正大廣場空置率高達25%，而被稱為“中國第一MALL”的它，在過去的二十年里經(jīng)歷了起起伏伏。這一現(xiàn)象反映出中國零售業(yè)的深刻變革和挑戰(zhàn)。
"正大廣場的“沉浮”可以從以下幾個方面來理解："
"1. 時代背景：電商沖擊與消費習慣改變"
"電商的崛起：" 過去二十年，電子商務經(jīng)歷了爆炸式增長，改變了人們的購物習慣。線上購物的便利性、價格優(yōu)勢和豐富的選擇，對實體購物中心造成了巨大沖擊。 "消費升級與多元化：" 消費者需求更加個性化、體驗化，對購物中心的定位、業(yè)態(tài)、服務提出了更高的要求。傳統(tǒng)的以零售為主的模式難以滿足多元化的需求。
"2. 正大廣場自身的問題："
"定位偏差：" 正大廣場的定位可能存在一定的偏差，未能及時適應市場變化和消費者需求。例如，業(yè)態(tài)單一、缺乏特色、更新迭代慢等。 "缺乏創(chuàng)新：" 在電商沖擊下，正大廣場可能缺乏創(chuàng)新意識和能力，未能及時引入新的業(yè)態(tài)、體驗和模式來吸引消費者。 "物業(yè)管理：" 物業(yè)管理水平也可能影響商場的運營效率和吸引力。
"3. 周邊環(huán)境的變化："
"競爭加?。? 周邊可能出現(xiàn)新的、定位更精準、體驗更豐富的購物中心，分流了正大廣場的客流。 "城市規(guī)劃

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正大廣場一樓，空置的一排商鋪。（南方周末記者 蔣敏玉/圖）

正大廣場，是上海陸家嘴的標志之一，開業(yè)二十年，距離東方明珠不足500米。根據(jù)浦東新區(qū)檔案局的資料，它曾經(jīng)是全國最大的購物中心。

2002年10月18日，投資4.5億美元、共13層、總建筑面積24.1萬平方米的正大廣場開業(yè)。2007年巔峰時，它的出租率為100%，最多時，一天有25萬人流量。

但數(shù)月以來，正大廣場卻因為空置率過高而備受關注。

2022年8月22日，行業(yè)研究機構克而瑞資管在對上海商業(yè)地產(chǎn)疫情后恢復情況進行調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，20個樣本中，“鋪位空置率”最高的是位于陸家嘴商圈的正大廣場，已達到34%。

克而瑞資管也表示，礙于數(shù)據(jù)可獲得性，34%采用的是“空鋪數(shù)”作為核算標準，和通常以出租面積來核算“空置率”的方法不同。

正大廣場有多空？11月6日是一個周日，南方周末記者看到這里人流量并不算少，但很多店鋪處于空置狀態(tài)，被圍擋攔著。

9月20日前后，南方周末記者盤點過，除九、十層觀景餐廳和地下三層停車場外，它的其余樓層共有約115個鋪面被圍擋或無人經(jīng)營。同期，周圍的商場，第一八佰伴空置店鋪數(shù)13個，國金中心8個。

大眾點評信息顯示，9月20日，正大廣場內(nèi)有373個商家入駐，到11月7日，這一數(shù)字減少為369個。一位受訪者說，十月中旬，有兩家位于五樓的擼貓館和零售店先后停業(yè)了。

回顧正大廣場的發(fā)展史，空置率過高已不是第一次出現(xiàn)了。

“中國第一Mall”

每一個來過正大廣場正門的人，都很難忽視其入口右側的一尊四面佛。

它有四面，八耳、八臂、八手，通體金黃，端坐在神龕內(nèi)，面前的供香飄出縷縷青煙。四面佛也叫“梵天”，在泰國，它被認為是法力無邊，掌管人間榮華富貴之神，常見于泰人的住家庭院內(nèi)。

正大廣場的實控方是正大集團，改革開放后進駐中國大陸的第一家外企，主營飼料、養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)始人謝易初祖籍汕頭，是泰籍華人。其旗下知名品牌包括Lotus卜蜂蓮花（原易初蓮花）、正大綜藝、大陽摩托等。

1990年，上海浦東開發(fā)。兩年后，正大集團董事長謝國民宣布，為完成陸家嘴CBD核心區(qū)的商業(yè)配套，出資4億美元建造正大集團當時在中國最大的投資項目，即正大廣場。

