我們來“揭秘”一下成都凱丹廣場的投資價(jià)值，特別是其首層月租和回報(bào)率。
需要強(qiáng)調(diào)的是，任何關(guān)于投資回報(bào)率的宣傳都需要謹(jǐn)慎看待，并基于具體的項(xiàng)目數(shù)據(jù)和市場情況。以下信息是基于公開資料和普遍市場認(rèn)知進(jìn)行的分析，實(shí)際情況可能因具體鋪位、租賃合同條款、市場波動等因素而異。
"成都凱丹廣場：項(xiàng)目概況與定位"
凱丹廣場（Caitan Plaza）位于成都市高新南區(qū)，是成都“西優(yōu)”戰(zhàn)略的核心區(qū)域之一。該區(qū)域定位為國際化的商業(yè)中心，凱丹廣場作為其中的重要商業(yè)載體，旨在打造一個集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的高品質(zhì)購物中心。
"“首層月租最高1200元/平米”的解讀"
1. "地理位置是關(guān)鍵：" 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值很大程度上取決于其地理位置?！笆讓印蓖ǔＶ傅氖巧虉鰞?nèi)最靠近主入口、人流量最大的區(qū)域。凱丹廣場作為大型購物中心，其首層位置，尤其是核心位置（如中庭附近、主要入口旁），確實(shí)能吸引大量客流，因此租金水平會相對較高。 2. "“最高1200元/平米”的含義：" 這個數(shù)字通常指的是"“最高"”租金，而不是所有首層鋪位的平均數(shù)或統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。商場內(nèi)的鋪位價(jià)值差異很大，受位置、朝向、可見度、面積大小、與主力店關(guān)系等多種因素影響

相關(guān)內(nèi)容：

8月19日，凱德商用中國信托基金對成都凱丹廣場的收購引發(fā)了業(yè)內(nèi)的普遍關(guān)注。尤其是相對項(xiàng)目不到3.5萬方可租賃面積的體量，15.714億的預(yù)估收購價(jià)更讓不少人為之驚嘆。

那么，成都凱丹廣場的“含金量”為什么這樣高？收購公開之后項(xiàng)目將如何走向，案名與運(yùn)營會發(fā)生何種變化？凱丹置地是否會就此退出成都市場，其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)又將怎樣展開……

關(guān)于這種種備受業(yè)界關(guān)心的問題，凱丹置地中國有限公司資深副總裁/資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)人關(guān)為泓博士與贏商網(wǎng)進(jìn)行了獨(dú)家分享。

凱丹廣場更名問題正在商議 原凱丹廣場核心團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)將保留

據(jù)關(guān)為泓介紹，在凱德接手成都凱丹廣場的過程中，項(xiàng)目原運(yùn)營團(tuán)隊(duì)人員并不會被徹底替換掉，只是會存在一個接納的過程。她表示：“我們的核心團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該還會在?！?/p>

而關(guān)于“凱丹廣場”這個案名是否更改，關(guān)為泓也透露目前尚且沒有定論?？此坪唵蔚母麆幼鞅澈?，其實(shí)牽扯到的東西會很多。畢竟“凱丹廣場”在成都市場上已經(jīng)是一塊“金字招牌”，無論是從知名度還是傳播率方面來講，繼續(xù)沿用必然是對項(xiàng)目現(xiàn)有優(yōu)勢的一種保障。但另一方面，“凱丹廣場”又是凱丹置地的一條成熟產(chǎn)品線，這個名字是屬于凱丹置地的。如果成都凱丹廣場不更名，似乎也會對作為收購方的凱德稍顯尷尬。且凱德本身也擁有龐大的商業(yè)版圖，在與成都凱丹廣場同一商圈內(nèi)更還有旗下的凱德廣場·天府屹立相對。將來凱德會否對兩個項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)動經(jīng)營，也是業(yè)內(nèi)猜測的焦點(diǎn)。

因此，本著對有利于項(xiàng)目與市場良好發(fā)展的意愿，雙方高層還會對成都凱丹廣場的更名問題進(jìn)行進(jìn)一步的商討。而贏商網(wǎng)也將對此保持關(guān)注。

