我們來深入探討一下北京SKP可能易主以及這筆交易背后的意義和挑戰(zhàn)。
"事件概述："
據(jù)多家媒體報(bào)道，擁有北京SKP（北京SKP）和倫敦K11購物藝術(shù)中心的香港富豪李兆基旗下的長實(shí)集團(tuán)（CK Asset Holdings），正與全球領(lǐng)先的投資集團(tuán)卡萊爾集團(tuán)（Carlyle Group）達(dá)成一項(xiàng)潛在的交易，可能以約40億美元的價(jià)格將北京SKP出售給后者。
如果交易完成，這將是全球最高昂的購物中心出售交易之一，也標(biāo)志著中國高端零售地產(chǎn)行業(yè)格局可能發(fā)生的重大變化。
"40億美元天價(jià)交易背后意味著什么？"
1. "對卡萊爾集團(tuán) (Carlyle)：" "戰(zhàn)略布局：" 卡萊爾是一家全球性的私募股權(quán)公司，擅長投資于各類商業(yè)地產(chǎn)。收購SKP將使其在中國頂級零售市場的地位得到極大提升，是其在中國市場進(jìn)行戰(zhàn)略布局的重要一步。 "資產(chǎn)增值潛力：" SKP作為頂級奢侈品地標(biāo)，具有強(qiáng)大的品牌效應(yīng)和租金收入能力?？ㄈR爾作為專業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，有能力對其進(jìn)行更精細(xì)化的管理和運(yùn)營，以期實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。 "對沖風(fēng)險(xiǎn)：" 全球化投資有助于分散風(fēng)險(xiǎn)。在中國市場面臨一定不確定性時(shí)，收購一個(gè)全球頂級的零售資產(chǎn)可以增強(qiáng)其投資組合的穩(wěn)定性。
2. "對長實(shí)集團(tuán) (CK Asset)："

相關(guān)內(nèi)容：

>北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司正在洽談將其運(yùn)營和開發(fā)的SKP出售給博裕資本。據(jù)知情人士透露，雙方已就SKP的管理和運(yùn)營業(yè)務(wù)接近達(dá)成協(xié)議，該業(yè)務(wù)整體價(jià)值在40億至50億美元之間，約合人民幣超200億元。目前，雙方仍在就相關(guān)商場物業(yè)的歸屬進(jìn)行討論。此次交易也成為中國奢侈品市場變化的縮影，2024年中國內(nèi)地高端消費(fèi)市場規(guī)模同比下滑2%至1.63萬億元，其中個(gè)人奢侈品市場銷售額預(yù)計(jì)下降18%-20%。

SKP帝國：從新光到華聯(lián)的華麗轉(zhuǎn)身

坐落在北京大望路的華貿(mào)中心綜合體中的SKP，被全球各大企業(yè)總部、金融機(jī)構(gòu)所包圍，曾創(chuàng)下單日銷售額破10億的記錄。不僅在北京，SKP在西安、成都、武漢以及杭州的選址也始終聚焦于城市的核心區(qū)域、高端商務(wù)區(qū)以及消費(fèi)潛力極為巨大的地段，這種選址戰(zhàn)略幫助SKP高效招攬了大批高收入、具備高消費(fèi)能力的目標(biāo)客群。

"SKP"是新光天地Shin Kong Place的英文縮寫，其前身是新光天地，2007年由新光三越百貨和北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司共同創(chuàng)立。在項(xiàng)目創(chuàng)建之初，SKP就被明確定位為高端購物中心，北京SKP開業(yè)時(shí)引入了938個(gè)品牌，其中包含90多個(gè)世界頂級品牌，且超過40%為首次進(jìn)駐北京市場的國際品牌，奠定了其在高端百貨市場的重要地位。

2011年，新光百貨出資額降低為4000萬元，華聯(lián)出資額仍為1億元，華聯(lián)成為大股東。2012年6月，經(jīng)協(xié)商一致后，新光三越退出新光天地。目前，SKP第一大股東為新加坡公司RADIANCE INVESTMENT HOLDINGS，第二大股東為北京華聯(lián)。此后，SKP正式進(jìn)入"北京華聯(lián)時(shí)代"，北京華聯(lián)在SKP的運(yùn)營管理、品牌招商、顧客體驗(yàn)提升等方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用，同時(shí)充分利用其在供應(yīng)鏈、物流、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等方面的優(yōu)勢，通過引入先進(jìn)的數(shù)字化管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了線上線下融合的新零售模式。

