要制作一份2025年上海值得入駐的TOP50家商場統(tǒng)計分析，需要基于多個維度的考量，并且很多信息需要基于當前趨勢進行預測。以下是一個分析框架和可能包含的商場類型及示例，請注意這并非一個精確排名，且實際情況會隨市場變化而調(diào)整。
"分析框架與考量維度："
1. "地理位置與輻射能力 (Location & Catchment):" 核心商圈（如南京路、淮海路、陸家嘴）或新興潛力區(qū)域（如張江、前灘、臨港）。 周邊人口密度、交通便捷度（地鐵、公交）、商務(wù)活動水平。 商場自身的可見性和可達性。
2. "商業(yè)組合與業(yè)態(tài)豐富度 (Tenant Mix & Variety):" "國際/國內(nèi)一線品牌旗艦店/首店/旗艦店數(shù)量:" 是否有吸引客流的高端品牌。 "新零售/體驗式業(yè)態(tài)占比:" 劇院、書店、美術(shù)館、兒童樂園、健身、餐飲體驗等。 "生活方式品牌覆蓋度:" 美容護膚、時尚配飾、家居生活、數(shù)碼科技等。 "餐飲多樣性:" 高級餐廳、特色小店、連鎖快餐、咖啡館茶飲等。 "百貨/超市等基礎(chǔ)零售的支撐:" 滿足基本購物和生鮮需求。
3.

相關(guān)內(nèi)容：

作為一線魔都城市，上海歷來商業(yè)零售發(fā)達，各類商場數(shù)量眾多，分布廣泛且定位各異。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前上海超過3萬㎡的在營商場有400家之多，外加星羅棋布的小微型商業(yè)，總計有上千家大大小小的各類商業(yè)體。這些商業(yè)體，有的體量巨大，面積達到驚人的30多萬方；有的超長待機，開業(yè)運營時間近30年；有的交通便捷，多線軌交覆蓋；有的成為地標，游客打卡必到；還有的精致如私家花園，美輪美奐。同時，新項目仍在層出不窮，老項目也在不斷升級改造或自生自滅。在如此慘烈的商戰(zhàn)環(huán)境中，一個商業(yè)體想要運營穩(wěn)定，細水長流，持續(xù)輸出，絕非易事。

本分析報告最終選取的50家商場（TOP50，排名不分先后），是從上海數(shù)百家商場中，設(shè)定了以下篩選評估指標，包括但不限于：商業(yè)體年營業(yè)額、行政區(qū)分布、商圈分布、內(nèi)中外環(huán)分布、商業(yè)面積、入駐商戶數(shù)量、商業(yè)業(yè)態(tài)、運營開發(fā)商、開業(yè)時間、有否地鐵直達、商場租金、零售餐飲服務(wù)娛樂類業(yè)態(tài)占比、停車位、商場影院近3年票房排名、大眾點評熱門商場排名、百度地圖高德地圖騰訊地圖個人訪問人數(shù)、工作日雙休日各時段10分鐘內(nèi)各出入口人流量實測、3公里內(nèi)純住宅小區(qū)寫字樓數(shù)量等近20個維度參考指標，本文源于完整報告中摘錄了部分指標予以發(fā)布，僅供學習探討。通過相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，我們可以從多個維度來洞察上海商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和未來的趨勢，以及消費者的喜好傾向。

同時，本報告主題閱讀對象主要為相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，商場選取以多數(shù)普通市民消費能力作為參考，故將奢侈品類購物中心排除在分析報告之外，如：上海港匯恒隆、上海IFC、上海IAPM、尚嘉中心、嘉里中心、興業(yè)太古匯，前灘太古里等。同時奧萊類型的商業(yè)體也排除在外，如：百聯(lián)奧萊、比斯特、百盛優(yōu)客、佛羅倫薩小鎮(zhèn)等。

關(guān)于本報告的一些指標說明：

1. 商業(yè)體面積分類：超大型商場（15萬㎡以上）、大型商場（10-15萬㎡），中大型商場（5-10萬㎡）。
2. 商場區(qū)域分布：內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外環(huán)外。
3. 各區(qū)域商圈：覆蓋全市16個行政區(qū)共39個商圈。