1994年，正大集團成立下屬項目公司上海帝泰發(fā)展有限公司，號稱“中國第一Mall”的正大廣場正式立項。

但立項以來，它的建設和發(fā)展一波三折。

據(jù)《中國商界》報道，最初，正大集團計劃出資1億美元，其余2.05億貸款來自泰國農(nóng)民銀行、京都銀行、中國銀行曼谷支行等七家銀行組成的銀團。

但1997年下半年，金融風暴席卷東南亞，上述銀團中，三家銀行破產(chǎn)，京都銀行被政府接管。在提供了6500萬美元的貸款后，銀團無力再注入資金。

曾任正大集團資深執(zhí)行副總裁的李紹祝曾在接受采訪時回憶，這次金融風暴導致正大廣場停工一年多。

1999年，帝泰公司在上海市有關政府部門的幫助下，以股權轉(zhuǎn)讓方式從中國國內(nèi)的銀行獲得了5000萬美元貸款，并通過整合中國市場業(yè)務調(diào)集來2億美元，正大廣場得以重新開工。

2002年，正大廣場開業(yè)。李紹祝曾信心十足地表示，快則7年，慢則10年，正大廣場可以收回投資。

而現(xiàn)實并非如此?！兜谝回斀?jīng)周刊》曾報道，開業(yè)初期，正大廣場試圖定位成國際一線品牌的集中地，但2000年前后，這些一線品牌在上海只會開一家店鋪，紛紛投向了同期開業(yè)、地段更好的恒隆廣場。

直到2005年8月，正大廣場只有45%的出租率，6樓及之上的五層樓面幾乎全部空置。

很少組織活動或促銷

如今的正大廣場，即便空置率比最低谷時緩解不少，給人的直觀感受仍是空曠。

例如9月21日是周三，晚高峰時段的正大廣場行人寥寥。以五分鐘來計數(shù)，17:45，93人路過三樓的FILA時裝店，無人進入；18:00，106人路過無印良品，11人進入；18：15，9人路過湯姆熊電玩城，無人進入；18：30，14人路過小南國餐飲店，8人進入……在這五分鐘里，湯姆熊的女店員做的唯一一件事就是在門口來回踱步。

正大廣場最熱鬧的是午餐時間。工作日里，周圍130多幢寫字樓里的白領潮水般涌入，不少餐館門口要排隊等號。但中午一點半之后，這里又恢復寂靜。

工作日的上午、下午和晚上九點以后，這里最為空閑。來商場閑逛的人，可以清楚地聽到路過的某家店內(nèi)店員剪指甲的聲音，店員們?nèi)齼蓛删墼谝黄鹫f話的聲音，以及獨自坐在樓層連接通道上刷抖音的店員手機中傳來的音樂聲。

“不要來踩坑，來了就是給正大交房租，重點是房租也不便宜?！敝苋砥唿c多，沒有顧客，一家鞋店的店員倚在商場走廊旁的扶手上玩熱門游戲“羊了個羊”。當南方周末記者以意向入駐商家的身份進行詢問時，她直接建議換別的商場。

“今年六月，我們的營業(yè)額只有五六萬，房租就要六萬五，還有人工費、物流費，根本就不賺錢，一兩個月不賺錢還可以，一年下來十個月都不賺錢，老板壓力也很大的。”該店員指著旁邊已經(jīng)關門但還未拆除招牌的另一家鞋店說，他們就是到期后不再續(xù)約了。

她在正大廣場工作了三年，發(fā)現(xiàn)2020年前，這里的經(jīng)營還算不好不壞，但這兩年來上海旅游的人少了，情況大不如前，再加上正大廣場很少組織活動或促銷，和附近商場比沒什么吸引力。

“現(xiàn)在這個商場只有周末人多一點，工作日的客源就是附近上班的白領，商場沒什么大型活動，他們也不怎么買東西，中午吃完飯兜一圈就離開了。”這位店員面前，一根吊鉤從天花板上垂下來，它本來是用來懸掛巨幅廣告的，現(xiàn)在也空空蕩蕩。

曾有中國第一家Zara、H&M、絲芙蘭

十幾年前，正大廣場的空置率問題，是由司徒文聰扭轉(zhuǎn)過來的。

2007年12月，上海滬港經(jīng)濟發(fā)展協(xié)會創(chuàng)辦的雜志《滬港經(jīng)濟》曾對司徒文聰進行過一次專訪。在這次訪談中，他詳細回憶了對正大廣場的變革。

2005年，因為連年虧損、接連換了三任總裁后，被譽為中國商業(yè)地產(chǎn)史上“黃金操盤手”的司徒文聰和他的團隊接手了正大廣場。

上任后，他花了三個月時間，收集了兩千份來自家庭和個人的調(diào)查數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)未來5-10年內(nèi)，上海商場最重要的消費群體不是高端客戶，而是中產(chǎn)階層，他們?nèi)鄙僖粋€能夠集購物和親子活動于一體的消費場所。