首層月租最高1200投資回報(bào)率超20% 凱丹廣場15.7億高賣價(jià)就是這么來的

關(guān)為泓告訴贏商網(wǎng)，目前成都凱丹廣場一樓的店鋪?zhàn)罡咴伦饨鹨呀?jīng)達(dá)到900元/平方米，一樓中島最高月租金已近1200元/平方米，近3年的平均年租金增長率都在15%左右。用關(guān)為泓的話來說：“有很多品牌排著隊(duì)地想要進(jìn)駐凱丹廣場。即使是個別經(jīng)營不善的品牌，寧愿自己提高租金，也不愿撤場?！边@一點(diǎn)其實(shí)在業(yè)內(nèi)也被熱議了很久。而據(jù)贏商網(wǎng)的長期觀察，凱丹廣場一樓中島也極少有空缺的時(shí)候，除了品牌商戶的租賃以外，還時(shí)常有各大房企、車商等在此進(jìn)行臨時(shí)擺展活動宣傳。

凱丹廣場的“搶手”，自然與高客流、提袋率有不可分割的關(guān)系?！颁N售和客流年年持續(xù)穩(wěn)定增長，在如今競爭白熱化的大環(huán)境下，近兩年平均增長值近10%。”自開業(yè)到現(xiàn)在，凱丹廣場的平均坪效增長率為15%，2016年每平方月坪效已經(jīng)高達(dá)1500元。

但最令關(guān)為泓自豪的還是凱丹廣場超過20%的投資回報(bào)率，“現(xiàn)在的商業(yè)項(xiàng)目哪有超過20%的？這個基本是不可能的?，F(xiàn)在能做到15%、16%都很難了，現(xiàn)在都有做到6%，甚至連4%都有?！?/p>

高投資回報(bào)率、短投資回報(bào)周期，凱丹廣場的“含金量”也就是這么得來的。

成都凱丹廣場外觀圖

五年時(shí)間資產(chǎn)價(jià)值翻近三番 選址定位與穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)是決定因素

2010年11月，成都凱丹廣場開業(yè)，并為成都首次帶來了快時(shí)尚品牌H&M、“全球化妝品零售權(quán)威”SEPHORA。為了鞏固其年輕、時(shí)尚、國際化的核心定位，租賃面積不到3.5萬方的凱丹廣場辟出了2000方的規(guī)模，一口氣吸納進(jìn)西班牙INDITEX集團(tuán)的四姐妹：ZARA、PULL&BEAR、Bershka、Staparius。還另外引入了高街品牌UNIQLO，時(shí)尚品牌由此達(dá)到近百個。

在滿鋪經(jīng)營的前提下，凱丹廣場此后幾年多次調(diào)整、升級， Charles & Keith、CK Jeans、CK Underwear、Innisfree、initial、CHOCOLATE、Folli Follie、VICTORIA'S SECRET、Kiehl's、SWAROVSKI、MOUSSY、SLY、MO&CO等更年輕的時(shí)尚潮流國際品牌紛紛入駐。期間，凱丹廣場對“年輕、時(shí)尚、國際化”的核心定位進(jìn)行了始終如一的堅(jiān)持。在關(guān)為泓看來，這也是開業(yè)6年來，凱丹廣場保持業(yè)績持續(xù)攀升的一大原因。

作為新南天地商圈的第一家購物中心，以及商圈內(nèi)最具代表性的商業(yè)項(xiàng)目，成都凱丹廣場的選址也不得不提。從大資產(chǎn)管理的角度，關(guān)為泓表示：“我們選址會找有發(fā)展?jié)摿Φ暮玫亩€城市，比如成都。但是我們不做市中心，因?yàn)橥顿Y太高?！蓖ㄟ^控制地價(jià)而控制成本，是控制投資回報(bào)率、獲得高利潤的首要條件。所以，對于成都凱丹廣場來說，地段與客流都不是先天的，最初想要打造的就是次核心商圈的新型CBD，是要保證項(xiàng)目的成長性與前景發(fā)展。結(jié)果如關(guān)為泓所言：“成都凱丹廣場的選址很完美地實(shí)現(xiàn)了這個訴求。”