一、重磅推出2025年TOP50商場名單（排名不分先后）。

名單上的每個商場對普通人來說，既熟悉又陌生。分析報告不是紙上談兵，也不是無中生有，教員老人家早在1930年的《反對本本主義》文章中就說過：“沒有調(diào)研就沒有發(fā)言權(quán)”。以下的每一個商場我們都不止一次的實地探訪過，看過衛(wèi)生間停車庫、甚至貨梯儲藏間等細節(jié)之處。按原來最核心的篩選標準，大致只能選出40家商場，每家商場有其特長優(yōu)秀的一面，也有不完美的地方。后期為了便于統(tǒng)計，我們將有爭議的10家商場也添加了進來，最后整理出50個商場的名單。這里面有開業(yè)不到一年的新晉網(wǎng)紅，也有開業(yè)即將30周年的老牌商場。

2025TOP50商場名單（排名不分先后）

二、全市16個行政區(qū)入選商場數(shù)量分布

作為上海常住人口數(shù)量最多的兩個行政區(qū)（浦東常住人口578萬，閔行常住人口265萬），其入選商場的數(shù)量也遠遠高于其他行政區(qū)。在閔行區(qū)，現(xiàn)有商業(yè)體已經(jīng)供大于求，競爭激烈，但包括近期要開業(yè)及煥新的商場仍然有10家左右，客流繼續(xù)分散的壓力十分巨大，市場競爭環(huán)境也會越來越差。中心城區(qū)各區(qū)，入選商場分布還算均勻，該開發(fā)的大都已開發(fā)，未開發(fā)的，也很難找出新的體量巨大的地塊。至于金山和崇明，地鐵和好的商業(yè)配套仍然非常欠缺。

各行政區(qū)商場數(shù)量分布

三、入選商場內(nèi)中外環(huán)區(qū)域的數(shù)量分布

內(nèi)環(huán)內(nèi)，一直是核心中的核心，為必爭之地。老牌商場和新建商場均有分布，外資凱德系將位置因素作為第一考量，開發(fā)的商業(yè)體均在內(nèi)環(huán)以內(nèi)，包括3座來福士，凱德晶萃和凱德虹口中心，不愧為商業(yè)地產(chǎn)的“黃埔軍校”。內(nèi)環(huán)內(nèi)也有很多新開的項目，但需要時間和努力來進一步提升人氣和市場份額。

內(nèi)中環(huán)，由于交通便利，產(chǎn)業(yè)發(fā)達，消費潛力巨大，各種商場業(yè)態(tài)豐富，反差巨大，沒有一定的定式，主要消費支撐依靠周邊密集的居民區(qū)。

中外環(huán)，分布不均。入選的商場主要分布在中環(huán)東北角和西區(qū)西南方向，地傾西-南，也是上海房產(chǎn)分布的一大趨勢和特點。浦東段中環(huán)作為占據(jù)整個中環(huán)長度約40%的路段，唯一入選的商場還是開業(yè)近22年的僅8萬方的文峰廣場。好消息是位于浦東巨峰路地鐵站的體量超過30多萬方的TOD項目PRISMA新嘉中心，將于2026年開業(yè)，彌補了城市東部優(yōu)質(zhì)大型商業(yè)體的欠缺和遺憾，文峰廣場則性命堪憂。

外環(huán)外，雖然距離市區(qū)較遠，但受前幾年房地產(chǎn)開發(fā)的帶動和5大新城的發(fā)展策略，大型優(yōu)質(zhì)商場陸續(xù)建成，規(guī)模品質(zhì)運營完全不輸市區(qū)商場，比較有代表性的有南翔印象城、松江印象城、奉賢龍湖天街、蟠龍?zhí)斓氐取?/p>