2006年初，正大廣場重新定位，由“超級品牌中心”變?yōu)椤叭A東地區(qū)最大的家庭娛樂購物中心”。

司徒文聰曾在受訪時提到，正大廣場“一改百貨公司都把大型奢侈品牌放在一樓的做法，而是換上中國第一家 Zara、H&M和絲芙蘭等門店”，并將書店、咖啡廳、電影院、兒童樂園，甚至溜冰場囊括其中。

司徒文聰回憶過，2006年初，ZARA對正大廣場不感興趣，表示已考慮在南京西路商圈選址。但他爭取到了去西班牙總部拜訪的機會。

為了這次拜訪，他和同事花了三個通宵做出一個1:300的商場模型，“細微到每一層都可以拉出來看”，還在上海沒有直飛西班牙航班的情況下，先后換乘客機、螺旋槳小飛機和汽車，花了52個小時才到達。

最終，包含ZARA在內(nèi)，當時全球綜合類服裝品牌營業(yè)額排名前十中的六個品牌都入駐了正大。2007年，商鋪出租率達到100%，還有近300個商戶在排隊等待，商場租金也在兩年里翻了四倍。

但一年后，司徒文聰離開，入職另一家商業(yè)投資公司。南方周末記者聯(lián)系到了司徒文聰，但他表示現(xiàn)在不太適合回應關于正大廣場的話題。

在陸家嘴，正大廣場曾將全球最火的快時尚品牌第一時間拉入中國，聚集一處，ZARA、H&M、GAP、優(yōu)衣庫、Esprit……處處人潮涌動。但如今，它們之中大多已經(jīng)離開了正大廣場，甚至退出中國。

正大廣場的光環(huán)似乎隨著快時尚品牌在中國神化地位的消失而黯淡了。

商場工作人員介紹，正大集團自主經(jīng)營的卜蜂蓮花超市已經(jīng)關停兩年，八樓的電影院也早已不再營業(yè)，至今仍在招商。

其實正大廣場對于正大集團來說并非核心業(yè)務。正大集團的主業(yè)是飼料、生豬養(yǎng)殖及屠宰，商業(yè)地產(chǎn)只是其旗下九大業(yè)務板塊之一。2020年，正大集團在全球的營收約為820億美元，折算下來，正大廣場的營業(yè)額只占其0.4%。

空置率25%

正大廣場的運營情況究竟如何，南方周末記者持續(xù)近十天聯(lián)系正大集團方面無果。電話、郵件沒有回音，商場管理人員也未接受采訪。

在媒體報道中，近期僅有上觀新聞取得了代表正大廣場方面的回復。經(jīng)了解得知，其信息來自陸家嘴管委會。陸管委工作人員告訴南方周末記者，他們的信息來源于一份匯報材料。

該材料提到，2019年起，商場正在進行新一輪大規(guī)模升級調(diào)改工作，計劃用3年時間完成整體升級，但受疫情影響，部分商戶改造調(diào)改進度被迫延緩。截至2022年8月，全場出租率達到75%。預計到2022年底，商場內(nèi)會有99家新品牌亮相，屆時出租率將達到90%。

也就是說，目前空置率是25%，這是什么水平呢？

華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計，2021年，全國20個一、二線城市購物中心平均空置率為9%?？硕鹳Y管的數(shù)據(jù)是，2022年二季度，上海商業(yè)購物中心空置率為7.2%。

“對于這類大型商場來說，業(yè)內(nèi)認為包含正在裝修的店鋪面積在內(nèi)，空置率保持在10%以下是比較健康的，由于現(xiàn)在品牌更新?lián)Q代快，10%-15%的更換率也很正常?！?仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)莊棓琪向南方周末記者解釋。

正大廣場官網(wǎng)顯示，2018年來，商場分三年進行了裝修改造，對包含地下停車場在內(nèi)的8個樓層、中央走道“黃金大道”、外立面等區(qū)域都進行了調(diào)整，并為調(diào)整后的樓層確定了不同的功能分區(qū)。

尹纖姬工作的漢服文化體驗店位于商場七樓，去年入駐時，正大廣場的招商人員曾向他們承諾七樓店鋪會全部招滿，屆時她工作的店鋪將成為七樓的主力店，但時至今日，尹纖姬對接的招商人員換了三個，旁邊空置鋪面的圍擋卻從沒拆下來過，對面的一家日料店也關門不做了。

