這是一篇關于砂之船奧特萊斯房地產投資信托（Sands奧特萊斯REIT）的分析文章，圍繞其“穿越周期的韌性”和“被低估的明珠”這兩個核心觀點展開：
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"砂之船奧特萊斯REIT：穿越周期的韌性，被低估的奧萊明珠"
在全球經濟波動加劇、各類資產面臨周期性挑戰(zhàn)的背景下，尋找那些能夠“穿越周期”、保持穩(wěn)健增長的資產變得尤為重要。砂之船奧特萊斯房地產投資信托（以下簡稱“砂之船REIT”或“Sands奧特萊斯REIT”）憑借其獨特的商業(yè)模式、強大的品牌力以及在中國奧特萊斯市場的領先地位，展現出顯著的韌性，并被視為一顆被市場相對低估的“明珠”。
"一、 穿越周期的韌性：商業(yè)模式與市場定位的雙重保障"
砂之船REIT的韌性并非空談，其核心在于其獨特的“奧特萊斯”商業(yè)模式和市場定位。
1. "品牌折扣+體驗消費的雙輪驅動：" "折扣吸引力：" 奧特萊斯的核心競爭力在于提供國際一線、二線品牌商品的正品折扣。在經濟下行或消費信心不足時，折扣帶來的性價比優(yōu)勢能夠吸引對價格敏感但追求品牌品質的消費群體，形成“防御性”消費。這種需求相對剛性，不易受經濟周期劇烈波動的影響。 "體驗升級：" 砂之船REIT不僅僅是銷售折扣商品的場所，更致力于

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當下，隨著牛市氛圍的升溫，市場各方正積極挖掘投資機會，其中沉寂多時的消費板塊其潛力正逐步受到關注。

近日，中信證券發(fā)布的研究報告指出，上半年內需呈現出一定復蘇態(tài)勢，但居民消費仍有較大提升空間，尤其是在下半年出口面臨不確定性的背景下，中國政策端持續(xù)發(fā)力提振內需的大方向明確，增量消費政策持續(xù)落地有望對消費形成改觀。中信證券建議投資者關注“新消費”的結構性機會以及“傳統(tǒng)消費”基本面觸底回升機會。

基于上述對消費市場的分析和判斷，筆者留意到亞洲首家專注于奧特萊斯的房地產投資信托基金——砂之船房地產投資信托(CRPU.SG)于近日公布了其2025年上半年的經營業(yè)績。

這份中報不僅記錄了砂之船REIT在過去半年的經營成果，更是在當前消費市場復蘇的關鍵時期，為投資者提供了一個深入了解中國折扣零售業(yè)態(tài)現狀與未來發(fā)展趨勢的絕佳窗口。

當前，整個零售市場都在經歷著深刻的變革，砂之船REIT能否憑借其獨特的商業(yè)基因與運營模式，在這一變革中收獲成長新機遇。從這份中報中，或許可以找到一些令人信服的答案。

1、獨特商業(yè)模式鑄就護城河，中報展現經營韌性

在消費弱復蘇的宏觀環(huán)境中，砂之船REIT的2025年中報展現出結構性韌性。上半年其實現總收入3.36億元，同比增長2.2%。

這一增長數據在零售領域實屬不易，尤其是在眾多百貨業(yè)態(tài)業(yè)績普遍面臨挑戰(zhàn)的背景下，砂之船REIT能夠取得這樣的成績，一定程度上能夠證明其在經營上的不俗實力。

進一步拆解其收入構成，可以看到作為基金收入“壓艙石”的房托固定收入為2.37億元，同比增長3%。這屬于來自砂之船集團的剛性支付，而這正是得益于其EMA模式的核心設計，即公司通過與委托管理人簽署的《委托管理協議》(EMA)獲取租金收入，由委托管理人負責日常運營管理、市場推廣及現金收款等事務。