內(nèi)中外環(huán)區(qū)域商場數(shù)量分布

四、入選商場在各區(qū)商圈的數(shù)量分布

TOP50入選的商場，分布在39個商圈內(nèi)，整體較為均勻。同時，也說明整個上海，經(jīng)過近30年的發(fā)展和開發(fā)，已經(jīng)沒有特別集中的商業(yè)體區(qū)域。整體具有分布均勻，發(fā)展充分，新老兼顧的特色。

但這些大體量商業(yè)體存在，對商圈內(nèi)的其他中小商業(yè)，具有毀滅性的沖擊。一大遮百丑，大就是優(yōu)勢，唯大獨尊，唯大不破。在各商圈的競爭中，整個零售商業(yè)還是遵循古老的商業(yè)法則，大魚吃小魚，小魚吃蝦米。

以長寧區(qū)西部為例，2021年底淞虹路地鐵站ART PARK大融城開業(yè)時，人山人海，熱鬧非凡，商場滿租，租金奇高。附近的西郊百聯(lián)在經(jīng)過了一年半的改造升級后，于2023年底重新開業(yè)，當時也是人山人海，超級火爆。ART PARK大融城的客流瞬間急跌，空鋪率飆升，租金下跌。結(jié)果不到9個月，2024年9月，ART PARK大融城對面的上海薈聚盛大開業(yè)，又是人山人海，周邊交通癱瘓，再看西郊百聯(lián)，客流慘不忍睹，商場死氣沉沉，B1的超市倒閉，美食廣場空一半。6萬方的ART PARK大融城被12萬方的西郊百聯(lián)干死了，西郊百聯(lián)又被15萬方的上海薈聚給干趴下了，結(jié)果倒了2個，只能存活一家，商業(yè)競爭就這么直接和殘酷。

但在這個大吃小的商業(yè)競爭中，也有奇葩的另類存在，那就是僅5萬多方的蟠龍?zhí)斓兀_放式的迷你古鎮(zhèn)，精致又休閑，讓人松弛又愜意（關(guān)于蟠龍?zhí)斓?，以后有機會再詳細展開）。

TOP50商場各區(qū)商圈數(shù)量分布

五、TOP50入選商場商業(yè)面積統(tǒng)計

在入選的TOP50商場中，我們按商業(yè)體經(jīng)營面積，將商場分為三類：超大型商場（15萬㎡以上）、大型商場（10-15萬㎡），中大型商場（5-10萬㎡）。超大型商場平均商業(yè)面積為19.6萬㎡，大型商場平均商業(yè)面積為12.5萬㎡，中大型商場平均商業(yè)面積為9萬㎡。這些商場有的僅5.3萬㎡，有的巨無霸甚至達到了32萬㎡的，落差有6倍之多。其中大型和超大型商場合計占了72%，“大”真的就是真理。

TOP50商場經(jīng)營面積統(tǒng)計

六、各類型商場的平均入駐商戶數(shù)量統(tǒng)計

在入選的TOP50商場中，我們統(tǒng)計了各商戶的實際入駐商戶數(shù)量。超大型商場的平均入駐商戶接近400家，大型商場的平均入駐商戶接近300家，中大型商場的平均入駐商戶超過200家。個別超級巨無霸的商場入住商戶數(shù)量都超過了500家，入駐200家商戶是一個商場具有一定吸引力的基本要求，也是各零售業(yè)態(tài)能完整有效分布的最基本保障。（注：現(xiàn)代商場的四大業(yè)態(tài)包括餐飲、零售、服務(wù)、娛樂）

各類型商場的平均入駐商戶數(shù)量

七、入選商場地鐵直達情況

在入選的TOP50商場中，78%的商場有地鐵直達，有的是地鐵上蓋。浦東世紀匯廣場甚至有4條地鐵線路交匯，地鐵人流給商場帶來巨大的客流。外環(huán)內(nèi)，那些無地鐵直達的商場，基本幾百米外或1-2公里內(nèi)也有地鐵線路覆蓋，而外環(huán)外的無地鐵覆蓋的商場主要分布在松江、金山和崇明。地鐵覆蓋或地鐵直達已經(jīng)是優(yōu)質(zhì)商場的一個必要條件了，這也是新開商業(yè)體為什么重度依賴地鐵規(guī)劃的原因。

