“商海浮沉三十年”，足以見證一個商圈的興衰輪回?；▓@路商圈作為老牌的區(qū)域性核心，經(jīng)歷了從輝煌到面臨挑戰(zhàn)的過程。要尋找下一個核心爆發(fā)點，需要結(jié)合當前的市場趨勢、區(qū)域規(guī)劃、消費升級以及自身基礎條件來綜合判斷。
以下是一些潛在的爆發(fā)點方向和具體分析：
"1. “銀座+”周邊及升級改造區(qū)域："
"潛力：" 銀座商城作為花園路的核心地標，自帶強大的品牌效應和客流基礎。其周邊的物業(yè)、商業(yè)空間以及自身內(nèi)部的升級改造，是天然的“近水樓臺”。 "方向：" "銀座內(nèi)部業(yè)態(tài)升級：" 不僅僅是賣貨，更要提供體驗。增加餐飲、娛樂、文化、親子、健康等多元業(yè)態(tài)，打造“城市客廳”式體驗中心。 "周邊物業(yè)整合：" 利用銀座的影響力，整合周邊的百貨、超市、影院、寫字樓、酒店等，形成功能互補、客流共享的“銀座+”生態(tài)圈。可以通過改造、合作、引入新品牌等方式，提升整體活力。 "下沉空間利用：" 銀座地下空間或周邊的地下商業(yè)街，是重要的客流承接和延伸空間，可以做餐飲、休閑娛樂、服務配套等，與地上形成聯(lián)動。
"2. 西單北大街與花園路交叉口（“十字路口”區(qū)域）："

相關內(nèi)容：

每一座城市，都有一條經(jīng)濟命脈道路，它見證城市發(fā)展的絕代風華，也是一種精神象征。在紐約，它是第五大道；在巴黎，它是香榭麗舍大道；在鄭州，它則是花園路。

2014 年11 月，鄭州市政府發(fā)布《鄭州市中心城區(qū)總體城市設計》，將福塔、花園路、碧沙崗、東站、龍湖列為城市副中心?；▓@路已然成為名副其實的副中心級商業(yè)街。

Part1

鄭州花園路商圈變遷

風起于青萍之末。也許現(xiàn)在的我們很難想象，如今秋后黃花的百貨商場正是掀起曾經(jīng)城市商業(yè)繁榮的大功臣。

1983年4月1日，建筑面積近2萬平方米的紫荊山百貨大樓正式開業(yè)，很快便在河南省會引起一陣“騷動”。老資料上記錄了那段風光十足的歷史：開業(yè)僅僅19個月，便收回了全部投資。到1987年，紫荊山百貨大樓又成為全省首家年銷售額突破1億元的商場?！败嚵魅缈棥⑷肆魅绯?，可以說全市的人全部涌向了紫荊山百貨大樓……”之后，正道花園百貨店、正道中環(huán)百貨店、丹尼斯百貨花園店相繼綻放。

紫荊山也形成了以紫荊山百貨大樓為代表的地標性百貨公司集聚地，可以說這也是花園路商圈的起點。

2003年城中村改造被提上議程之后，誕生了不少典型的改造項目。其中就包括花園路商圈區(qū)域的關虎屯。

關虎屯改造而來的新田360，加速了花園路商圈進入新的高度。不僅是因為新田置業(yè)打造的購物中心，更在于城中村改造后的區(qū)域經(jīng)濟實力的大躍升。原來雜亂無序的城中村改造后，涌現(xiàn)了現(xiàn)代化社區(qū)、大型商業(yè)中心、星級酒店等優(yōu)質(zhì)設施，有力提升了項目所屬區(qū)域的形象，也提供了居住、購物、休閑、觀光這樣吸納人氣和客群集中的場所。

所以，在2010年前后，度過一段平靜期的花園路商圈，因為新的入局者順理成章地重新燃起商戰(zhàn)的硝煙。大商新瑪特，新田360和丹尼斯百貨三家大型商場形成的“三足鼎立”局面。

新田360和大商新瑪特的崛起，讓商業(yè)核心一度北移至農(nóng)業(yè)路，這也是花園路商圈核心的第二次遷移。

2018年11月，位于花園路與東風路交匯處的正弘城迎來了開門試營業(yè)，并于當年12月正式開業(yè)！至此，這一歷時四年籌備、建設的商業(yè)巨擎終于揭開了神秘面紗。

而在試營業(yè)的當日，其高達95%的開鋪率、國際化妝品牌98%的同期開業(yè)、超過15萬人次的客流都給了鄭州商業(yè)一次在全國大佬們面前“露臉”的機會。

根據(jù)其官方發(fā)布的數(shù)據(jù)看，開業(yè)半年銷售業(yè)績突破10億元，客流量月均150萬-180萬人次，品牌總數(shù)量由開業(yè)之初的460個增加至500個，動態(tài)調(diào)整新引進逾50個品牌...

