德基集團(tuán)（Deji Group）從一家區(qū)域性百貨公司發(fā)展成為全國性的商業(yè)地產(chǎn)“大佬”，其成功并非一蹴而就，而是幾代創(chuàng)始人和管理層的戰(zhàn)略眼光、精準(zhǔn)定位、靈活應(yīng)變和持續(xù)努力的結(jié)果。我們可以從以下幾個(gè)方面來分析其煉成之路：
1. "精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位與差異化競(jìng)爭(zhēng)：" "早期深耕區(qū)域：" 德基最初在南京扎根，準(zhǔn)確把握了南京及周邊城市中產(chǎn)階級(jí)和年輕消費(fèi)者的需求。它并非一開始就追求全國擴(kuò)張，而是先在本土市場(chǎng)做深做透，建立了良好的品牌聲譽(yù)和經(jīng)營基礎(chǔ)。 "聚焦高端定位：" 德基很早就意識(shí)到，要做大商業(yè)地產(chǎn)，就必須占據(jù)高端市場(chǎng)。其核心購物中心（如南京德基廣場(chǎng)、上海德基廣場(chǎng)）往往選址核心商圈，定位高端，引進(jìn)國際一線品牌和奢侈品牌，迅速提升了品牌形象和租金水平。這種“小而美”、“精而專”的高端策略，在早期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中形成了差異化優(yōu)勢(shì)。
2. "前瞻性的戰(zhàn)略布局與選址：" "緊抓城市化機(jī)遇：" 德基敏銳地捕捉到了中國城市化進(jìn)程加速和大型城市中心商業(yè)升級(jí)的機(jī)遇。它們傾向于選擇一線和強(qiáng)二線城市核心地段進(jìn)行投資和開發(fā)，這些地段通常具有最強(qiáng)的商業(yè)輻射力和最高的土地價(jià)值。 "城市更新與舊城改造：" 德基在南京等地積極參與舊

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前，南京商業(yè)標(biāo)桿德基廣場(chǎng)傳出好消息，據(jù)贏商網(wǎng)消息，2024年南京德基廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)全年銷售收入245億元，再次刷新自身紀(jì)錄。

年銷售245億元是什么概念？這意味著，平均每天能賣超過6712萬元。這一強(qiáng)勁的“吸金”能力從何而來？既來自德基自身商業(yè)創(chuàng)新的優(yōu)勢(shì)，也來自南京作為長三角消費(fèi)樞紐的強(qiáng)勁勢(shì)能。

從首發(fā)經(jīng)濟(jì)的“磁石效應(yīng)”到南京都市圈的“樞紐能級(jí)”，從消費(fèi)場(chǎng)景的革新到城市競(jìng)爭(zhēng)力的躍升，德基廣場(chǎng)的“煉成記”也是南京打造國際消費(fèi)中心城市進(jìn)階之路的縮影和南京商業(yè)魅力與消費(fèi)活力的見證。

看變化——

從“賣商品”轉(zhuǎn)向“造場(chǎng)景”，在商業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)中“出圈”

上周日晚，記者來到德基廣場(chǎng)，只見負(fù)一樓連接地鐵的通道里客流絡(luò)繹不絕，隨著人群往里走，看到許多門店前排著長隊(duì)。

這樣熱鬧的場(chǎng)景，正是德基超強(qiáng)引流與吸金能力的生動(dòng)寫照，也是“245億元”的日常組成。

大家為什么喜歡逛德基？自然是因?yàn)榈禄坝械墓洹薄?/p>

從不斷上新的德基藝術(shù)博物館展覽，美輪美奐的中庭展陳，到不斷推陳出新的品牌引進(jìn)……走進(jìn)德基廣場(chǎng)，仿佛置身時(shí)尚與藝術(shù)的殿堂，這里有著“常逛常新”的消費(fèi)體驗(yàn)。