“這個商場的人流集中在四五樓以下，七樓很少有人上來，疫情后我們自己引流存在困難，商場做活動反而還把我們跳了過去?！?/p>

年初，正大廣場舉行過一次“國風漢服大賞”活動，穿著古代服飾的模特會在午市和晚市期間全館巡游。尹纖姬本以為這會是一次店鋪宣傳的好機會，沒想到商場安排的巡游路線繞過了店鋪，商場管理人員解釋，“巡游路線只能繞人多的區(qū)域”。

據(jù)上觀新聞此前報道，疫情因素，今年4-6月，正大廣場曾減免全場所有租戶租金總計7000余萬元。但尹纖姬說，按照逐步復工要求，店鋪七、八月也沒有開門營業(yè)，然而商場還是要收取這兩個月的租金，并按此前入駐時簽署的合同階梯性漲租。

9月，她接到正大廣場招商部人員發(fā)來的信息。因為店面經(jīng)營不佳，希望他們能夠提前退租，以便轉(zhuǎn)出。“商場空置率已經(jīng)這么高了，招商也遲遲沒見效果，現(xiàn)在不僅不給減租，還因為小眾就趕我們走，不明白為什么連半年的喘息時間都不給。”溝通無果后，尹纖姬和老板也打算退出正大廣場。

其實正大廣場的租金是在不升反降的。

2016年出版的《中國重點城市商圈分析和商家選址參考》中提到，當時正大廣場的租金均價為30元/平方米·天。一位業(yè)內(nèi)人士告訴南方周末記者，2016年前后，30元的均價差不多就是正大廣場餐飲店鋪的租金標準，現(xiàn)在應該只要十幾、二十塊就能成交，“很少會有購物中心租金往下走的情況”。

到對面去

正大廣場的輝煌是什么時候開始失落的？不同的受訪者有不同的答案。

在一位常來商場的策展人印象里，2017年之前，正大廣場都還是上海比較好的商場之一，之后因為商場比較強勢，租金很高，周圍競爭也激烈，客流減少后，很多商戶選擇了離開。一位商場的保潔主管則認為，自國金中心開業(yè)后，來正大廣場購物的人就越來越少了。

國金中心，開業(yè)于2010年，開發(fā)商是香港新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司，距離正大廣場僅200米。與正大廣場的快時尚品牌扎堆不同，它的布局幾乎是清一色的奢侈品。

國金中心官網(wǎng)還寫到，“項目與正大廣場隔街相望，將正好彌補了正大廣場‘獨木難成林’的隱痛?！?/p>

其實兩者的定位差別很大。目前在大眾點評上，正大廣場購物品牌的消費均價在1000元左右，國金中心則大多在10000-30000元。

根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)資訊平臺逸芮和贏商網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2014－2020年，正大廣場的年營業(yè)額在30億左右，已經(jīng)超出20億的行業(yè)標準線。

但其與國金中心的差距也在不斷拉大。2014年，兩者持平，均為27億。但到2020年，國金中心年營收已破100億，正大廣場則為24億。同在陸家嘴商圈且早于正大廣場開業(yè)的第一八佰伴2020年營業(yè)額也有33億。

同樣是周三工作日，下午三點多，國金中心的愛馬仕門店前已有十余位顧客在排隊等待入內(nèi)，負一層的戶外廣場中也坐滿了正在休息的人。

奢侈品店鋪門口經(jīng)常排隊。距離司徒文聰做市場調(diào)研時隔17年，“上海商場最重要的消費群體不是高端客戶，而是中產(chǎn)階層”這一結論似乎已經(jīng)過時了。

老牌商場也在不斷改造、翻新。莊棓琪觀察到，近幾年正大廣場和第一八佰伴都在進行內(nèi)部整體改動，不過第一八佰伴改造時間更早，現(xiàn)在已經(jīng)進行到第二輪了，正大廣場的一輪改造還未結束。

莊棓琪提到，正大廣場也在逐步引進一些比較潮的品牌店鋪，如泡泡瑪特、好利來等。這些店鋪的人流量確實較其他家更好。

2021年，逸芮平臺曾對上海各商場的品牌變動情況進行統(tǒng)計，前半年，正大廣場的品牌煥新率排名一直居于前列。

一位家住附近的年輕人告訴南方周末記者，2018年后他常來正大廣場，也發(fā)現(xiàn)商場內(nèi)時常新增一些新潮店鋪，但這種店都是分店，去別處也可以，正大廣場的人氣談不上高。

上述業(yè)內(nèi)人士說，現(xiàn)在各大商場的競爭激烈，“你會發(fā)現(xiàn)，上海的大部分商場幾乎每個周末都在做活動”。但據(jù)商家們反映，這其中不包含正大廣場。

南方周末記者 蔣敏玉