伴隨著二號線的開通，正弘城強勢入市，也將花園路的商業(yè)核心轉(zhuǎn)移到了東風路附近。

從百貨時代到商業(yè)綜合體的爆發(fā)，從紫金山到東風路，一條花園路，記錄的不僅是鄭州城市進化的歷程，也是鄭州商業(yè)變遷的縮影。

Part2

誰將引爆下一個核心點？

2019年，鄭州首次進入“萬億時代”，經(jīng)濟的車輪拉動消費的升級，鄭州商業(yè)也必然會迎來新的發(fā)展階段。

那么縱觀如今的花園路，哪里將是引爆花園路商圈的下一個核心呢？

根據(jù)以往的經(jīng)驗，有幾個維度可以作為參考：

1、是否順應城市發(fā)展的規(guī)律；

2、是否形成巨大的商業(yè)空白；

3、是否有現(xiàn)象級商業(yè)體的出現(xiàn)。

鄭州的城市規(guī)劃有一個非常的明顯的特點那就是“北擴東移”，這是方向更是大勢。

在此前睿意德發(fā)布的鄭州商業(yè)地圖上，五六十個商業(yè)中心密密麻麻占據(jù)了鄭州主城區(qū)，三環(huán)內(nèi)商業(yè)“填空”階段接近尾聲。從區(qū)域分布來看，CBD、高鐵站也已經(jīng)占滿，經(jīng)開區(qū)有11萬方商業(yè)，高新區(qū)有接近30萬方，就連龍子湖高校園區(qū)也有9萬方商業(yè)即將開業(yè)！

于地圖俯瞰整條花園路，你會發(fā)現(xiàn)，東風路以北、北四環(huán)以南的金水北部區(qū)域最有機會。

隨著陳砦、廟李等城中村的集中改造，金水北城市升級的步伐正大步邁進，這也標志著區(qū)域正迎來新的發(fā)展機遇。

可以想見的是，區(qū)域的發(fā)展也必然帶來商業(yè)的爆發(fā)。

而且，金水北區(qū)域，作為城中村改造之地，人口集中，但商業(yè)始終欠缺發(fā)展，形成巨大的商業(yè)空白。

正因如此，當下的金水北也成為一些有遠見的商業(yè)運營者爭奪的對象。

2019年11月8日，16萬㎡的“大體量”森系主題型購物中心YOYO PARK購物公園正式開業(yè)，加上8月已開業(yè)的宜家，起初商業(yè)沉寂的金水北，正飛速發(fā)展，一個核心級商圈雛形誕生。

不過，可惜的是無論是從商業(yè)體量還是物業(yè)形態(tài)來看，YOYO PARK和宜家都不能稱之為現(xiàn)象級商業(yè)體的誕生。

那么，在這樣的情況之下，誰才是引爆花園路商圈下一個核心點呢？

擁有濱河風情商業(yè)街和40萬方的旗艦商業(yè)綜合體——金水錦藝城，無疑是值得期待的對象。

Part3

40萬方錦藝城，如何改寫金水北商業(yè)格局？

記得莫利·巴利斯在《購物的社會學》中提到這樣一個觀點：商場最大的魅力在于種類齊全的商品，有吸引人的商品陳列，以及更貼近消費者的場所體驗感。

如何滿足鄭州人的購物需求，讓深入其中的消費者真正的感受到實體商業(yè)所帶來的魅力，具有多年商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗的錦藝集團可以說深諳其道。

