這是基于您之前可能存在的《貴陽(yáng)七大購(gòu)物中心品牌及業(yè)態(tài)調(diào)查報(bào)告（上）》而撰寫(xiě)的（下）部分內(nèi)容。請(qǐng)注意，由于我無(wú)法訪問(wèn)您之前上傳的具體報(bào)告內(nèi)容，以下內(nèi)容是基于對(duì)貴陽(yáng)主要購(gòu)物中心普遍情況的推測(cè)和總結(jié)，旨在補(bǔ)充和深化品牌與業(yè)態(tài)的分析。
---
"貴陽(yáng)七大購(gòu)物中心品牌及業(yè)態(tài)調(diào)查報(bào)告（下）"
"引言（承接上）" 在上文中，我們初步梳理了貴陽(yáng)七家主要購(gòu)物中心的品牌布局概況，并對(duì)其核心業(yè)態(tài)構(gòu)成進(jìn)行了初步分析。本報(bào)告（下）將在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步深入探討這些購(gòu)物中心在品牌與業(yè)態(tài)策略上的具體特點(diǎn)、差異化競(jìng)爭(zhēng)、面臨的挑戰(zhàn)以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，以期更全面地理解貴陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)的格局。
"二、 品牌與業(yè)態(tài)策略的差異化分析"
貴陽(yáng)的七大購(gòu)物中心并非同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，而是呈現(xiàn)出各自獨(dú)特的品牌組合與業(yè)態(tài)側(cè)重，以適應(yīng)不同的目標(biāo)客群和區(qū)域定位。
1. "品牌組合策略的差異化：" "高端定位型（如：貴陽(yáng)大劇院購(gòu)物中心）：" 此類(lèi)購(gòu)物中心傾向于引入更多國(guó)際一線奢侈品牌、設(shè)計(jì)師品牌、高端餐飲和特色文化體驗(yàn)。品牌組合強(qiáng)調(diào)稀缺性和獨(dú)特性，目標(biāo)客群是追求品質(zhì)生活、具有較高消費(fèi)能力的群體。其品牌更新速度相對(duì)較慢，更注重品牌資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值。 "都市活力型（如：貴陽(yáng)萬(wàn)象城）：" 作為頭部

相關(guān)內(nèi)容：

贏商說(shuō)之檔次定位

國(guó)際品牌的入駐情況能很大程度上反映購(gòu)物中心的綜合檔次，這是兩方面體現(xiàn)的：首先，國(guó)際品牌商家資金充裕，相比租金，國(guó)際品牌更重視入駐的購(gòu)物中心品質(zhì)。所以國(guó)際品牌會(huì)優(yōu)先選擇軟硬件環(huán)境好、運(yùn)營(yíng)方背景深厚擁有豐富操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)、靠近高消費(fèi)區(qū)域的購(gòu)物中心入駐。例如南國(guó)花錦購(gòu)物中心和逸天城購(gòu)物中心，這兩個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)方都是在貴陽(yáng)市實(shí)力雄厚的國(guó)貿(mào)集團(tuán)，硬件條件優(yōu)秀，并且處于優(yōu)越地段，附近人群消費(fèi)能力較高。第二，購(gòu)物中心需要國(guó)際品牌提升整體形象，吸引高端客群前來(lái)消費(fèi)。例如優(yōu)衣庫(kù)、無(wú)印良品、星巴克等形象好、知名度高的國(guó)際品牌成為各大購(gòu)物中心宣傳中的熱點(diǎn)，占據(jù)購(gòu)物中心內(nèi)外價(jià)值最高的位置。

通過(guò)購(gòu)物中心的占比分析，七大購(gòu)物中心的檔次可以這樣分層：南國(guó)花錦購(gòu)物中心和國(guó)貿(mào)逸天城購(gòu)物中心屬于貴陽(yáng)中高端購(gòu)物中心，亨特城市廣場(chǎng)購(gòu)物中心為中端，鴻通城、花果園、中大國(guó)際和世紀(jì)金源購(gòu)物中心面向中低端人群。這樣的分層并不說(shuō)明購(gòu)物中心的優(yōu)劣，而是反映了購(gòu)物中心本身的市場(chǎng)定位。以鴻通城、中大國(guó)際和世紀(jì)金源購(gòu)物中心三個(gè)歸類(lèi)于中低端的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，這三個(gè)購(gòu)物中心毗鄰居民區(qū)，擁有較為穩(wěn)定的生活消費(fèi)群體，遠(yuǎn)離核心商圈的區(qū)位限制了其租金，讓眾多實(shí)力并不雄厚的國(guó)內(nèi)、省內(nèi)品牌有了容身之地，租金成本低后性價(jià)比提高，同時(shí)，貴陽(yáng)低端商場(chǎng)（如市西路和傳統(tǒng)夜市）的退出，讓這些中低端購(gòu)物中心成為了貴陽(yáng)普通市民消費(fèi)的好選擇。而亨特城市廣場(chǎng)購(gòu)物中心則平衡了國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌的占比，將購(gòu)物中心打造成了多層次品牌兼有的，適合年輕人購(gòu)物休閑的綜合性購(gòu)物中心。