清晰的定位與邏輯固然是決勝關(guān)鍵，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)卻是這種思路最直接的決策者與執(zhí)行者。所以，早前兩次收購對運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的尊重也正是成都凱丹廣場不受影響、穩(wěn)步發(fā)展的重要原因。

從2011年4500萬歐元的第一次售價(jià)，到2014年7420萬歐元的第二次售價(jià)，再到本次的15.714億元售價(jià)，五年時(shí)間成都凱丹廣場的資產(chǎn)價(jià)值翻了近三番，數(shù)據(jù)的變化讓人驚訝之余，或許其在定位、選址、運(yùn)營、推廣等多個方面的用心也更值得思考。

凱丹置地未來輕資產(chǎn)與開發(fā)并重 目前關(guān)注成都、西安、長沙市場

在收購事件之前，成都凱丹廣場曾對外表示，未來集團(tuán)業(yè)務(wù)會加強(qiáng)“輕資產(chǎn)”的資產(chǎn)管理服務(wù)，為國內(nèi)外開發(fā)商提供量身定制的全方位、專業(yè)化資產(chǎn)管理服務(wù)方案。

對此，關(guān)為泓向贏商網(wǎng)表示，其實(shí)未來還是會以項(xiàng)目開發(fā)與輕資產(chǎn)服務(wù)兩條線并行發(fā)展，只是會更加謹(jǐn)慎，會“在有開發(fā)潛力的二三線城市的新興開發(fā)區(qū)做精品項(xiàng)目，然后創(chuàng)出自己的品牌，要有很明確的利潤空間。但也不會做大量復(fù)制，因?yàn)橐ＷC項(xiàng)目的品質(zhì)?！毕鄬κ召忢?xiàng)目，凱丹置地更傾向自己拿地開發(fā)新項(xiàng)目。而成都仍將是凱丹置地關(guān)注的市場，低調(diào)、穩(wěn)健也仍舊會是其行事作風(fēng)。

基于成都凱丹廣場“全鏈條開發(fā)+運(yùn)營+退出+輕資產(chǎn)管理”的成功案例，關(guān)為泓也不否認(rèn)大連凱丹廣場會復(fù)制成都凱丹廣場模式的可能。但她也表示，會根據(jù)每個項(xiàng)目的狀況來評估，找到最好的時(shí)間點(diǎn)。好的搭檔也是必須要考慮的因素，比如項(xiàng)目評估方等?！耙鞎r(shí)地利人和，缺一不可?！?/p>

此外，關(guān)為泓還向贏商網(wǎng)透露，目前凱丹置地已經(jīng)在初步接觸一些輕資產(chǎn)項(xiàng)目，涉及的區(qū)域包括成都、西安和長沙。其中，她也認(rèn)為，在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展方面，成都有著其他城市無法比擬的優(yōu)勢：比如作為全國排名靠前的城市，成都會享受到的國家政策扶持；比如成都良好的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境與商業(yè)發(fā)展環(huán)境，以及超前的消費(fèi)理念等。最關(guān)鍵的還在于，成都是凱丹置地輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)成功開啟的城市，現(xiàn)有的資源和團(tuán)隊(duì)更容易整合和利用。

但作為一個新興的方向，輕資產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展還處于摸索階段。如何設(shè)置激勵機(jī)制，如何選擇退出模式等都是必須要考慮的問題。所以，對關(guān)為泓而言，充分利用已有的成功經(jīng)驗(yàn)，找到一些合適的項(xiàng)目將成都凱丹廣場的運(yùn)營理念放進(jìn)去，是目前凱丹置地展開輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的最好選擇。

毫無疑問，關(guān)為泓的驕傲和自豪有極其充分的理由，畢竟“成都凱丹廣場幾乎就沒有培育期，6年來一直在升級、提高?！庇绕涫窃诓簧偕虡I(yè)項(xiàng)目歷經(jīng)多年仍不見起色的當(dāng)下，這樣的表現(xiàn)已足夠亮眼。而且，一個項(xiàng)目的成功不僅帶來了豐厚的資金回報(bào)，還帶動了整個集團(tuán)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張與發(fā)展，成都凱丹廣場注定會成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一個典型的成功范例與參考。