要制作一份2025年上海值得入駐的TOP50家商場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析，需要基于多個(gè)維度的考量，并且很多信息需要基于當(dāng)前趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。以下是一個(gè)分析框架和可能包含的商場(chǎng)類型及示例，請(qǐng)注意這并非一個(gè)精確排名，且實(shí)際情況會(huì)隨市場(chǎng)變化而調(diào)整。
"分析框架與考量維度："
1. "地理位置與輻射能力 (Location & Catchment):" 核心商圈（如南京路、淮海路、陸家嘴）或新興潛力區(qū)域（如張江、前灘、臨港）。 周邊人口密度、交通便捷度（地鐵、公交）、商務(wù)活動(dòng)水平。 商場(chǎng)自身的可見性和可達(dá)性。
2. "商業(yè)組合與業(yè)態(tài)豐富度 (Tenant Mix & Variety):" "國(guó)際/國(guó)內(nèi)一線品牌旗艦店/首店/旗艦店數(shù)量:" 是否有吸引客流的高端品牌。 "新零售/體驗(yàn)式業(yè)態(tài)占比:" 劇院、書店、美術(shù)館、兒童樂(lè)園、健身、餐飲體驗(yàn)等。 "生活方式品牌覆蓋度:" 美容護(hù)膚、時(shí)尚配飾、家居生活、數(shù)碼科技等。 "餐飲多樣性:" 高級(jí)餐廳、特色小店、連鎖快餐、咖啡館茶飲等。 "百貨/超市等基礎(chǔ)零售的支撐:" 滿足基本購(gòu)物和生鮮需求。
3.

相關(guān)內(nèi)容：

作為一線魔都城市，上海歷來(lái)商業(yè)零售發(fā)達(dá)，各類商場(chǎng)數(shù)量眾多，分布廣泛且定位各異。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前上海超過(guò)3萬(wàn)㎡的在營(yíng)商場(chǎng)有400家之多，外加星羅棋布的小微型商業(yè)，總計(jì)有上千家大大小小的各類商業(yè)體。這些商業(yè)體，有的體量巨大，面積達(dá)到驚人的30多萬(wàn)方；有的超長(zhǎng)待機(jī)，開業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間近30年；有的交通便捷，多線軌交覆蓋；有的成為地標(biāo)，游客打卡必到；還有的精致如私家花園，美輪美奐。同時(shí)，新項(xiàng)目仍在層出不窮，老項(xiàng)目也在不斷升級(jí)改造或自生自滅。在如此慘烈的商戰(zhàn)環(huán)境中，一個(gè)商業(yè)體想要運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，細(xì)水長(zhǎng)流，持續(xù)輸出，絕非易事。

本分析報(bào)告最終選取的50家商場(chǎng)（TOP50，排名不分先后），是從上海數(shù)百家商場(chǎng)中，設(shè)定了以下篩選評(píng)估指標(biāo)，包括但不限于：商業(yè)體年?duì)I業(yè)額、行政區(qū)分布、商圈分布、內(nèi)中外環(huán)分布、商業(yè)面積、入駐商戶數(shù)量、商業(yè)業(yè)態(tài)、運(yùn)營(yíng)開發(fā)商、開業(yè)時(shí)間、有否地鐵直達(dá)、商場(chǎng)租金、零售餐飲服務(wù)娛樂(lè)類業(yè)態(tài)占比、停車位、商場(chǎng)影院近3年票房排名、大眾點(diǎn)評(píng)熱門商場(chǎng)排名、百度地圖高德地圖騰訊地圖個(gè)人訪問(wèn)人數(shù)、工作日雙休日各時(shí)段10分鐘內(nèi)各出入口人流量實(shí)測(cè)、3公里內(nèi)純住宅小區(qū)寫字樓數(shù)量等近20個(gè)維度參考指標(biāo)，本文源于完整報(bào)告中摘錄了部分指標(biāo)予以發(fā)布，僅供學(xué)習(xí)探討。通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，我們可以從多個(gè)維度來(lái)洞察上海商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和未來(lái)的趨勢(shì)，以及消費(fèi)者的喜好傾向。