數(shù)據(jù)說(shuō)業(yè)態(tài)占比

業(yè)態(tài)的多樣性是購(gòu)物中心和傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的重要區(qū)別，百貨商場(chǎng)在過(guò)去憑借零售業(yè)態(tài)的集合優(yōu)勢(shì)成為世紀(jì)之交中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)寵兒，而如今，購(gòu)物中心通過(guò)策略性地對(duì)各種業(yè)態(tài)進(jìn)行組合，一方面改變了過(guò)去百貨商場(chǎng)完全依賴零售業(yè)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力差的弊病，另一方面，多業(yè)態(tài)的分布讓購(gòu)物中心成為了顧客購(gòu)物娛樂(lè)休閑一站式中心，進(jìn)一步滿足了顧客需求，極大地?cái)U(kuò)展了購(gòu)物中心的客群范圍。

贏商網(wǎng)貴州站將貴陽(yáng)七大購(gòu)物中心中的商戶按照業(yè)態(tài)分為三大類(lèi)，即餐飲業(yè)態(tài)、零售業(yè)態(tài)和其他業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)中包含了影院、按摩、健身等業(yè)態(tài)。首先，貴陽(yáng)市七大購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分布總體情況如下圖：

從總體上看，貴陽(yáng)七大購(gòu)物中心中零售業(yè)態(tài)仍然占較大份額，但是餐飲業(yè)態(tài)占24%，說(shuō)明餐飲業(yè)態(tài)等體驗(yàn)性業(yè)態(tài)已成為購(gòu)物中心發(fā)展的重要組成部分。

下面是七大購(gòu)物中心零售業(yè)態(tài)占比的橫向排名

七大購(gòu)物中心中，零售業(yè)態(tài)占比最高的是世紀(jì)金源購(gòu)物中心，達(dá)到了82.43%，南國(guó)花錦購(gòu)物中心和國(guó)貿(mào)逸天城購(gòu)物中心緊隨其后，這兩個(gè)購(gòu)物中心的零售業(yè)占比很接近，差值僅為0.7%；七大購(gòu)物中心中零售業(yè)態(tài)占比最低的是花果園購(gòu)物中心，數(shù)值為54.31%，與第六位的中大國(guó)際購(gòu)物中心差值達(dá)到了11.55%。七大購(gòu)物中心零售業(yè)態(tài)占比平均值為72.42%，低于平均值的個(gè)體為鴻通城購(gòu)物中心、中大國(guó)際購(gòu)物中心和花果園購(gòu)物中心。

零售業(yè)態(tài)占比進(jìn)行比較之后，再對(duì)餐飲業(yè)態(tài)占比進(jìn)行橫向排名，得到如下圖表

七大購(gòu)物中心中餐飲業(yè)占比最高的是中大國(guó)際購(gòu)物中心，數(shù)值為34.94%，占比最低的是10.04%的世紀(jì)金源購(gòu)物中心，兩者之間的差值為24.94%，七大購(gòu)物中心餐飲業(yè)態(tài)占比平均值為25.66%，低于這個(gè)數(shù)值的只有世紀(jì)金源購(gòu)物中心和國(guó)貿(mào)逸天城購(gòu)物中心。

另外值得注意的是，在本次統(tǒng)計(jì)到的319個(gè)餐飲品牌中，省內(nèi)餐飲品牌共90個(gè)，占總餐飲品牌的28.21%，遠(yuǎn)高于全部業(yè)態(tài)中省內(nèi)品牌的占比12%，省內(nèi)餐飲品牌在七大購(gòu)物中心內(nèi)的數(shù)量根據(jù)下表可以反映