銷售神話的跌落：從全球店王到被德基超越

SKP的業(yè)績曾一路水漲船高。2012年至2014年，北京SKP的營業(yè)額分別達(dá)到了65億元、72億元、75億元，成為中國銷售額最高的商場，并一直蟬聯(lián)了十二年。在此期間，SKP更是一度超過英國哈羅德百貨，成為全球店王，成為高端百貨商場的天花板。

然而，這一銷售神話在去年被南京德基廣場打破。有業(yè)內(nèi)人士透露，2024年，北京SKP銷售額或下跌17%至220億元左右，較2023年的265億元下滑約45億元。與此同時(shí)，據(jù)贏商網(wǎng)消息，南京德基廣場2024年全年銷售額達(dá)到245億元，問鼎了中國乃至世界高端商業(yè)銷售額第一。

這樣短暫的跌落神壇，讓SKP面臨新的挑戰(zhàn)。SKP并不只是承載了普通人的期待，還有某種指標(biāo)性的意義，在特殊時(shí)期，它的屹立不倒曾是人們的心理安慰。而如今，面對業(yè)績下滑，SKP也到了需要新生的時(shí)刻。

博裕資本：構(gòu)建高端商業(yè)地產(chǎn)版圖的戰(zhàn)略布局

作為此次收購方的博裕資本是一家老牌PE，管理規(guī)模近100億美元，其專注于大中華區(qū)私募股權(quán)投資，投資策略聚焦于"高增長行業(yè)頭部企業(yè)"。最近兩年，博裕資本在多個(gè)領(lǐng)域動作頻頻。據(jù)CVSource投中數(shù)據(jù)顯示，從2024年至今，博裕資本出手了十四次，集中在科技、醫(yī)藥和消費(fèi)領(lǐng)域。

去年三月，博裕資本參與了萬國數(shù)據(jù)旗下國際業(yè)務(wù)的股權(quán)融資，總投資額為5.87億美元。交易完成后，博裕資本等投資者持有GDS國際43.9%的股權(quán)。此外，博裕資本在去年作為基石投資人參與了蜜雪冰城和華潤飲料的IPO，認(rèn)購金額分別為4000萬美元和3000萬美元。同時(shí)，去年創(chuàng)下寵物領(lǐng)域融資記錄的帥克寵物10億元融資中，也有博裕資本的身影。

具體到地產(chǎn)領(lǐng)域，早在2017年，博裕資本就開始了香港布局，其以15億元人民幣投資萬科物業(yè)，獲得25%的股份。最近，就在傳出收購SKP前夕，博裕資本剛通過淘寶網(wǎng)阿里資產(chǎn)破產(chǎn)拍賣平臺，以6.67億元人民幣，競得*ST金科持有的金科服務(wù)集團(tuán)股份有限公司的1.07797875億股股票，已通過多次交易成為金科服務(wù)的第一大股東。

如此一來，收購SKP的舉動看起來符合博裕資本的戰(zhàn)略布局，這也被分析為博裕資本進(jìn)軍高端商業(yè)地產(chǎn)版圖的重要一步，目的是打造"高端消費(fèi)生態(tài)閉環(huán)"。SKP并不是最近地產(chǎn)市場出售的孤例，去年12月，阿里巴巴以74億元人民幣的價(jià)格將銀泰商業(yè)集團(tuán)出售給寧波服裝巨頭雅戈?duì)?；更早?月，名創(chuàng)優(yōu)品宣布以62.7億元人民幣收購永輝超市29.4%的股份。

相比于上述兩個(gè)案例，超200億人民幣的定價(jià)難說便宜還是貴，但如果整合順利，博裕資本將在高端商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域收獲一個(gè)標(biāo)志性布局。放眼國內(nèi)乃至全球，SKP都稱得上是一個(gè)稀缺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有預(yù)測表明，2030年中國將成為世界最大的奢侈品消費(fèi)市場，而擁有全國核心城市網(wǎng)絡(luò)布局的SKP將發(fā)揮更大的價(jià)值。從長遠(yuǎn)來看，高端商業(yè)的前景仍被看好，以南京德基、杭州大廈、港匯恒隆、廣州太古匯等重奢商業(yè)為例，在銷售額接近或突破百億以后，依舊保持了正向穩(wěn)定增長。

無論此次交易最終如何收場，屬于"北京華聯(lián)時(shí)代"的SKP，似乎已經(jīng)接近尾聲。

本文源自金融界