未來廣州地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機遇及投資機會在哪里？近日，戴德梁行回顧了2019年廣州地產(chǎn)行業(yè)各主要板塊的市場表現(xiàn)，其中零售市場的表現(xiàn)可謂一枝獨秀。去年廣州甲級寫字樓新增供應創(chuàng)下近十年新低，租金亦出現(xiàn)下調(diào)；而零售市場新增供應卻出現(xiàn)“小高峰”，平均租金同比上漲4.3%。

GDP增速跑贏北上深，TOD未來大有可為

2019年前三季度，在固定投資和消費的拉動下，廣州經(jīng)濟形勢良好，GDP增速為6.9%，跑贏同為一線城市的北上深。前三季度社會消費品零售總額高達7347億元，增速8.2%。

2019年前三季度全國及一線城市GDP增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，廣州、深圳、上海、北京統(tǒng)計局

在大灣區(qū)發(fā)展框架下，廣州向著全球重要交通樞紐邁進，規(guī)劃并投入建設(shè)多個關(guān)鍵交通樞紐，大幅拉開城市發(fā)展格局。未來隨著包括廣州南站、白云站、廣州北站及南沙等多個樞紐的成熟與崛起，將為片區(qū)協(xié)同發(fā)展提供強勁動力。

戴德梁行預測，在帶動區(qū)域升值、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加速人口導入及完善城市功能上大有可為的TOD，或?qū)⒊蔀橄乱粋€“掘金”熱。

“顏值經(jīng)濟”當?shù)?，線上品牌愛開店

2019年廣州優(yōu)質(zhì)零售市場有6個購物中心開業(yè)，為市場放出約43萬平方米新增供應，成為近年零售市場的供應“小高峰”。

全市優(yōu)質(zhì)零售存量被拉升至470萬平方米，平均租金同比上漲4.3%達789元每平方米每月，空置率同比下降1.6個百分點至6.5%。

2019年全市及各商圈首層平均租金、空置率

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

從零售項目新進品牌業(yè)態(tài)分布上看，以唯品會、完美日記等為首的線上品牌在過去一年積極插旗購物中心，持續(xù)擴張；大受年輕人，尤其是95后追捧的“顏值經(jīng)濟”全面崛起，與其相關(guān)的“顏值”業(yè)態(tài)，如化妝品、珠寶首飾及美發(fā)、護膚等品類，擴張態(tài)勢明顯。

在全國“遍地開花”的首店經(jīng)濟同樣在廣州大放異彩，如Van Cleef & Arpels、SAINT LAURENT、MONCLER、始祖鳥及%Arabica等紛紛挺進體育中心商圈。快閃店、主題展覽等成為備受商場青睞的營銷法寶。

戴德梁行統(tǒng)計，2020年預計廣州優(yōu)質(zhì)零售市場將迎來約70萬平方米的新增供應。隨著金融城、增城新塘、番禺萬博板塊日趨成熟，廣州商業(yè)版圖將持續(xù)外擴。

袁雪玲表示，成熟片區(qū)的零售項目迎來“改造熱”，如粵海仰忠匯、海珠萬達廣場通過項目改造重新開業(yè)，為區(qū)域消費者帶來全新體驗，西門口廣場、越秀新都會等項目也在改造進行時，以期通過租戶調(diào)整實現(xiàn)項目升值。

此外，2019年廣州甲級寫字樓市場僅四季度有一新項目入市，即珠江新城商圈天德廣場，為市場釋放9.6萬平方米新增供應，可謂近十年市場新增供應的最低值。未來5年，全市甲級寫字樓新增供應共318.9萬平方米，將集中在琶洲及國際金融城商圈。

今年在經(jīng)濟環(huán)境不明朗的壓力下，不少業(yè)主“以價換量”，使2019年全市平均租金同比下降1.7%，達190.8元每平方米每月。TMT行業(yè)、以律師事務(wù)所為首的專業(yè)服務(wù)業(yè)租賃表現(xiàn)活躍，主導了甲級寫字樓的租賃成交。值得關(guān)注的是，金融業(yè)租賃占比較上年提高10.9%，保險公司及證券公司動作頻頻。

南都記者 王艷玲