當然，沿著地鐵開商場，也有其明顯副作用：消費人群分散，競爭激烈。以地鐵二號線內(nèi)環(huán)到外環(huán)外段為例，從中山公園到虹橋站，短短的幾站，一路從東向西分布著大大小小幾十個商業(yè)體：又又中心、玫瑰坊、兆豐廣場、龍之夢、長寧來福士、貝多芬廣場、創(chuàng)邑MIX、南豐城、尚嘉中心、萬都商城、匯金百貨、百盛優(yōu)客、金虹橋、巴黎春天、繽谷廣場、申亞廣場、宜嘉坊、馥邦兆城大廈、ART PARK大融城、上海薈聚、天會廣場、虹橋機場商業(yè)體、虹橋站商業(yè)體、虹橋天地、虹橋龍湖天街、麗寶樂園廣場等。

在這么密集的商業(yè)布局的情況下，仍有新項目即將開業(yè)。位于天山路與古北路交會處，投資額超80億元、總建筑面積近25萬平方米的大型綜合體項目晶耀虹橋，其中商業(yè)配套近3萬平方米，將于2026年5月全面開放。項目地下空間與軌交2號線、15號線連通，且與天山商圈現(xiàn)有的地下空間勾連，可直達金虹橋、南豐城等商業(yè)體。

商場地鐵直達情況

八、入選商場開發(fā)運營商分布統(tǒng)計

在入選的TOP50商場中，商場的運營開發(fā)商排名前6位的分別是：萬達系8家，百聯(lián)系7家，凱德系5家，萬科印力系4家，龍湖系3家，瑞安系3家。這6家占據(jù)了60%的市場份額，商業(yè)地產(chǎn)中，品牌開發(fā)商的集中度更高，這也是老王家萬達廣場值錢的原因，缺錢了，隨便找?guī)准夷贸鰜碣u，都是頭部的商場，租金現(xiàn)金流回報很穩(wěn)定。萬科今年以來也遇到極大困難，除了已經(jīng)賣掉的七寶領(lǐng)展（原七寶萬科），入榜的南翔印象城和松江印象城也掛牌在賣，以尋求資金回籠還債。

TOP50商場開發(fā)運營商統(tǒng)計分布

九、入選商場運營年份分布統(tǒng)計

在入選的TOP50商場中，5年以內(nèi)新開的商場有12家，占24%；運營6-10年的商場有16家，占34%；運營11-20年的商場有15家，占30%；運營21年以上的商場有6家，占12%；以住宅房產(chǎn)經(jīng)驗，10年以內(nèi)算次新商品房，那入選的10年以內(nèi)次新商場共有29家，占總體的58%，說明這10年來，上海的商業(yè)體整體更新?lián)Q代速度較快。

個別老牌商場穩(wěn)定運營了20多年甚至更久，主要得益于歷史先機的積淀，優(yōu)越的地理位置，完善的品類布局、穩(wěn)定的服務(wù)質(zhì)量和良好的運營策略。

入選新建商場如環(huán)宇城MAX開業(yè)2年，具有明顯區(qū)位優(yōu)勢，是地鐵11和14號線交匯站上蓋，處于真如副中心的核心位置，且配套有山姆會員店，填補了真如商圈大商業(yè)體欠缺的空白。當然，代價是距離幾百米外的普陀綠地繽紛城和上海復悅薈這2個老牌商場的急速衰敗。另一個新建商場沖擊市場的案列是已經(jīng)開業(yè)17年的奉賢頭牌商業(yè)體南橋百聯(lián)，在1公里不到的奉賢龍湖天街開業(yè)的沖擊下，營業(yè)額生生下降了3成多。上海的消費市場已經(jīng)進入了存量市場，增量已經(jīng)很難達成，新建商場搶到的市場份額就是老商場不斷流失的份額，一代新人換舊人，老商場的出路在哪里，是煥新改造，還是茍延殘喘，都是艱難而痛苦的選擇。

TOP50商場運營年份統(tǒng)計分布

新老商場已開業(yè)年份對比

（完）