七大購(gòu)物中心中，中大國(guó)際購(gòu)物中心省內(nèi)餐飲品牌數(shù)量最多，為22個(gè)，其次是鴻通城（20個(gè)），花果園（18）個(gè)，入駐購(gòu)物中心最多的省內(nèi)餐飲品牌為奶茶品牌宜北町，入駐了國(guó)貿(mào)逸天城購(gòu)物中心、花果園購(gòu)物中心、鴻通城購(gòu)物中心、南國(guó)花錦購(gòu)物中心等四個(gè)購(gòu)物中心。

贏商說(shuō)之業(yè)態(tài)分布

零售業(yè)態(tài)仍然是商場(chǎng)最重要的租金來(lái)源，服裝、鞋帽、日化等零售行業(yè)依然是商場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)的主力，根據(jù)贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，在大型購(gòu)物中心中餐飲業(yè)的承租水平僅有零售業(yè)的三分之一而已，可見(jiàn)購(gòu)物中心的利潤(rùn)來(lái)源對(duì)零售業(yè)態(tài)的依賴程度較高。零售業(yè)態(tài)客單率高，單位面積產(chǎn)生的消費(fèi)比也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于餐飲業(yè)態(tài)，同時(shí)零售業(yè)態(tài)可以根據(jù)市場(chǎng)具體情況快速調(diào)整產(chǎn)品和策略，增長(zhǎng)性值得期待。相應(yīng)的，零售業(yè)態(tài)的缺點(diǎn)在于，近年來(lái)零售業(yè)受到電商沖擊較大，尤其是一些中端品牌，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物完全將這些中端零售品牌的價(jià)格透明化，利潤(rùn)空間大幅收窄，受到打擊嚴(yán)重。而且零售業(yè)態(tài)商戶對(duì)商鋪位置要求較高，需要在動(dòng)線上人流集中的位置，而購(gòu)物中心動(dòng)線末端或拐角處位置的商鋪由于位置較差無(wú)法得到零售業(yè)的充分利用。

餐飲業(yè)態(tài)的加入滿足了顧客對(duì)于購(gòu)物中心的體驗(yàn)性需求，顧客在逛街后不必走出購(gòu)物中心即可方便就餐，過(guò)去百貨商場(chǎng)最冷清的就餐時(shí)間現(xiàn)在反而是購(gòu)物中心中客流量最大的時(shí)間。同時(shí)，各具特色的餐飲企業(yè)在購(gòu)物中心中成為了吸引顧客的重要手段，餐飲行業(yè)對(duì)店鋪在購(gòu)物中心內(nèi)的位置要求低于零售業(yè)，可以依靠本身的口碑聚攏人氣，這樣購(gòu)物中心可以將場(chǎng)內(nèi)位于高層或地下的商鋪提供給餐飲業(yè)，這些位于動(dòng)線末端的餐飲起到了很好的引導(dǎo)人流深入商場(chǎng)的作用，也大幅度延長(zhǎng)了顧客的駐留時(shí)間；同時(shí)購(gòu)物中心的巨大人流也為餐飲行業(yè)提供了發(fā)展空間，購(gòu)物中心和餐飲企業(yè)能夠合作雙贏。但是餐飲行業(yè)的劣勢(shì)也非常明顯，首先，餐飲行業(yè)的顧客群體在單一時(shí)間內(nèi)重疊程度不高，簡(jiǎn)單地說(shuō)，在A餐館消費(fèi)的顧客往往很難在就餐后再前往B餐館消費(fèi)。這造成了實(shí)際客單率低于零售業(yè)，總體純利潤(rùn)率低于零售業(yè)，進(jìn)一步造成了餐飲業(yè)態(tài)對(duì)商場(chǎng)的租金貢獻(xiàn)率低。另一方面，餐飲業(yè)態(tài)無(wú)法像零售業(yè)態(tài)那樣根據(jù)市場(chǎng)變化和季節(jié)改變靈活調(diào)整產(chǎn)品，餐飲產(chǎn)品一旦推出將會(huì)很快進(jìn)入穩(wěn)定期，成長(zhǎng)性不強(qiáng)，在購(gòu)物中心炒熱、租金提高之后，餐飲業(yè)態(tài)租金承受能力并不會(huì)隨之變高，實(shí)力不夠雄厚的小型餐飲企業(yè)可能撤出購(gòu)物中心。