在剛剛過去不久的春節(jié)前，德基廣場(chǎng)打造的蛇年主題藝術(shù)裝置《萌蛇夢(mèng)蝶》和《萌蛇春曉》迅速“出圈”，成為新年期間全國最熱的打卡地標(biāo)。不少網(wǎng)友表示“南京這波贏麻了！”“你永遠(yuǎn)可以相信德基的審美”。

來到德基藝術(shù)博物館，記者看到，不管是已經(jīng)火爆多時(shí)的金陵圖數(shù)字藝術(shù)展，還是新推出的與數(shù)字藝術(shù)領(lǐng)軍人Beeple合作的全國首展都吸引了客流無數(shù)。藝術(shù)博物館外面的藝術(shù)商店里，各式各樣的藝術(shù)家聯(lián)名周邊吸引了大量消費(fèi)者搶購?！拔矣X得德基早已不僅僅是商場(chǎng)，更是一個(gè)集合了藝術(shù)審美和年輕人娛樂與休閑方式的生活空間?！毕M(fèi)者程小姐是一名走在時(shí)尚前沿的潮流愛好者，也是德基廣場(chǎng)的?？?，她說和普通的商場(chǎng)相比，德基廣場(chǎng)已經(jīng)從“賣商品”轉(zhuǎn)向了“造場(chǎng)景”，這種創(chuàng)新能力也是其對(duì)顧客的吸引力所在。

去年底，德基廣場(chǎng)推出“24h”商業(yè)新模式，開啟夜間“逛逛逛”模式，延長營業(yè)至凌晨三點(diǎn)。德基廣場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這不只是開放時(shí)間上的延長，更持續(xù)放大“商業(yè)+藝術(shù)+科技”效應(yīng)，為消費(fèi)者提供體驗(yàn)式的夜間打卡消費(fèi)新地標(biāo)。該負(fù)責(zé)人還透露，接下來，德基廣場(chǎng)還將推出金陵舊書市集，以文化為橋梁，連接消費(fèi)者的內(nèi)心與城市的過去，帶著消費(fèi)者以“超越商業(yè)”的視角探索生活的無限可能。

看環(huán)境——

以“首發(fā)”帶“流量”，在“首店+”體系磁石效應(yīng)中騰飛

從VALENTINO美妝全球首店，到攜手意大利傳奇超跑設(shè)計(jì)品牌賓尼法利納合作系列的全球首展FILA AERO藝術(shù)館，再到呈現(xiàn)6大折疊靈感空間、為消費(fèi)者帶來極致體驗(yàn)的全場(chǎng)景智慧生活的華為限時(shí)體驗(yàn)館……德基廣場(chǎng)以首店、首發(fā)、首秀、首展為核心，構(gòu)建了一個(gè)時(shí)尚消費(fèi)的生態(tài)圈。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年，德基廣場(chǎng)全年品牌首店引入約50家，是全國首發(fā)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)跑者。在“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”的硬核支撐下，來逛的人越來越多，購買力也越來越強(qiáng)。

以“首發(fā)”帶“流量”，以“流量”促“留量”，以首發(fā)經(jīng)濟(jì)為抓手，推動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新、消費(fèi)場(chǎng)景升級(jí)、服務(wù)質(zhì)量提升，德基廣場(chǎng)是一扇“窗口”，更是一把可復(fù)制的流量“密鑰”。

數(shù)據(jù)顯示，2024年南京共引入各類型首店330家，其中包括全球首店2家、全國首店35家、華東首店13家、江蘇首店119家以及南京首店161家。這意味著，平均每天南京消費(fèi)市場(chǎng)都有新面孔亮相，無論是首店數(shù)量還是結(jié)構(gòu)層級(jí)，都充分彰顯了南京首店進(jìn)駐的魅力以及在全國商業(yè)版圖中的強(qiáng)勁吸引力與競(jìng)爭(zhēng)力。

