這確實是一個值得關(guān)注的數(shù)據(jù)點。成都IFS（國際金融中心）公布其開業(yè)6年的銷售額數(shù)據(jù)，達到開業(yè)之初的330%，這表明：
1. "強勁的增長勢頭"：這個數(shù)字遠超100%（即銷售額翻倍），顯示了成都IFS在運營期間實現(xiàn)了顯著的增長。這可能得益于成都作為重要城市的消費潛力、持續(xù)的客流吸引力、不斷優(yōu)化的租戶組合以及有效的運營策略。 2. "商業(yè)價值體現(xiàn)"：高銷售額通常意味著高坪效（每平方米產(chǎn)生的銷售額）和強大的商業(yè)吸引力，反映了成都IFS作為高端商業(yè)綜合體的成功。 3. "市場認可"：這個數(shù)據(jù)也間接證明了市場對成都IFS的認可度，以及其在消費者心中的地位和影響力持續(xù)提升。 4. "參考價值"：對于其他商業(yè)地產(chǎn)項目或投資者來說，這是一個積極的信號，表明在成都這樣的核心城市，高品質(zhì)的商業(yè)綜合體能夠?qū)崿F(xiàn)長期的、高速的增長。
雖然這個數(shù)據(jù)很亮眼，但要全面評估其表現(xiàn)，還需要結(jié)合其他信息，例如： "具體時間點"：是開業(yè)后的第6個完整年度的銷售額，還是累計銷售額？這會影響解讀。 "銷售額構(gòu)成"：是零售額、餐飲額還是整體？不同業(yè)態(tài)的增長情況可能不同。 "對比基準"：開業(yè)之初的銷售額基數(shù)是多少？以及與同期的市場平均增長率相比如何？ "成本與利潤"：高銷售額是否帶來了相應的利潤

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記者 | 周卓然

編輯 | 許悅

近日，作為九龍倉在內(nèi)地的首個地產(chǎn)旗艦類項目，成都IFS在6周年慶典活動中公開了銷售數(shù)據(jù)。

據(jù)官方給出的數(shù)據(jù)顯示，項目2019年銷售額與客流量分別為開業(yè)之初的330%和300%，自開業(yè)以來連續(xù)6年出租率近100%，擁有近30萬VIP會員。

此番增長是城市戰(zhàn)略和地產(chǎn)商戰(zhàn)略匹配合作的結(jié)果。其中，首店經(jīng)濟是推動其發(fā)展的一大動力。

近年來，“首店”概念也在城市營銷和購物中心營銷中占有重要地位。據(jù)商務部2019年的數(shù)據(jù)顯示，上海、北京等傳統(tǒng)一線城市均提出過“首店經(jīng)濟”的概念，兩座城市的首店數(shù)量也領(lǐng)跑全國。

上海的首店數(shù)量多，質(zhì)量也較高，而北京則是華北地區(qū)的最大的“首店收割城市”。成都的成績位列第三名，以網(wǎng)紅餐飲、潮流服飾和設(shè)計師品牌見長。

而成都近年來有意加強國際化發(fā)展，并在建立“國際消費中心城市”、“首店經(jīng)濟”上非?？粗?。成都IFS則順應了此趨勢，目前已入駐超250個全球性、全國性或區(qū)域性首店。

例如，巴黎世家、香奈兒為中西部首店、Christian Louboutin、Moncler、Maynat、Tom Ford、連卡佛等均為中西部首店，LOEWE為西部首家全品類旗艦店，Piaget為中國最大旗艦店，梵克雅寶為華西區(qū)首店等。

顯然，設(shè)定這些紛繁的概念劃分均是為了突出一個“首”字，這個數(shù)量目前還在增加，2019年，成都IFS繼續(xù)引入了40個首店品牌。

九龍倉中國置業(yè)有限公司助理董事兼總經(jīng)理（零售租務及營運）侯迅對界面時尚表示，成都IFS的業(yè)績表現(xiàn)也是好好把握成都市發(fā)展機遇的結(jié)果，“我們一定要搭上這班順風車，比如政府在我們和巴黎第六區(qū)合作發(fā)展藝術(shù)文化聯(lián)盟等策略上給了積極支持，我們還去到拉薩做了峰會和時裝周，這些都是輔助商業(yè)的重要一環(huán)。”

商業(yè)地產(chǎn)需要“養(yǎng)”，和住宅不同，它的回報周期較長，項目本身的運營實力也決定其生存能力。

其中一個指標是品牌組合夠不夠好，購物中心往往會留出一部分空隙來進行組合的調(diào)整和門店的更換。在據(jù)侯迅介紹，成都IFS的出租率大約在95%左右，入駐的300多個品牌中，每年的品牌更新數(shù)量低于100家，其中一些包括租約到期和門店位置更換。

在業(yè)態(tài)調(diào)整上，2019年，為順應零售趨勢的發(fā)展，購物中心2層引入了一些設(shè)計師品牌，3層引入了更多護膚和美妝品牌，例如Gucci Beauty、Tom Ford Beauty等，還有一些珠寶鐘表品牌。

本次，為配合6周年慶典，F(xiàn)endi、zenith、adidas neo、tom ford beauty等品牌也推出了全球首發(fā)或限定新品。

“商業(yè)是每一天細節(jié)的疊加，有戰(zhàn)略沒有執(zhí)行，是沒有用的。”侯迅對界面時尚表示，運營的本質(zhì)是除了經(jīng)營項目本身，還要經(jīng)營項目的周邊，和租戶互動、和商家共生。