從貴陽(yáng)七大購(gòu)物中心中業(yè)態(tài)的分布情況來(lái)看，2014年底開(kāi)業(yè)的中大國(guó)際購(gòu)物中心由于處于剛開(kāi)業(yè)攢人氣的階段，而且位置位于遠(yuǎn)離貴陽(yáng)市傳統(tǒng)核心商圈的大營(yíng)坡片區(qū)，需要將大量的人氣吸引到購(gòu)物中心內(nèi)并加以穩(wěn)定。較高的餐飲業(yè)態(tài)占比正是出于這個(gè)考慮。而中大國(guó)際購(gòu)物中心中省內(nèi)餐飲品牌數(shù)量最多，說(shuō)明其租金在目前相對(duì)較低，對(duì)于資金和客流并不充裕的省內(nèi)餐飲品牌來(lái)說(shuō)，接受程度較高。

鴻通城購(gòu)物中心的餐飲業(yè)態(tài)占比為29.25%，在所有購(gòu)物中心中排名第三，如果將緊鄰鴻通城的二七路小吃街也算入購(gòu)物中心餐飲業(yè)態(tài)的話，這個(gè)比例還會(huì)高很多。該購(gòu)物中心距離貴陽(yáng)市核心商圈距離遠(yuǎn)，所在路段商業(yè)發(fā)展程度低，較高的餐飲業(yè)態(tài)占比大大提升了鴻通城購(gòu)物中心的人氣和知名度，并惠及商場(chǎng)內(nèi)的零售業(yè)態(tài)。

在榜單中，世紀(jì)金源購(gòu)物中心的餐飲業(yè)態(tài)占比最低屬于特殊情況，因其緊鄰的世紀(jì)城小區(qū)街鋪保有量巨大，餐飲行業(yè)更愿意選擇臨街商鋪經(jīng)營(yíng)，對(duì)世紀(jì)金源購(gòu)物中心的餐飲業(yè)態(tài)進(jìn)行了很大程度上的分流。而世紀(jì)金源購(gòu)物中心作為貴陽(yáng)市觀山湖新區(qū)，乃至相鄰的白云區(qū)和高新區(qū)，都是唯一的大型購(gòu)物中心，是該地區(qū)居民購(gòu)物的唯一選擇，保證零售業(yè)態(tài)的豐富和數(shù)量才能最大程度上滿足面對(duì)的客群的購(gòu)物需求。

零售業(yè)態(tài)的分布，除了特例世紀(jì)金源購(gòu)物中心之外，基本上遵循本報(bào)告上面提到的貴陽(yáng)購(gòu)物中心檔次分層，越靠近高端的購(gòu)物中心零售業(yè)態(tài)占比越大，這說(shuō)明高端購(gòu)物中心對(duì)零售業(yè)態(tài)的依賴程度仍然很高，或者說(shuō)中高端購(gòu)物中心能為零售業(yè)態(tài)提供更好的生存環(huán)境。

數(shù)據(jù)說(shuō)之主力店

贏商說(shuō)之主力店

七大購(gòu)物中心中，有六個(gè)引入了院線作為購(gòu)物中心的主力店，電影院似乎已成為購(gòu)物中心的標(biāo)準(zhǔn)配置。影院能夠帶給購(gòu)物中心的積極影響是：第一、影院能夠吸引大量人流，尤其是消費(fèi)能力強(qiáng)、有消費(fèi)意愿的年輕人群。根據(jù)贏商網(wǎng)貴州站的統(tǒng)計(jì)，貴陽(yáng)市所有院線2014年接待觀眾507萬(wàn)人次，票房收入1.92億元，并且這個(gè)數(shù)字依然在保持每年15%以上的增長(zhǎng)速度。電影產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶來(lái)的可預(yù)見(jiàn)的大量人流對(duì)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)是非常有吸引力的。第二、影院因?yàn)閷?duì)物業(yè)條件有特殊需求，所以一般會(huì)選址在購(gòu)物中心頂層或底層，能夠有效地起到引導(dǎo)人流、收束動(dòng)線的作用，通過(guò)將人群向商場(chǎng)極內(nèi)部引進(jìn)，為動(dòng)線上的零售業(yè)態(tài)提供了穩(wěn)定的人流保證。第三，影院將帶來(lái)更多的沖動(dòng)性消費(fèi)和餐飲消費(fèi)。因?yàn)橐话阌^眾會(huì)提前購(gòu)票，在購(gòu)票后到電影上映前的時(shí)間內(nèi)，觀眾會(huì)在影院周?chē)顒?dòng)，產(chǎn)生消費(fèi)機(jī)會(huì)。而一場(chǎng)電影動(dòng)輒兩小時(shí)，觀眾在完成觀影之后會(huì)選擇就近在購(gòu)物中心內(nèi)就餐補(bǔ)充體力，這為餐飲業(yè)態(tài)帶來(lái)了更多的機(jī)會(huì)。

