這確實是一個值得關(guān)注的消息。如果連德基廣場（Lianjia Plaza）真的要開設(shè)奧特萊斯（Outlets）進行清貨，這可能意味著以下幾個情況：
1. "品牌或區(qū)域策略調(diào)整：" 奧特萊斯通常定位為銷售過季、庫存或?qū)９┛钌唐返恼劭鄣?。連德基廣場開設(shè)奧特萊斯，可能是其運營商為了盤活資產(chǎn)、吸引客流、增加租金收入或調(diào)整商場定位所做的策略性嘗試。 2. "清貨渠道：" 奧特萊斯可以作為一個集中處理品牌庫存、過季商品或臨期商品的渠道，進行“清貨”。這有助于品牌方清理庫存，回籠資金。 3. "市場變化：" 也可能反映了當(dāng)前零售市場的一些變化，比如消費者對折扣商品的接受度提高，或者品牌方需要更靈活的渠道來處理庫存。 4. "對周邊商業(yè)的影響：" 這可能會對連德基廣場現(xiàn)有的零售業(yè)態(tài)以及周邊其他商業(yè)體產(chǎn)生一定的影響，比如分流客流或加劇價格競爭。
不過，具體情況還需要看這個“奧特萊斯”是品牌自營的奧特萊斯店（即品牌直接開設(shè)的折扣店），還是指商場內(nèi)引入了多個品牌的折扣集合店（類似一些獨立的奧特萊斯品牌），以及它的具體定位和折扣力度。
你可以關(guān)注一下相關(guān)的本地新聞報道，或者留意連德基廣場的官方公告，以獲取更準(zhǔn)確的信息。

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作者 |源Sight 安然

南京德基沒有在“全球店王”的光環(huán)下躺平，反而加速拓展商業(yè)版圖，企圖構(gòu)建新商業(yè)生態(tài)。

8月底，江蘇德基奧萊商業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“德基奧萊”）、江蘇德基時刻商業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“德基時刻”）同時成立。根據(jù)注冊及登記地，對應(yīng)德基在南京仙林、河西籌建的商業(yè)項目。

截圖來源于天眼查

天眼查APP顯示，兩家新公司均由德基廣場有限公司100%控股，注資均為1億元，法定代表人均為吳鐵民；經(jīng)營范圍包括商業(yè)綜合體管理服務(wù)、酒店管理、物業(yè)管理等。

年初，憑借更多元的品牌組合、消費客群與體驗營銷，南京德基廣場擊敗蟬聯(lián)多年的“奢侈品店王”北京SKP，登頂2024年全球單體商場銷售冠軍寶座。

但值得注意的是，南京的商業(yè)格局正經(jīng)歷新一輪洗牌。

依托新鴻基港資背景，南京IFC集力高奢；基于香港置地“中環(huán)系”基因，JLC金陵中環(huán)瞄準(zhǔn)年輕潮奢；龐大的華潤M1級金陵萬象城則涵蓋多元業(yè)態(tài)……雖然短時間內(nèi)難以與南京德基廣場分庭抗禮，但各有所長的商業(yè)體們也在不斷對其優(yōu)勢領(lǐng)域發(fā)起沖擊。

結(jié)合北京SKP遭受重奢消費降溫的教訓(xùn)，以及自身多元化年輕態(tài)發(fā)展的經(jīng)驗，南京德基分裂出更順應(yīng)消費趨勢的奧萊業(yè)態(tài)與年輕潮流購物中心，針對性吸引目標(biāo)客群。但居安思危的德基能否如愿以償，仍需時間檢驗。

半路殺出的奧萊

發(fā)展年輕化商業(yè)體一直在德基的計劃之中，奧萊業(yè)態(tài)卻以黑馬之姿橫空出世。

據(jù)悉，德基時刻位于南京建鄴的廬山路198號，即德基河西項目。2014年，德基集團以7350萬美元的價格接盤，原命名為德基世貿(mào)中心，規(guī)劃建為有5A甲級智能辦公樓、高端公寓、商場的綜合體項目。