由此可見，無論零售環(huán)境如何變化，其在收入端都具備良好的“安全墊”?？梢哉f，這種設計為公司提供了一種穩(wěn)定的收益預期，也傳導到投資端，提振市場對公司的信心。

此外，房托浮動收入則同比微增0.3%至9，880萬元，浮動收入與項目的整體銷售額緊密相關，考慮到整體外部環(huán)境仍然承壓，其微增也反映出砂之船REIT在銷售端的穩(wěn)健表現。

從這一收入結構不難看出，其固定收入部分為公司整體收入提供了基礎保護，而可變部分則帶來向上彈性，可謂“進可攻、退可守”，這種獨特的商業(yè)模式，使得砂之船REIT能夠在不同的市場環(huán)境下保持相對穩(wěn)定的經營業(yè)績，持續(xù)助力公司穩(wěn)健穿越市場周期。

當然，不可否認砂之船REIT仍然面臨著一些壓力和挑戰(zhàn)。奧特萊斯市場雖然具有一定的抗周期性，但隨著市場競爭的加劇和消費者需求的不斷變化，也在持續(xù)倒逼行業(yè)轉型升級。在這一背景下，砂之船REIT的破局之道也已在其一系列布局和經營動向中初現端倪。

可以看到，在競爭激烈的奧特萊斯市場中，砂之船REIT憑借其對市場趨勢的敏銳洞察和靈活的運營策略，成功地將傳統(tǒng)購物需求與體驗式消費深度融合，為消費者打造了獨特的購物體驗。

一方面，砂之船REIT積極推動空間價值重構，通過精細化運營管理，對品牌組合進行精心策劃與優(yōu)化。

砂之船多年來在奧萊領域的深耕以及驕人的業(yè)績，使其在與品牌方的戰(zhàn)略合作關系中具有獨特的競爭優(yōu)勢，在獨家品牌、獨家產品線、獨家優(yōu)惠等各方面為消費者提供了極大的吸引力及情緒價值。公司不僅注重品牌的多樣性與層次感，還根據消費者需求的變化靈活調整品牌組合，確保項目能夠滿足不同層次消費者的需求。

同時，砂之船REIT在項目中增加了體驗業(yè)態(tài)的占比，如兒童游樂場、餐飲、休閑娛樂等，這些體驗業(yè)態(tài)不僅豐富了項目的功能和業(yè)態(tài)，也為消費者提供了更加多元化的購物體驗。通過延長消費者在項目內的停留時間，砂之船REIT有效提高了客流量和銷售額，增強了項目的市場競爭力。

從上半年來看，盡管面臨宏觀經濟逆風，砂之船在銷售端的表現仍然不俗。數據顯示，二季度砂之船REIT投資組合銷售額同比增長3.0%，其中重慶兩江奧萊實現了自上市以來最高的第二季度銷售額。而在今年五一假期，重慶兩江和昆明奧萊的銷售額也均實現了同比兩位數的增長。

另一方面，砂之船REIT持續(xù)強化運營，尤其是圍繞會員經濟的持續(xù)深化是其一大亮點。

公司擁有龐大的VIP會員體系，截至2025年第二季度，VIP會員數量已達到445.8萬。數據同時顯示，VIP會員貢獻了2025年第二季度門店銷售額的60%。這一比例表明，砂之船REIT的會員經濟策略取得了顯著成效，其對消費者行為的精準把握和深度運營，成功地將普通顧客轉化為高價值的忠誠會員。這不僅反映了砂之船REIT在客戶關系管理上的不俗實力，也凸顯了其在激烈的市場競爭中，通過差異化服務和個性化體驗，有效提升了消費者的品牌忠誠度和復購率。

此外，這一數據還揭示了砂之船REIT在私域流量運營上的巨大優(yōu)勢，通過精準營銷和會員專屬福利，進一步鞏固了其在折扣零售領域的市場地位，為未來的持續(xù)增長奠定了堅實基礎。