各種超市也是購(gòu)物中心的主力店選擇，僅有南國(guó)花錦購(gòu)物中心未在購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)置超市，這也說(shuō)明了購(gòu)物中心對(duì)超市對(duì)購(gòu)物中心人流的吸引作用是非?？隙ǖ摹６蠂?guó)花錦購(gòu)物中心因?yàn)檎嫉孛娣e小、開(kāi)發(fā)時(shí)間早，并不具備大型超市和影院所必須的高層高、大面積等物業(yè)條件，所以并未設(shè)置這些購(gòu)物中心中的"香餑餑"，但是由于起步早、理念先進(jìn)，南國(guó)花錦在并沒(méi)有大型主力店進(jìn)駐的情況下仍然獲得了貴陽(yáng)市民的青睞。

近年來(lái)快時(shí)尚品牌的崛起也讓購(gòu)物中心看到了新的商機(jī)，快時(shí)尚品牌如優(yōu)衣庫(kù)、H&M等，符合當(dāng)下年輕人定位，產(chǎn)品更新速度快，客單率和效費(fèi)比高，優(yōu)秀的購(gòu)物環(huán)境等都是讓購(gòu)物中心爭(zhēng)相引進(jìn)的原因。可以預(yù)見(jiàn)在未來(lái)，快時(shí)尚品牌將和影院一樣成為購(gòu)物中心的標(biāo)準(zhǔn)配置，這也是一個(gè)機(jī)會(huì)，目前快時(shí)尚品牌份額幾乎被國(guó)際品牌全部占據(jù)，國(guó)內(nèi)品牌如果能摸透快時(shí)尚行業(yè)規(guī)律，同時(shí)結(jié)合自身本土優(yōu)勢(shì)，未來(lái)的發(fā)展空間都非常巨大。

結(jié)論

目前貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，購(gòu)物中心將是最前沿的陣地。在貴陽(yáng)市低端商業(yè)市場(chǎng)（如市西路）和百貨公司缺乏增長(zhǎng)空間的今天，購(gòu)物中心將憑借其完整的業(yè)態(tài)鏈條和品牌集合能力，為顧客提供一站式的購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、生活服務(wù)，快速地成為所在區(qū)域甚至輻射全貴陽(yáng)市的新興商圈。

同時(shí)，大量購(gòu)物中心拔地而起，帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，購(gòu)物中心的同質(zhì)化也日趨嚴(yán)重，購(gòu)物中心一定要通過(guò)對(duì)商圈的清醒認(rèn)識(shí)，對(duì)客群的認(rèn)真調(diào)查，對(duì)物業(yè)的完整規(guī)劃完成自身的清晰定位。并根據(jù)定位對(duì)商場(chǎng)內(nèi)品牌檔次、業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行深入仔細(xì)的安排并根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整。例如靠近高級(jí)辦公區(qū)域可多設(shè)置高檔職業(yè)服裝、高檔化妝品、引進(jìn)私密性較好的咖啡簡(jiǎn)餐?？拷顓^(qū)，多引進(jìn)性價(jià)比高的國(guó)內(nèi)品牌，規(guī)劃更多的兒童業(yè)態(tài)，等等。

對(duì)市場(chǎng)發(fā)展要有精密的監(jiān)控，善于發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)熱點(diǎn)，對(duì)熱點(diǎn)品牌加以關(guān)注。

目前貴陽(yáng)市購(gòu)物中心檔次分層清晰，七個(gè)主要購(gòu)物中心市場(chǎng)定位也比較準(zhǔn)確，更多的購(gòu)物中心正在規(guī)劃中。贏商網(wǎng)貴州站將持續(xù)關(guān)注貴陽(yáng)市購(gòu)物中心發(fā)展，豐富并修正本調(diào)查報(bào)告，關(guān)注贏商網(wǎng)貴州站，更多精彩信息和解讀將與您見(jiàn)面。