但直至今年，沉寂多時的河西德基才改名為德基時刻，并準(zhǔn)備瞄準(zhǔn)年輕消費群體。該項目于今年6月啟動外立面改造。市場猜測，其有望在2026年6月、德基廣場20周年慶的節(jié)點開業(yè)。

而位于南京棲霞仙林街道仙林大道111號的德基奧萊，原本才是德基時刻。

2020年，德基以7650萬元收購仙林羊泰置業(yè)股權(quán)，正式落子仙林。項目原定位為“年輕、時尚、潮流為特色的體驗式高端地標(biāo)”。去年年初，幾近完工的項目突然拆除外立面；今年圍擋標(biāo)語也從“德基時刻”換為“德基奧萊”，宣布轉(zhuǎn)型。

德基加碼奧萊的背景，是當(dāng)前高奢市場的失溫。

《2024年中國奢侈品市場報告》顯示，受消費者信心不足、出境游復(fù)蘇以及消費外流加劇等影響，2024年中國內(nèi)地個人奢侈品市場銷售額預(yù)計下降18%-20%，全球奢侈品行業(yè)總銷售額同比下滑2%至1.478萬億歐元。據(jù)麥肯錫預(yù)測，2025年中國奢侈品市場規(guī)模將超4000億元，但年增長率僅1%-3%。

根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，北京SKP引進了超700個品牌，其中奢華品牌超230個，與高奢高度綁定。結(jié)果是，2024年，北京SKP銷售額同比下滑16.98%至220億元；今年5月初，北京SKP被曝賣身給新加坡淡馬錫與李嘉誠基金會操控下的博裕資本。

與之對比的是，奧萊業(yè)態(tài)穩(wěn)中有進。2024年，中國奧特萊斯行業(yè)銷售額突破2300億元大關(guān)，同比增長9.5%，超過百貨、便利店等傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)。據(jù)麥肯錫預(yù)測，2025年，這片藍海市場容量有望沖擊2600-3900億元。即便實際增速有所出入，但奧萊基本穩(wěn)坐零售業(yè)態(tài)增長首席。

王府井的最新業(yè)績表現(xiàn)就為德基的奧萊之選打了一劑強心針。

2025年上半年，王府井營業(yè)收入同比下降11.17%，凈利潤同比驟降72.33%，扣非凈利潤大降91.33%。盡管其余業(yè)態(tài)均呈現(xiàn)下滑趨勢，尤其百貨、購物中心兩大業(yè)務(wù)在15%的降幅上下浮動，但其奧萊業(yè)態(tài)卻逆勢增長4.2%，毛利率表現(xiàn)也最為突出，達到65.6%。

生態(tài)補位

另一方面，加碼奧萊也有利于與德基廣場的正價奢品銷售形成渠道承接互補。

首先，奧萊是重要的次級銷售渠道。

奢侈品、時尚商品生產(chǎn)周期快，每一季都會產(chǎn)生一定數(shù)量的未售罄產(chǎn)品，奧萊提供了穩(wěn)定可控的消化渠道。此前，北京華聯(lián)同時運營北京SKP和八達嶺奧萊，其買手渠道SKP Select采買的設(shè)計師品牌通常會在過季后出現(xiàn)奧萊店中。

其次，除了庫存清理，奧萊也是重要的培育潛在奢侈品消費者的新窗口。

貝恩報告指出，2024年中國奢侈品市場呈現(xiàn)“啞鈴型”分化，傳統(tǒng)中高端消費萎縮，年消費超500萬元的超高凈值客群與二手奢侈品、輕奢等性價比追求者的兩端增長顯著。而奧特萊斯正是這些難以承擔(dān)正價商品的年輕群體和渴望型消費者進入奢侈品世界的重要入口。

部分奢侈財團已在構(gòu)建自己的梯級銷售模式。2024年7月，法國奢侈巨頭LVMH集團旗下私募基金 L Catterton收購了國際高端奧特萊斯運營商Value Retail約40%的股權(quán)。該次交易對Value Retail的企業(yè)估值達到15億英鎊，約等于李寧今年上半年總營收。

