裁決。而這一切衰敗的背后，都深深烙印著那位曾經(jīng)傾盡所有、力挽狂瀾，卻最終未能成功——潮汕商人鄭康豪的奮斗與悲歌。
"前世：皇庭廣場的誕生，鄭康豪的黃金時代"
時間倒回二十年前，那是一個中國商業(yè)地產(chǎn)野蠻生長的時代。彼時的鄭康豪，一個典型的潮汕商人，憑借著敏銳的商業(yè)嗅覺、敢闖敢拼的勁頭和“愛拼才會贏”的家族信念，早已在商界嶄露頭角。他看中了城市中心那塊

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rc="https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-axegupay5k/7a1fa9df5360415389e0f2cce08e0f3c~tplv-tt-origin-web:gif.jpeg?_iz=58558&from=article.pc_detail&lk3s=953192f4&x-expires=1765074708&x-signature=%2BK7jHIePusUjjuUQv4O6tTGACXQ%3D">>一場流拍的司法拍賣，一個繁華的深圳地標(biāo)，背后是一位潮汕商人的資本困局與豪賭。

2025年9月10日上午10點，深圳福田CBD核心地帶的皇庭廣場司法拍賣正式結(jié)束。盡管吸引了超過4.7萬人圍觀，但僅有一人報名且未出價，這場起拍價高達(dá)30.53億元的拍賣最終流拍。

三年前，這個同樣的項目報價還高達(dá)74.93億元。短短三年間，估值暴跌超過44億元，相當(dāng)于打了4折，卻依然找不到接盤者。這座曾經(jīng)被寄予厚望的“鉆石之心”，如今成了資本市場的棄兒。

01 黃金地標(biāo)的失落

皇庭廣場的命運起伏令人唏噓。這個總建筑面積約13.8萬平方米的商業(yè)綜合體，位于深圳福田CBD核心位置，是雙地鐵上蓋物業(yè)，北接市民中心、南鄰會展中心，與星河COCOPark、平安金融中心共同構(gòu)成福田黃金三角。

然而，這個如今人流如織、日均客流超8萬人次的商場，卻有著坎坷的出身。其前身是“晶島國際購物廣場”，曾因股東博弈陷入停擺，歷經(jīng)十余年未能完工。

2010年，鄭康豪的皇庭國際子公司取得項目控制權(quán)，將其更名為“皇庭廣場”，并于2013年12月正式開業(yè)。但誰也想不到，這個看似優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，從一開始就埋下了危險的種子。

02 資本運作的隱患

鄭康豪，標(biāo)準(zhǔn)的潮汕“房二代”，其父鄭世進是深圳最早的開發(fā)建設(shè)者之一。2005年底，29歲的鄭康豪正式接手家族企業(yè)，他曾許愿：“希望能有李嘉誠的百分之一就可以”。

2010年，鄭康豪通過受讓股權(quán)入主A股上市公司深國商（后更名為皇庭國際，代碼：000056），拿下晶島項目控制權(quán)。然而從2016年開始，公司以皇庭廣場作抵押，向中信信托借款30億元，年利率6.7%，期限5年。

這筆看似普通的融資，成為了日后債務(wù)危機的導(dǎo)火索。2021年貸款到期時，公司僅償還本金2.5億元，剩余27.5億元本息逾期，直接觸發(fā)了司法查封程序。

03 豪華朋友圈的消散

眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了……

鄭康豪并非沒有努力過。他曾經(jīng)擁有一個令人艷羨的豪華朋友圈，包括九鼎投資、中植系企業(yè)、寶能姚振華的弟弟姚建輝等。

2016年，鄭康豪還出資成為深圳同心基金大股東，借此拿到了深圳市同心俱樂部的入場券，與潮汕大佬同席。

但此一時彼一時。當(dāng)皇庭國際陷入深度危機時，這些“朋友”并沒有伸出援手。

九鼎投資在2018年解禁期一到就陸續(xù)減持；“中植系”的援助更多是“名股實債”；更令人唏噓的是，鄭康豪還因未能償還姚建輝旗下的萊華商業(yè)2億元借款，被對方告上法庭。

04 最后一搏與流拍困境

面對困境，鄭康豪做出了兩個抉擇：一是剝離核心資產(chǎn)，二是跨界轉(zhuǎn)型半導(dǎo)體。

2022年，皇庭國際曾兩次掛牌轉(zhuǎn)讓皇庭廣場相關(guān)股權(quán)，掛牌價從74.93億元降至56.2億元，但均無人接盤。與此同時，公司宣布收購芯片制造企業(yè)“意發(fā)功率”，戰(zhàn)略布局半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)。

而皇庭國際自身連續(xù)五年虧損，累計虧損超44億元，2025年一季度資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)97%。

本次拍賣流拍的原因顯而易見：剩余土地使用年限不足17年，買家還需承擔(dān)2372萬元的待繳費用，以及超過2.2億元的稅費。這些負(fù)擔(dān)讓潛在買家望而卻步。

05 資本游戲的終局

皇庭廣場的流拍，反映了高杠桿、粗放式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的困境。即使該項目2024年品牌平均進駐率高達(dá)93%，年收入達(dá)3.7億元，也無法覆蓋巨額債務(wù)帶來的壓力。

鄭康豪的資本游戲已經(jīng)走到了盡頭。他至少2次被列為失信被執(zhí)行人，4次被限制高消費，6次被強制執(zhí)行?；释H的股價如今僅相當(dāng)于10年前歷史高點的一折。

皇庭廣場的流拍不是終點。法院后續(xù)將降價二次拍賣或變賣，這座繁華的商場最終可能以物抵債給債權(quán)人。這意味著鄭康豪可能永遠(yuǎn)失去這個曾經(jīng)引以為傲的“福地”。

蹊蹺的是，流拍后，皇庭國際股價一度沖擊漲停。

曾幾何時，鄭康豪形容自己與深圳“一拍即合”，稱這座城市有“無數(shù)的可能性，那種一定要成功的虎虎生氣”。

然而當(dāng)資本潮水退去，曾經(jīng)虎虎生氣的商業(yè)巨子，如今只能看著自己一手打造的皇庭廣場，悄然改寫了結(jié)局。