在鄭州，錦藝集團先后獨立開發(fā)和運營2個商業(yè)中心。

第一個是中原錦藝城，2006年，中原錦藝城進駐西區(qū)，數(shù)年時間不斷創(chuàng)新，融合了王府井百貨、錦藝海洋科技樂園、世紀聯(lián)華超市、成龍影城等特色娛樂場所， 已成為西區(qū)集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂為一體的主題型、街區(qū)式、地標性城市中心商業(yè)綜合體。

中原錦藝城的出現(xiàn)，革新了西區(qū)的商業(yè)版圖 ，對周邊商業(yè)，生活產(chǎn)生了極大的影響。

? 中原錦藝城·實景圖

第二個是龍湖錦藝城，2018年12月，龍湖錦藝城正式開業(yè)。簽約入駐肯德基、必勝客、巴奴、KFC、呷哺呷哺、彼酷哩烤魚等100多個品牌，匯國際多業(yè)態(tài)于一體，成為鄭南片區(qū)的潮流中心。

? 龍湖錦藝城·實景圖

金水錦藝城是第三個，也是錦藝的商業(yè)升級之作，將通過打造最新體驗式消費方式，全新開創(chuàng)錦藝商業(yè)3.0時代。

不同于傳統(tǒng)商業(yè)模式，金水錦藝城在商業(yè)結(jié)構上的創(chuàng)新可謂首屈一指，致力于用“創(chuàng)新”開發(fā)商業(yè)未知領域。首推“微度假場景”重度體驗模式，將自然融入建筑，用體驗創(chuàng)造場所，本質(zhì)刷新逛享體驗。

? 金水錦藝城·規(guī)劃效果圖

145米超高摩天人居，由美國CallisonRTKL團隊傾情設計，以一種全新的建筑形態(tài)進行戶外表達?；ê＿B廊，屋頂花園，步移景異，趣味橫生。

更有趣的是，金水錦藝城倡導全新的fashion生活理念，更加注重消費者體驗和客群需求。金水錦藝城在中原錦藝城、龍湖錦藝城現(xiàn)有品牌基礎上，全球甄選，著力引進“購物狂、饕餮控、文化客、約會派、童樂匯”等5大品牌類別，規(guī)劃品牌300余家，涵蓋多個品類。在對品牌商的設計和經(jīng)營上，鼓勵年輕潮流，健康時尚。

Part4

商圈依托下，如何實現(xiàn)住宅增值變現(xiàn)？

中國有句俗話“好酒越陳越香”，大意是指好酒經(jīng)過較長時間的儲存之后，會變得香醇，美味可口，錦藝便是如此，伴隨著自身以及片區(qū)的發(fā)展，擁有商業(yè)中心配套的住宅價值更高、升值潛力更大!

以西區(qū)錦藝城為例，錦藝城商業(yè)作為西區(qū)中心時尚地標，極大的拉升了錦藝城的住宅價值。

開盤時錦藝國際華都的價格就高于周邊區(qū)域約500元/㎡，隨著時間的推移，差別越來越明顯，目前西區(qū)錦藝國際華都二手房均價18700元/㎡左右，周邊二手房盛潤錦繡約17500元/㎡，方圓經(jīng)緯17500元/㎡，保利百合17000元/㎡，差值約1200元/㎡。

從2010年至今，錦藝小區(qū)房價從6000元/㎡直線飆升到18700元/㎡。

這個結(jié)果固然與鄭州市地產(chǎn)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展有關，但其任何時期單價均高于周邊的事實，顯然要歸功于錦藝商業(yè)的帶動。

西城如此，南城亦不例外。

龍湖錦藝城單價12300元/㎡，周邊華南城9300元/㎡，康橋原溪里10000元/㎡，國瑞城11000元/㎡，差值1300元/㎡，含金量十足。

鄭北金水錦藝城也是這樣的項目，打造集高尚住宅、灣區(qū)風情商業(yè)、寫字樓、商業(yè)綜合體等于一體的城市建筑群。其住宅以230萬平方米灣居生態(tài)大盤——錦藝金水灣，在商業(yè)的依托之下，住宅價值更為明顯。

商業(yè)是城市發(fā)展的催化劑，讓鄭州不斷進化迭代，一步步走到今天，成為最好的自己。

40萬方的金水錦藝城將如何攪動花園路商業(yè)格局變化？如何開啟金水北百萬級人口新的生活購物方式？一切都讓人無比期待。

(2018)鄭房預字第4367號

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