眾所周知，南京德基廣場是國內(nèi)主要的重奢商場之一，入駐的高奢、珠寶及手表品牌有如Chanel、Hermes、LV、Gucci、Dior、Cartier等；大牌美妝則包括海藍之謎、蘭蔻、法國嬌蘭等，日前LV香水美妝精品店全球首店也在德基廣場正式開業(yè)。

南京德基廣場部分奢侈品店 | 截圖來源于大眾點評

同時，出于品牌組合豐富度考慮，商場還招攬有Coach、Tory Burch、Michael Kors、MCM等輕奢品牌，以及昂跑、阿迪達斯、耐克、lululemon、始祖鳥等潮流運動品牌……

目前來看，德基廣場在供給德基奧萊的品牌豐富度及儲備量方面占有極大優(yōu)勢，以上知名品牌折扣商品均有機會出現(xiàn)在奧萊貨架上；同時，德基奧萊也將反哺予德基廣場部分潛在消費者，擴充目標(biāo)客群。

美夢成真的阻礙

不過，盡管德基開辟出有新增潛力的德基奧萊、德基時刻兩翼，希望與德基廣場形成協(xié)同效應(yīng)，但其他商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也在加速推進相關(guān)業(yè)態(tài)，競爭逐漸白熱化。

2024年9月，華潤萬象生活官宣了旗下首個精品奧萊項目“MIXC VILLAGE萬象濱海購物村”。據(jù)了解，該項目位于東莞濱海灣新區(qū)，總面積約10萬平方米，主要由14棟街區(qū)商業(yè)樓、1棟購物中心樓組成，計劃引入200多家品牌，將于今年12月開業(yè)。

截圖來源于大眾點評

今年4月，西安臨潼兵馬俑奧萊（即SKP奧萊）選址曝光。該項目位于臨潼區(qū)代王街道，距秦始皇帝陵博物院直線距離僅800米，在“文旅+奧萊”方面有一定優(yōu)勢。

8月，據(jù)上海百聯(lián)股份消息，距離南京不遠的上海青浦奧萊二期正在加緊施工，預(yù)計2026年竣工建成；一二期總體量將達20萬平方米，總引入品牌超700個，總銷售額將超70億元/年，成為亞洲最大的奧特萊斯，或?qū)χ苓厞W萊形成虹吸效應(yīng)。

此外，其他跨界平臺也在發(fā)力。如京東奧萊正加速發(fā)展線下實體，在全國主要的二三線及以下城市開店，目前，江蘇區(qū)域內(nèi)門店數(shù)量已占總門店的1/5左右。

今年8月，咸魚將去年9月上線的“閑魚奧萊”升級為“大牌清倉”頻道，其商品覆蓋品類更廣，還包括酒旅門票、食品飲料等。例如，頻道內(nèi)原價1300元左右的“未使用·輕微瑕疵”的52度五糧液，閑魚奧萊價在800元左右。

除卻外部多重競爭壓力，德基內(nèi)部也需在平衡業(yè)態(tài)方面保持警惕。

站在德基廣場的角度，德基奧萊、德基時刻的成長，可能對德基廣場的正價消費客群、年輕消費群體造成分流。

站在新業(yè)態(tài)、尤其德基時刻的角度，正在開工擴建三期的德基廣場品牌品類豐富度及吸引力持續(xù)提升，面對更全面的“多邊形戰(zhàn)士”，若是差異化程度不夠或消費體驗不佳，也可能淪為拖累。

例如，北京SKP針對年輕人布局的新空間SKP-S未能尋找到與更多年輕人的契合點，自2019年開業(yè)以來反響平平，亦未能對北京SKP的增長形成更多助益。

2024年年初，德基集團與南京牛首山文化旅游區(qū)簽署投資合作協(xié)議，由德基出資10億元在牛首山建設(shè)文旅綜合配套項目，探索文旅+商業(yè)融合新業(yè)態(tài)。

多元出擊與強強聯(lián)合是德基常用的市場打法，但獨立新業(yè)態(tài)最終成效幾何，還需經(jīng)受市場考驗。