2、被低估的現金奶牛，靜待價值重估時刻

當前伴隨港、A股牛市下，中國核心資產整體表現不俗，從市場綜合指數來看，恒指年內累計漲幅達到26%，上證綜合指數漲幅也達到了11%，而新加坡富時海峽房托指數漲幅僅約為4%，相比之下漲幅略顯遜色。而砂之船REIT股價雖然在中期報公布后，有所上漲，但整體在年內的表現也不甚理想。基于中報數據和行業(yè)趨勢，筆者認為砂之船REIT的價值成長需要從三個維度重新校準。

首先，現金流穩(wěn)定性和股東回報優(yōu)勢被低估。

砂之船的EMA模式本質是“固定收入+銷售提成”的組合，其中固定部分占比上半年超過70%，且受契約保障每年增長3%。這種結構使投資者在經濟下行期獲得保護。

穩(wěn)定的現金流是投資者最為關注的因素之一，尤其是在當前經濟形勢下，穩(wěn)定的現金流意味著更低的投資風險和更高的投資回報率。砂之船REIT的這種獨特的現金流結構，使其在投資市場中具有較高的吸引力。

同時可以看到，公司在股東回報率上表現不俗，憑借穩(wěn)定的派息、審慎的杠桿管理以及可觀的分紅收益率，為投資者提供了一個相對安全且具有吸引力的投資選擇。

其次，資產質量存在認知差。

眼下行業(yè)陣痛期中，擁有優(yōu)質資產的運營商反而可能實現逆勢增長。在奧特萊斯市場中，優(yōu)質的資產不僅包括地理位置優(yōu)越、交通便利的項目，還包括具有獨特商業(yè)模式和運營能力的項目。

砂之船REIT憑借其重慶兩江項目等優(yōu)勢項目，以及其獨特的EMA商業(yè)模式和穩(wěn)健的運營策略，已經在市場中樹立了良好的口碑和品牌形象。在行業(yè)整合和洗牌的過程中，這些優(yōu)質資產將成為砂之船REIT的核心競爭力，幫助其在市場中獲取更大的份額和價值。

以重慶兩江項目來看，其稀缺性和優(yōu)質性在市場中并未得到充分的認識和反映。這一項目呈現明顯的高坪效、高出租率和高銷售額。隨著市場對優(yōu)質資產的認知逐漸加深，疊加宏觀環(huán)境逐步向好，后續(xù)這些優(yōu)質資產的估值有望得到進一步提升，從而帶動整個砂之船REIT的價值重估。

最后，政策紅利打開重估空間。

2025年政府工作報告將提振消費列為首要任務，資本市場也在持續(xù)響應中。特別是，消費REITs板塊迎來資金加速涌入。

以華夏首創(chuàng)奧萊REIT來看，其年內累計漲幅達到35%，這充分顯示了市場對消費底層資產的偏好回升。

考慮到政策對于消費的扶持力度不斷加大，消費市場的復蘇和增長也將成為后續(xù)市場的核心主線所在。

作為消費REITs板塊的一員，砂之船REIT有望受益于政策紅利，迎來價值重估的契機。從股息率層面來看，截至目前，砂之船REIT的動態(tài)股息率達到8.7%，這在全球低利率環(huán)境中可謂頗具吸引力。而聚焦到港、A股牛市環(huán)境下，在市場高波動中，這一良好的股東回報成績也帶來了更厚的安全邊際，使其有望獲得更多的投資者關注，贏得市場溢價機會。

3、結語

砂之船REIT的2025年中報，展現了公司經營具有韌性的一面。深究其核心價值，可以錨定在三個層面，即商業(yè)模式賦予的確定性、旗艦資產隱含的稀缺性以及行業(yè)洗牌孕育的成長性。

總的來看，在消費市場的寒冬里，砂之船REIT或許不是最耀眼的成長股，但它很可能是那艘能載投資者穿越周期的方舟。憑借其穩(wěn)定的現金流、優(yōu)質的資產和獨特的商業(yè)模式，砂之船REIT在未來的市場中將展現出更大的潛力和價值。