同時(shí)，本報(bào)告主題閱讀對(duì)象主要為相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，商場(chǎng)選取以多數(shù)普通市民消費(fèi)能力作為參考，故將奢侈品類購(gòu)物中心排除在分析報(bào)告之外，如：上海港匯恒隆、上海IFC、上海IAPM、尚嘉中心、嘉里中心、興業(yè)太古匯，前灘太古里等。同時(shí)奧萊類型的商業(yè)體也排除在外，如：百聯(lián)奧萊、比斯特、百盛優(yōu)客、佛羅倫薩小鎮(zhèn)等。

關(guān)于本報(bào)告的一些指標(biāo)說(shuō)明：

1. 商業(yè)體面積分類：超大型商場(chǎng)（15萬(wàn)㎡以上）、大型商場(chǎng)（10-15萬(wàn)㎡），中大型商場(chǎng)（5-10萬(wàn)㎡）。
2. 商場(chǎng)區(qū)域分布：內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外環(huán)外。
3. 各區(qū)域商圈：覆蓋全市16個(gè)行政區(qū)共39個(gè)商圈。

一、重磅推出2025年TOP50商場(chǎng)名單（排名不分先后）。

名單上的每個(gè)商場(chǎng)對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，既熟悉又陌生。分析報(bào)告不是紙上談兵，也不是無(wú)中生有，教員老人家早在1930年的《反對(duì)本本主義》文章中就說(shuō)過(guò)：“沒(méi)有調(diào)研就沒(méi)有發(fā)言權(quán)”。以下的每一個(gè)商場(chǎng)我們都不止一次的實(shí)地探訪過(guò)，看過(guò)衛(wèi)生間停車庫(kù)、甚至貨梯儲(chǔ)藏間等細(xì)節(jié)之處。按原來(lái)最核心的篩選標(biāo)準(zhǔn)，大致只能選出40家商場(chǎng)，每家商場(chǎng)有其特長(zhǎng)優(yōu)秀的一面，也有不完美的地方。后期為了便于統(tǒng)計(jì)，我們將有爭(zhēng)議的10家商場(chǎng)也添加了進(jìn)來(lái)，最后整理出50個(gè)商場(chǎng)的名單。這里面有開業(yè)不到一年的新晉網(wǎng)紅，也有開業(yè)即將30周年的老牌商場(chǎng)。

2025TOP50商場(chǎng)名單（排名不分先后）

二、全市16個(gè)行政區(qū)入選商場(chǎng)數(shù)量分布

作為上海常住人口數(shù)量最多的兩個(gè)行政區(qū)（浦東常住人口578萬(wàn)，閔行常住人口265萬(wàn)），其入選商場(chǎng)的數(shù)量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行政區(qū)。在閔行區(qū)，現(xiàn)有商業(yè)體已經(jīng)供大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但包括近期要開業(yè)及煥新的商場(chǎng)仍然有10家左右，客流繼續(xù)分散的壓力十分巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也會(huì)越來(lái)越差。中心城區(qū)各區(qū)，入選商場(chǎng)分布還算均勻，該開發(fā)的大都已開發(fā)，未開發(fā)的，也很難找出新的體量巨大的地塊。至于金山和崇明，地鐵和好的商業(yè)配套仍然非常欠缺。

各行政區(qū)商場(chǎng)數(shù)量分布

三、入選商場(chǎng)內(nèi)中外環(huán)區(qū)域的數(shù)量分布

內(nèi)環(huán)內(nèi)，一直是核心中的核心，為必爭(zhēng)之地。老牌商場(chǎng)和新建商場(chǎng)均有分布，外資凱德系將位置因素作為第一考量，開發(fā)的商業(yè)體均在內(nèi)環(huán)以內(nèi)，包括3座來(lái)福士，凱德晶萃和凱德虹口中心，不愧為商業(yè)地產(chǎn)的“黃埔軍?！薄?nèi)環(huán)內(nèi)也有很多新開的項(xiàng)目，但需要時(shí)間和努力來(lái)進(jìn)一步提升人氣和市場(chǎng)份額。

