這條信息涉及到兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：深圳龍崗萬科廣場(chǎng)的類REITs發(fā)行和印力集團(tuán)的資產(chǎn)證券化嘗試。我們來拆解一下：
1. "龍崗萬科廣場(chǎng)21.16億類REITs成功發(fā)"： "主體"：龍崗萬科廣場(chǎng)。這通常指位于深圳龍崗區(qū)的萬科商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 "產(chǎn)品"：類REITs (Real Estate Investment Trusts)。在中國(guó)，由于REITs的發(fā)行門檻和流程相對(duì)嚴(yán)格，目前市場(chǎng)上更多采用的是“類REITs”產(chǎn)品，它們?cè)诮Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、交易場(chǎng)所、監(jiān)管方式上與海外標(biāo)準(zhǔn)REITs有所不同，但核心目標(biāo)都是將不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)收益權(quán)進(jìn)行證券化，實(shí)現(xiàn)融資和投資。 "金額"：21.16億元人民幣。這是一個(gè)相當(dāng)可觀的金額，表明該商業(yè)項(xiàng)目具有較好的現(xiàn)金流基礎(chǔ)，能夠支撐如此規(guī)模的證券化融資。 "結(jié)果"：成功發(fā)行。這意味著融資計(jì)劃達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，資金已經(jīng)募集到位。
2. "印力再次嘗試資產(chǎn)證券化"： "主體"：印力集團(tuán)。印力是中國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)，旗下管理著多個(gè)購(gòu)物中心和商業(yè)項(xiàng)目。 "行為"：再次嘗試資產(chǎn)證券化。這表明印力集團(tuán)有利用資產(chǎn)證券化（包括類REITs）這一金融工具進(jìn)行融資、盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的

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3月1日，記者從印力集團(tuán)官方獲悉，“中信金石-深圳龍崗萬科廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)起設(shè)立，項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模人民幣21.16億元，由珠海市懋德誠(chéng)投商業(yè)發(fā)展有限公司作為原始權(quán)益人，印力集團(tuán)作為運(yùn)營(yíng)管理人，中信證券擔(dān)任計(jì)劃管理人和銷售機(jī)構(gòu)，中信金石基金管理有限公司擔(dān)任基金管理人。

該項(xiàng)目是印力集團(tuán)繼深國(guó)投CMBS和印象1號(hào)CMBS以來第三次商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的成功發(fā)行。

據(jù)悉，本次計(jì)劃期限為3+2年，標(biāo)的物深圳龍崗萬科廣場(chǎng)總估值為29.41億元，發(fā)行資產(chǎn)支持證券總規(guī)模達(dá)21.16億元，其中優(yōu)先A級(jí)證券信用評(píng)級(jí)AAA，發(fā)行規(guī)模11億元；優(yōu)先B級(jí)證券信用評(píng)級(jí)AA+，發(fā)行規(guī)模5.5億元；次級(jí)證券發(fā)行規(guī)模4.66億元。

其中，優(yōu)先級(jí)證券的期間收益由標(biāo)的物業(yè)凈租金現(xiàn)金流超額覆蓋，是市場(chǎng)上為數(shù)不多的真正實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)支持”的證券化產(chǎn)品。

據(jù)悉，上述珠海市懋德誠(chéng)投商業(yè)發(fā)展有限公司是2017年3月萬科公告之后成立的公司，萬科成立招銀壹號(hào)和玖號(hào)基金裝入商業(yè)項(xiàng)目交由印力管理運(yùn)營(yíng)，是由印力負(fù)責(zé)的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)公司。

自2018年11月推廣以來，本項(xiàng)目憑借印力集團(tuán)和中信證券以及中信金石良好的信用資質(zhì)，通過完善的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)突出基礎(chǔ)資產(chǎn)的良好運(yùn)營(yíng)及穩(wěn)健增長(zhǎng)的現(xiàn)金流，獲得了多家大中型金融機(jī)構(gòu)的廣泛參與和積極認(rèn)購(gòu)。

印力集團(tuán)專注于購(gòu)物中心投資、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理，業(yè)務(wù)貫穿商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的全價(jià)值鏈，是極具國(guó)際化視野的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，也是萬科主要的商業(yè)管理平臺(tái)。

深圳龍崗萬科廣場(chǎng)于2013年12月開業(yè)，建筑面積超10萬平方米，可租賃面積約為5.7萬平方米，評(píng)估值29.41億元。該項(xiàng)目定位為城市級(jí)中高端購(gòu)物中心，標(biāo)目消費(fèi)人群面向全客層，并以家庭消費(fèi)人群為重點(diǎn)。龍崗萬科廣場(chǎng)2018年銷售額達(dá)到16億元，客流量達(dá)到1610萬次，2018年全年調(diào)整引進(jìn)63家品牌租戶，自開業(yè)以來，龍崗萬科廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升，出租率常年保持99%以上，租金收入持續(xù)攀升，年均收入復(fù)合增長(zhǎng)率超23%。

面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)存量龐大，融資渠道有限的局面，如何通過金融創(chuàng)新來盤活存量，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本已經(jīng)成為行業(yè)難題。

2018年，中國(guó)REITs熱度持續(xù)上升，各項(xiàng)相關(guān)政策持續(xù)出臺(tái)，公募REITs也呼之欲出。引力方面表示，作為2019年第一單成功發(fā)行的類REITs產(chǎn)品，本項(xiàng)目是市場(chǎng)首單無強(qiáng)增信并以購(gòu)物中心為資產(chǎn)支持的權(quán)益型類REITs產(chǎn)品，待時(shí)機(jī)成熟，有望和公募市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接，通過公募REITs實(shí)現(xiàn)權(quán)益資產(chǎn)的上市和流通。

早在2017年10月20日，印力集團(tuán)成功發(fā)行“中金-印力深國(guó)投廣場(chǎng)信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，開啟資產(chǎn)證券化第一單。而本次“中信金石-深圳龍崗萬科廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”是印力集團(tuán)在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的新動(dòng)作。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟及類REITs乃至公募REITs的深化創(chuàng)新，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入新階段，資產(chǎn)管理和金融創(chuàng)新將成為企業(yè)存量時(shí)代生存的重要能力。在大型地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商、城市運(yùn)營(yíng)商的大趨勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)證券化成為熱點(diǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)“調(diào)結(jié)構(gòu)、降杠桿、促轉(zhuǎn)型”的條件下，盤活商業(yè)地產(chǎn)存量，大力推動(dòng)資產(chǎn)證券化，也已成為全行業(yè)的趨勢(shì)。

【記者】李榮華

【作者】 李榮華

【來源】 南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)南方+客戶端 南方號(hào)~深圳市~創(chuàng)新資本論