作為“廣東省第三城”、全國百強城市TOP20，東莞商業(yè)發(fā)展正迎來全新突破。

在贏商股份最新發(fā)布的《2025年1月人氣購物中心排行榜》中，東莞頭部標桿購物中心強勢突圍，海德匯一城、民盈國貿(mào)城等商場以超7的人氣指數(shù)，與廣深、成都等商業(yè)強市的優(yōu)質(zhì)項目同臺競技。

從“世界工廠”轉(zhuǎn)型為“灣區(qū)智造”的商業(yè)新城，東莞正因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，但受限于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素，其整體商業(yè)發(fā)展仍處于蓄力階段。從數(shù)據(jù)來看，今年1月全市TOP10商場平均人氣指數(shù)僅為5.87，在樣本監(jiān)測的22城中排名倒數(shù)第四。

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人氣指數(shù)均超7

南城商圈“雙子星”領(lǐng)跑

1月，22城人氣指數(shù)7.00以上的購物中心共有43個，其中東莞占了2個。海德·匯一城與民盈·國貿(mào)城分別以7.19、7.09的人氣指數(shù)，排名東莞當(dāng)月人氣購物中心的第一名、第二名，并與下位商場拉開明顯差距。

兩項目均位于東莞南城商圈，相對而立，共享一個地鐵站。作為東莞商業(yè)版圖的“雙子星”，兩大項目也是東莞商業(yè)進階的縮影。

其中，海德·匯一城開業(yè)于2011年，商業(yè)總面積達40萬平方米，全場商業(yè)品牌近400家，囊括超百家首店品牌。作為東莞CBD的人氣王，項目年度客流量超3000萬人次。今年1月項目引入的盒馬鮮生東莞首店正式亮相，掀起了一陣消費熱潮。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，在春節(jié)假期期間，盒馬鮮生東莞店的日均客流量高達3.2萬人次，大年初一進店人數(shù)更是超4萬，門店的日均銷售額達到140萬元，推動項目人氣直線飆升。

民盈國貿(mào)城，東莞商業(yè)的“核心流量場”，開業(yè)于2018年，商業(yè)面積30萬平方米。作為東莞商業(yè)的實力玩家，開業(yè)首年吸客5200萬人次，目前年銷售額與年客流量均保持高位水平。

今年1月份“莞品迎春萬市大集”2025樂購東莞Plus迎春年貨集市落地項目，帶動項目消費活力的提升。同時政府以舊換新、新春消費券及相關(guān)促消費活動，也讓民盈·國貿(mào)城的客流、銷售持續(xù)上揚。據(jù)東莞商務(wù)局統(tǒng)計，今年1月28日-2月3日，民盈·國貿(mào)城客流約66萬人次，銷售額同比增長3%。

◎圖源：東莞商務(wù)局官微

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一城多星

城區(qū)引擎、強鎮(zhèn)各有代表作

從位置來看，1月東莞TOP10人氣商場有4個位于城區(qū)，另有6個位于鎮(zhèn)街。其中東城街道2個，南城街道、萬江街道、長安鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)、松山湖、常平鎮(zhèn)、石龍鎮(zhèn)、厚街鎮(zhèn)各1個。

以上可觀察到，東莞的標桿商業(yè)并不集中在城區(qū)，而是鎮(zhèn)街各有代表作。這主要與東莞“強鎮(zhèn)經(jīng)濟”相關(guān)?！耙绘?zhèn)一品”的產(chǎn)業(yè)格局塑造了東莞獨特的城市發(fā)展模式，也對其商業(yè)生態(tài)產(chǎn)生了深遠影響。

1月上榜項目所處的區(qū)域，東城、南城是東莞打造城市“向心力”的核心區(qū)域，商業(yè)集中度高，標桿項目領(lǐng)跑全市。

而鎮(zhèn)域經(jīng)濟呈現(xiàn)“頭部聚集、梯度分化”特征，不同鎮(zhèn)街商業(yè)發(fā)展水平參差不齊。1月，上榜項目所在鎮(zhèn)街均為東莞經(jīng)濟發(fā)達/臨深區(qū)，其中長安鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)、常平鎮(zhèn)、厚街鎮(zhèn)都是2024中國百強鎮(zhèn)。長安、虎門的GDP、人口總量均處于第一梯隊，兩鎮(zhèn)街商業(yè)發(fā)展上也更靠前。

值得一提的是，松山湖片區(qū)是東莞唯一的國家級高新區(qū)，也是東莞高質(zhì)量發(fā)展的核心引擎，目前GDP已經(jīng)邁入千億俱樂部。片區(qū)商業(yè)氛圍日益完善，松山湖萬象匯的入市推動著區(qū)域商業(yè)的升級進階。作為華潤萬象生活在東莞的首個商業(yè)項目，松山湖萬象匯已運營兩年多，成為東莞商業(yè)代表之一，今年1月人氣排名全市第四。