內(nèi)中環(huán)，由于交通便利，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，消費(fèi)潛力巨大，各種商場(chǎng)業(yè)態(tài)豐富，反差巨大，沒(méi)有一定的定式，主要消費(fèi)支撐依靠周邊密集的居民區(qū)。

中外環(huán)，分布不均。入選的商場(chǎng)主要分布在中環(huán)東北角和西區(qū)西南方向，地傾西-南，也是上海房產(chǎn)分布的一大趨勢(shì)和特點(diǎn)。浦東段中環(huán)作為占據(jù)整個(gè)中環(huán)長(zhǎng)度約40%的路段，唯一入選的商場(chǎng)還是開業(yè)近22年的僅8萬(wàn)方的文峰廣場(chǎng)。好消息是位于浦東巨峰路地鐵站的體量超過(guò)30多萬(wàn)方的TOD項(xiàng)目PRISMA新嘉中心，將于2026年開業(yè)，彌補(bǔ)了城市東部?jī)?yōu)質(zhì)大型商業(yè)體的欠缺和遺憾，文峰廣場(chǎng)則性命堪憂。

外環(huán)外，雖然距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但受前幾年房地產(chǎn)開發(fā)的帶動(dòng)和5大新城的發(fā)展策略，大型優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)陸續(xù)建成，規(guī)模品質(zhì)運(yùn)營(yíng)完全不輸市區(qū)商場(chǎng)，比較有代表性的有南翔印象城、松江印象城、奉賢龍湖天街、蟠龍?zhí)斓氐取?/p>

內(nèi)中外環(huán)區(qū)域商場(chǎng)數(shù)量分布

四、入選商場(chǎng)在各區(qū)商圈的數(shù)量分布

TOP50入選的商場(chǎng)，分布在39個(gè)商圈內(nèi)，整體較為均勻。同時(shí)，也說(shuō)明整個(gè)上海，經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展和開發(fā)，已經(jīng)沒(méi)有特別集中的商業(yè)體區(qū)域。整體具有分布均勻，發(fā)展充分，新老兼顧的特色。

但這些大體量商業(yè)體存在，對(duì)商圈內(nèi)的其他中小商業(yè)，具有毀滅性的沖擊。一大遮百丑，大就是優(yōu)勢(shì)，唯大獨(dú)尊，唯大不破。在各商圈的競(jìng)爭(zhēng)中，整個(gè)零售商業(yè)還是遵循古老的商業(yè)法則，大魚吃小魚，小魚吃蝦米。

以長(zhǎng)寧區(qū)西部為例，2021年底淞虹路地鐵站ART PARK大融城開業(yè)時(shí)，人山人海，熱鬧非凡，商場(chǎng)滿租，租金奇高。附近的西郊百聯(lián)在經(jīng)過(guò)了一年半的改造升級(jí)后，于2023年底重新開業(yè)，當(dāng)時(shí)也是人山人海，超級(jí)火爆。ART PARK大融城的客流瞬間急跌，空鋪率飆升，租金下跌。結(jié)果不到9個(gè)月，2024年9月，ART PARK大融城對(duì)面的上海薈聚盛大開業(yè)，又是人山人海，周邊交通癱瘓，再看西郊百聯(lián)，客流慘不忍睹，商場(chǎng)死氣沉沉，B1的超市倒閉，美食廣場(chǎng)空一半。6萬(wàn)方的ART PARK大融城被12萬(wàn)方的西郊百聯(lián)干死了，西郊百聯(lián)又被15萬(wàn)方的上海薈聚給干趴下了，結(jié)果倒了2個(gè)，只能存活一家，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)就這么直接和殘酷。

但在這個(gè)大吃小的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，也有奇葩的另類存在，那就是僅5萬(wàn)多方的蟠龍?zhí)斓?，開放式的迷你古鎮(zhèn)，精致又休閑，讓人松弛又愜意（關(guān)于蟠龍?zhí)斓兀院笥袡C(jī)會(huì)再詳細(xì)展開）。