不過，不得不承認，中國中西部地區(qū)在整個時尚消費系統(tǒng)的完整性上海與北京、上海存在差距。例如，上海政府每年支持舉辦兩屆上海時裝周，可以聚合大量品牌到滬，Showroom等時尚零售商業(yè)體系更為完善。因為一座城市的零售氛圍無法單純依靠單一項目來建立，還同時需要社區(qū)和城市整體氛圍的帶動。

界面新聞在2016年報道成都IFS和遠洋太古里時曾寫道，這兩座優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商基本上改變了這座城市的零售版圖，在重塑時尚氛圍和培養(yǎng)教育顧客上具有標志性意義，但成都本身的行業(yè)儲備尚存不足，例如一些下游供應服務缺失，比如垂直領(lǐng)域的公關(guān)公司、咨詢公司等。

“現(xiàn)在成都依然沒有自己的時裝周，但商家可以自己創(chuàng)造自己的舞臺，有些事情未必要靠政府來做，但商家一定要自己積極?！焙钛笇缑嫘侣務f。2019年，成都IFS與巴黎圣日耳曼德佩委員會（Le Comité Saint Germain des Prés）“國際友好街區(qū)”結(jié)盟，并借機舉辦了一系列國際活動。

迄今為止，九龍倉在成都項目的藝術(shù)類投資上超過一億元。

營商環(huán)境的優(yōu)化鼓勵了更多品牌走進西部，提高了商業(yè)地產(chǎn)招商的便利性。而作為西南地區(qū)的標桿項目，成都IFS和遠洋太古里也都在順應“首店經(jīng)濟”的目標，在近年來著力于引入西南首店或推出全球首發(fā)新品，一定程度上幫助成都打出了“奢侈品第三城”的城市名片。

“品牌組合對于商業(yè)社區(qū)的創(chuàng)造極為關(guān)鍵，我們一直在積極地尋找好的品牌入駐?！焙钛刚f，“而這個篩選的標準，一是要看其是否有發(fā)展內(nèi)地市場的打算；二是看其在自己的細分領(lǐng)域是否做到頭部；三是看現(xiàn)在和未來的戰(zhàn)略與成都IFS的戰(zhàn)略是否匹配?！敝聊壳盀橹梗啥糏FS的租金收益已經(jīng)翻了一倍多。

當然，高品牌質(zhì)量和入駐率一定程度上也反映出成都市場在6年前的消費儲備上能力不足，為新入局的商業(yè)地產(chǎn)運營商們創(chuàng)造了極大的增長空間。

作為中西部地區(qū)的核心省會城市，成都一直在對當?shù)爻鞘芯用瘛⒅苓呌慰秃腿蚵每蛠碚f都有較強的吸引力，這為成都的零售商積累了潛力消費者。加上成都市近年來積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，使得當?shù)匚烁嗳瞬呕亓骱透嗟母邇糁等巳哼M入。倫敦地產(chǎn)服務商第一太平戴維斯在《2019年科技城市發(fā)展》報告中公布了全球科技城市排名，成都作為唯一的中國中西部城市上榜。

“這部分人也是核心的消費客群，并且，一個城市的零售環(huán)境也要看人口的凈流入?！焙钛刚f。

據(jù)悉，成都IFS的核心VIP畫像為25——40歲的女性。他們的消費額每年從20萬到1200萬不等，營業(yè)額貢獻40%以上，總?cè)藬?shù)超過6.2萬。

但和成都一樣，重慶、武漢、長沙等城市也都在積極優(yōu)化人才引進政策，歸根究底都是為了拉動經(jīng)濟的內(nèi)生消費力。如今，地產(chǎn)商們也全面開啟了全國性的擴張計劃，九龍倉在建立了成都IFS項目之后也把購物中心開去了長沙和重慶，新世界集團的藝術(shù)商業(yè)地產(chǎn)K11進駐了武漢，SKP進入了西安，并也將進入成都。

這些頭部商業(yè)項目都有意在全國各地復制成功經(jīng)驗，但它們的方法各有不同。

成都IFS的母公司——港資地產(chǎn)商九龍倉希望借由在重慶、長沙等地的落地，能夠復制成都模式。重慶IFS的面積為成都的一半左右，相應地，其門店面積也會相對較小，重慶IFS的開業(yè)可能會分流一部分曾經(jīng)會前往成都購買奢侈品的重慶消費者。但侯迅表示，兩地沖突不大，只是一個發(fā)展時間差的問題。

而和港資和外資地產(chǎn)不同，銷售額全國第一的SKP所代表的中國本土企業(yè)采用的是和地方國資合作的模式。西安SKP是于陜西投資集團金泰恒業(yè)公司聯(lián)手推出的，而成都項目則有可能由北京華聯(lián)與成都交通投資集團合作。

因為成都交投在2019年上半年經(jīng)濟運行分析會中有提到，希望研究推進北京華聯(lián)SKP項目盡快落戶成都，要在9月30日前共同完成組建SKP項目公司的展望。

SKP如果入局，將進一步擴寬成都南部地區(qū)的消費格局。目前，傳統(tǒng)市中心一代由春熙路及其偏東的遠洋太古里、成都IFS占據(jù)。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)報道，以九龍倉IFS與成都遠洋太古里為代表的高級次商業(yè)體保持了較快的增長速度，合計收入已突破110億，銷售年均增長率約20%。

據(jù)悉，銀泰IN99也正在積極招商，以增加高端品牌數(shù)量。可見，頭部商業(yè)地產(chǎn)對城市零售氛圍的影響也較大，各大地產(chǎn)商終會慢慢在度過早期增長后，進入到充分競爭的階段。