“沃土”之上，才能繁花似錦。從政策扶持，到綠色通道開辟，再到個(gè)性服務(wù)，引入首店、首發(fā)、首秀的同時(shí)，南京更在不斷厚植營商環(huán)境“沃土”，營造更加舒適友好的消費(fèi)環(huán)境。

記者了解到，南京積極構(gòu)建“首店+”體系，對(duì)在本市舉辦符合條件的國內(nèi)外知名商業(yè)品牌首發(fā)、首秀活動(dòng)，最高予以30萬元獎(jiǎng)勵(lì)，推動(dòng)首發(fā)經(jīng)濟(jì)立體化發(fā)展。另一方面，南京大力支持創(chuàng)新和扶持本土品牌快速成長，開啟“首創(chuàng)金陵”專項(xiàng)行動(dòng)，扶持在地特色品牌的創(chuàng)新孵化，積極培育本土消費(fèi)新勢(shì)力品牌，助力打造一批示范性、創(chuàng)新性強(qiáng)的特色消費(fèi)場(chǎng)景。

此外，南京還啟動(dòng)了主理人添彩計(jì)劃，持續(xù)組織線下路演活動(dòng)，一批行業(yè)專家、金融機(jī)構(gòu)對(duì)加入計(jì)劃的主理人品牌予以指導(dǎo)、扶持，促進(jìn)品牌健康發(fā)展。以德基所在的玄武區(qū)為例，去年，該區(qū)成立了首發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)盟，成為首發(fā)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)有力的“托舉”。

看輻射——

提升都市圈“引力”，從南京樞紐能級(jí)的帶動(dòng)中升華

來到新街口大轉(zhuǎn)盤，只見路上的車輛川流不息。到了晚上，周邊商場(chǎng)的霓虹照亮著夜空，這里是南京消費(fèi)流量的重要地標(biāo)，也是南京消費(fèi)樞紐地位的生動(dòng)寫照。

2月16日下午，記者在德基廣場(chǎng)的停車場(chǎng)里數(shù)了數(shù)，皖A(yù)、蘇K等外地車牌占比約有三成。過去幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京消費(fèi)“大市場(chǎng)”輻射著都市圈3600萬人，新街口商圈年銷售額有四成左右來自都市圈城市。

每到節(jié)假日，在南京新街口商圈，總能看到拎著行李箱逛街購物的人，常常能聽到來自不同地區(qū)的口音。在記者的采訪中，有不少人表示，“就是奔著新街口、奔著德基而來”。

“現(xiàn)在不管是開車還是坐高鐵，我來南京都非常方便?！眮碜园不盏南M(fèi)者陳女士表示，由于距離近、交通方便，她常來南京逛一逛。而南京消費(fèi)市場(chǎng)供給的豐富多元，商場(chǎng)內(nèi)聚集了眾多的時(shí)尚品牌、首店首發(fā)，則是吸引她“買買買”的主因。

憑借優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，南京正逐漸成為區(qū)域消費(fèi)的樞紐。南京都市圈涵蓋江蘇、安徽等多個(gè)城市，人口規(guī)模龐大，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善和高鐵、城際鐵路等交通工具的普及，南京與周邊城市的時(shí)空距離不斷縮短，經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益緊密，為南京消費(fèi)市場(chǎng)的客源拓展提供了有利條件。

此外，南京還擁有龐大的消費(fèi)群體，包括大學(xué)生、年輕職場(chǎng)人士以及眾多游客，為消費(fèi)市場(chǎng)帶來了源源不斷的客流。

作為長三角地區(qū)重要中心城市，南京近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，金融、科技等領(lǐng)域蓬勃發(fā)展，吸引了大量高端人才和企業(yè)入駐，居民收入的提升，讓更好品質(zhì)的消費(fèi)市場(chǎng)有了更多的目標(biāo)客戶群體。數(shù)據(jù)顯示，南京社會(huì)消費(fèi)品零售總額邁上了8000億元臺(tái)階，在過去兩年南京人均零售額位列全國大中城市第一。