TOP50商場(chǎng)各區(qū)商圈數(shù)量分布

五、TOP50入選商場(chǎng)商業(yè)面積統(tǒng)計(jì)

在入選的TOP50商場(chǎng)中，我們按商業(yè)體經(jīng)營(yíng)面積，將商場(chǎng)分為三類：超大型商場(chǎng)（15萬(wàn)㎡以上）、大型商場(chǎng)（10-15萬(wàn)㎡），中大型商場(chǎng)（5-10萬(wàn)㎡）。超大型商場(chǎng)平均商業(yè)面積為19.6萬(wàn)㎡，大型商場(chǎng)平均商業(yè)面積為12.5萬(wàn)㎡，中大型商場(chǎng)平均商業(yè)面積為9萬(wàn)㎡。這些商場(chǎng)有的僅5.3萬(wàn)㎡，有的巨無(wú)霸甚至達(dá)到了32萬(wàn)㎡的，落差有6倍之多。其中大型和超大型商場(chǎng)合計(jì)占了72%，“大”真的就是真理。

TOP50商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積統(tǒng)計(jì)

六、各類型商場(chǎng)的平均入駐商戶數(shù)量統(tǒng)計(jì)

在入選的TOP50商場(chǎng)中，我們統(tǒng)計(jì)了各商戶的實(shí)際入駐商戶數(shù)量。超大型商場(chǎng)的平均入駐商戶接近400家，大型商場(chǎng)的平均入駐商戶接近300家，中大型商場(chǎng)的平均入駐商戶超過(guò)200家。個(gè)別超級(jí)巨無(wú)霸的商場(chǎng)入住商戶數(shù)量都超過(guò)了500家，入駐200家商戶是一個(gè)商場(chǎng)具有一定吸引力的基本要求，也是各零售業(yè)態(tài)能完整有效分布的最基本保障。（注：現(xiàn)代商場(chǎng)的四大業(yè)態(tài)包括餐飲、零售、服務(wù)、娛樂(lè)）

各類型商場(chǎng)的平均入駐商戶數(shù)量

七、入選商場(chǎng)地鐵直達(dá)情況

在入選的TOP50商場(chǎng)中，78%的商場(chǎng)有地鐵直達(dá)，有的是地鐵上蓋。浦東世紀(jì)匯廣場(chǎng)甚至有4條地鐵線路交匯，地鐵人流給商場(chǎng)帶來(lái)巨大的客流。外環(huán)內(nèi)，那些無(wú)地鐵直達(dá)的商場(chǎng)，基本幾百米外或1-2公里內(nèi)也有地鐵線路覆蓋，而外環(huán)外的無(wú)地鐵覆蓋的商場(chǎng)主要分布在松江、金山和崇明。地鐵覆蓋或地鐵直達(dá)已經(jīng)是優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)的一個(gè)必要條件了，這也是新開商業(yè)體為什么重度依賴地鐵規(guī)劃的原因。

當(dāng)然，沿著地鐵開商場(chǎng)，也有其明顯副作用：消費(fèi)人群分散，競(jìng)爭(zhēng)激烈。以地鐵二號(hào)線內(nèi)環(huán)到外環(huán)外段為例，從中山公園到虹橋站，短短的幾站，一路從東向西分布著大大小小幾十個(gè)商業(yè)體：又又中心、玫瑰坊、兆豐廣場(chǎng)、龍之夢(mèng)、長(zhǎng)寧來(lái)福士、貝多芬廣場(chǎng)、創(chuàng)邑MIX、南豐城、尚嘉中心、萬(wàn)都商城、匯金百貨、百盛優(yōu)客、金虹橋、巴黎春天、繽谷廣場(chǎng)、申亞廣場(chǎng)、宜嘉坊、馥邦兆城大廈、ART PARK大融城、上海薈聚、天會(huì)廣場(chǎng)、虹橋機(jī)場(chǎng)商業(yè)體、虹橋站商業(yè)體、虹橋天地、虹橋龍湖天街、麗寶樂(lè)園廣場(chǎng)等。