石龍鎮(zhèn)雖在經(jīng)濟與人口方面相對落后，但莞北片區(qū)唯一的大型商業(yè)中心——東莞石龍匯星商業(yè)中心因競爭力而上榜1月的東莞人氣商場第10名。該項目人氣高的另一原因，在于石龍鎮(zhèn)的本地戶籍人口占比高。數(shù)據(jù)顯示，石龍鎮(zhèn)戶籍人口在東莞所在鎮(zhèn)街中排名第二，春節(jié)流出人口較少，石龍匯星圈地自萌。

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三座萬達廣場上榜

華南MALL靠影院爆火

就上榜項目運營商而言，全國品牌企業(yè)、東莞本土民營/國企不分伯仲，數(shù)量比例為6:4。全國品牌連鎖企業(yè)產(chǎn)品線中，華潤萬象生活、萬達、萬科憑借商業(yè)品牌影響力與高效運營，贏得了市場口碑。而廣東海德集團、東莞民盈集團、東莞中佳、東莞聚龍集團等也以本土深耕站穩(wěn)市場，帶來一眾優(yōu)質(zhì)項目。

就產(chǎn)品線而言，1月東莞有三座萬達廣場上榜-東城萬達廣場、虎門萬達廣場、厚街萬達廣場，登上TOP10人氣榜。

萬達集團2011年進入東莞，以“鎮(zhèn)域經(jīng)濟”為切入點，構(gòu)建了覆蓋核心區(qū)域與產(chǎn)業(yè)強鎮(zhèn)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。目前東莞共有4座萬達廣場在營（其中厚街萬達廣場已在2024年易主陽光人壽保險）。

• 1月榜單排名第5名的東城萬達廣場開業(yè)于2014年，是萬達華南旗艦項目，商業(yè)面積16.9萬平方米，匯聚了300多個品牌，贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計目前該項目的日均客流保持在4.3萬左右。
• 厚街萬達廣場則開業(yè)于2015年，商業(yè)面積15.5萬平方米，是東莞南部核心消費目的地。
• 虎門萬達廣場開業(yè)于2016年，商業(yè)面積14.6萬平方米，作為虎門體量最大、業(yè)態(tài)最全的大型商業(yè)標桿，囊括諸多國際一線品牌，填補當(dāng)?shù)貢r尚品質(zhì)商業(yè)的空白。

◎東城萬達廣場

此外，華南MALL本次表現(xiàn)也十分突出，1月人氣指數(shù)位居全市第三名。該項目商業(yè)面積46萬平方米，曾以“亞洲最大單體商業(yè)建筑圈之一”著稱，目前是東莞商業(yè)面積最大的mall。項目于2005年投入運營，期間經(jīng)歷過幾次改造，是萬江主要消費目的地。

今年1月，項目憑借著萬達影城刷足存在感。據(jù)悉，華南MALL的萬達影城擁有“亞洲IMAX激光第一幕”、且擁有東莞市內(nèi)最大的巨幕影廳的影院，受益于《哪吒2》的爆火，吸引了來自珠三角地區(qū)影迷前來觀影，直接帶動商場客流的爆火。

萬科也是較早布局東莞商業(yè)的連鎖企業(yè)，自2004年入莞以來，以“萬科廣場+萬科城市廣場+萬科里”三大產(chǎn)品線在東莞布局了14個商業(yè)項目。本次長安萬科廣場上榜1月人氣榜單的第九名，該項目是萬科在東莞的首個標桿商業(yè)，也是長安鎮(zhèn)客流TOP2商場。

東莞本土民企/國企方面，除了海德匯一城、民盈國貿(mào)城外，由中佳集團帶來的東莞翔龍?zhí)斓豈ALL表現(xiàn)也值得肯定，本次排名第八名。該項目位于常平鎮(zhèn)中心，是東莞東部最大規(guī)模的購物中心。項目開業(yè)于2019年，商業(yè)建筑面積超13萬平方米，引入了200+國內(nèi)外知名品牌。作為莞惠城軌常平南站上蓋的商業(yè)綜合體，翔龍?zhí)斓豈ALL輻射附近居民及周邊鎮(zhèn)街客群。

上述之外，梳理東莞1月上榜的10個項目可發(fā)現(xiàn)，體量大、開業(yè)時間久是共同特征。本月榜單中有8個商業(yè)項目體量超10萬平方米，3個商業(yè)項目體量甚至超30萬平方米。對于商業(yè)密度相對較低、且城市面積大、人口較分散的東莞而言，龐大的體量有利于擴大項目輻射范圍，吸引更遠區(qū)域的客流到訪。

而從開業(yè)時間來看，開業(yè)時間在10年及以上的項目占比50%，開業(yè)時間5年及以上的項目占比90%。老牌成熟商場以率先入局搶占客群優(yōu)勢，同時通過持續(xù)迭代與創(chuàng)新持續(xù)領(lǐng)跑。