在這么密集的商業(yè)布局的情況下，仍有新項(xiàng)目即將開業(yè)。位于天山路與古北路交會(huì)處，投資額超80億元、總建筑面積近25萬(wàn)平方米的大型綜合體項(xiàng)目晶耀虹橋，其中商業(yè)配套近3萬(wàn)平方米，將于2026年5月全面開放。項(xiàng)目地下空間與軌交2號(hào)線、15號(hào)線連通，且與天山商圈現(xiàn)有的地下空間勾連，可直達(dá)金虹橋、南豐城等商業(yè)體。

商場(chǎng)地鐵直達(dá)情況

八、入選商場(chǎng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商分布統(tǒng)計(jì)

在入選的TOP50商場(chǎng)中，商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)開發(fā)商排名前6位的分別是：萬(wàn)達(dá)系8家，百聯(lián)系7家，凱德系5家，萬(wàn)科印力系4家，龍湖系3家，瑞安系3家。這6家占據(jù)了60%的市場(chǎng)份額，商業(yè)地產(chǎn)中，品牌開發(fā)商的集中度更高，這也是老王家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)值錢的原因，缺錢了，隨便找?guī)准夷贸鰜?lái)賣，都是頭部的商場(chǎng)，租金現(xiàn)金流回報(bào)很穩(wěn)定。萬(wàn)科今年以來(lái)也遇到極大困難，除了已經(jīng)賣掉的七寶領(lǐng)展（原七寶萬(wàn)科），入榜的南翔印象城和松江印象城也掛牌在賣，以尋求資金回籠還債。

TOP50商場(chǎng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)計(jì)分布

九、入選商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)年份分布統(tǒng)計(jì)

在入選的TOP50商場(chǎng)中，5年以內(nèi)新開的商場(chǎng)有12家，占24%；運(yùn)營(yíng)6-10年的商場(chǎng)有16家，占34%；運(yùn)營(yíng)11-20年的商場(chǎng)有15家，占30%；運(yùn)營(yíng)21年以上的商場(chǎng)有6家，占12%；以住宅房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，10年以內(nèi)算次新商品房，那入選的10年以內(nèi)次新商場(chǎng)共有29家，占總體的58%，說(shuō)明這10年來(lái)，上海的商業(yè)體整體更新?lián)Q代速度較快。

個(gè)別老牌商場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)了20多年甚至更久，主要得益于歷史先機(jī)的積淀，優(yōu)越的地理位置，完善的品類布局、穩(wěn)定的服務(wù)質(zhì)量和良好的運(yùn)營(yíng)策略。

入選新建商場(chǎng)如環(huán)宇城MAX開業(yè)2年，具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是地鐵11和14號(hào)線交匯站上蓋，處于真如副中心的核心位置，且配套有山姆會(huì)員店，填補(bǔ)了真如商圈大商業(yè)體欠缺的空白。當(dāng)然，代價(jià)是距離幾百米外的普陀綠地繽紛城和上海復(fù)悅薈這2個(gè)老牌商場(chǎng)的急速衰敗。另一個(gè)新建商場(chǎng)沖擊市場(chǎng)的案列是已經(jīng)開業(yè)17年的奉賢頭牌商業(yè)體南橋百聯(lián)，在1公里不到的奉賢龍湖天街開業(yè)的沖擊下，營(yíng)業(yè)額生生下降了3成多。上海的消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了存量市場(chǎng)，增量已經(jīng)很難達(dá)成，新建商場(chǎng)搶到的市場(chǎng)份額就是老商場(chǎng)不斷流失的份額，一代新人換舊人，老商場(chǎng)的出路在哪里，是煥新改造，還是茍延殘喘，都是艱難而痛苦的選擇。

TOP50商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)年份統(tǒng)計(jì)分布

新老商場(chǎng)已開業(yè)年份對(duì)比

（完）