我們來(lái)“解密”一下被譽(yù)為“廁所制造”中國(guó)商場(chǎng)一哥的南京德基廣場(chǎng)。
這個(gè)說(shuō)法雖然聽起來(lái)有些戲謔，但確實(shí)非常形象地概括了德基廣場(chǎng)在南京乃至全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界的獨(dú)特地位和影響力。它不僅僅是一個(gè)購(gòu)物中心，更是一個(gè)現(xiàn)象級(jí)的商業(yè)地標(biāo)和文化符號(hào)。
"“廁所制造”的由來(lái)與解讀："
1. "極致的硬件設(shè)施：" 這個(gè)外號(hào)源于德基廣場(chǎng)對(duì)內(nèi)部公共設(shè)施，尤其是衛(wèi)生間的投入和標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了行業(yè)頂尖甚至“奢侈”的水平。德基的衛(wèi)生間通常設(shè)計(jì)精良、干凈整潔、空間寬敞、提供高品質(zhì)的洗漱用品，甚至配備有舒適的座椅、良好的燈光和無(wú)障礙設(shè)施。對(duì)于商場(chǎng)訪客來(lái)說(shuō)，這種極致的體驗(yàn)是實(shí)實(shí)在在的，遠(yuǎn)超普通商場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。 2. "細(xì)節(jié)決定成?。? 商業(yè)地產(chǎn)的成功，很大程度上取決于消費(fèi)者的整體體驗(yàn)。德基深諳此道，從衛(wèi)生間的細(xì)節(jié)入手，體現(xiàn)了其高標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)管理和對(duì)顧客體驗(yàn)的重視。這種對(duì)“小事”的極致追求，反向烘托了商場(chǎng)整體的品質(zhì)感和服務(wù)水平。 3. "口碑效應(yīng)：" 當(dāng)顧客在德基享受到了超出預(yù)期的衛(wèi)生間體驗(yàn)后，往往會(huì)通過(guò)口口相傳的方式分享這種“小確幸”。久而久之，“去德基上廁所”甚至成了一種帶有調(diào)侃和認(rèn)可的梗，無(wú)形中為德基做了免費(fèi)的宣傳，強(qiáng)化了其“

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2024年，南京德基廣場(chǎng)以245億元銷售額超越北京SKP，問鼎全國(guó)商場(chǎng)業(yè)績(jī)榜首。這一成績(jī)不僅刷新了中國(guó)高端商業(yè)的紀(jì)錄，更標(biāo)志著“德基模式”成為新消費(fèi)時(shí)代下商業(yè)綜合體破局的標(biāo)桿。從“頂奢扎堆”到“藝術(shù)賦能”，從“首店經(jīng)濟(jì)”到“24h永動(dòng)機(jī)”，德基廣場(chǎng)以差異化戰(zhàn)略重構(gòu)高端商業(yè)邏輯，其成功密碼值得深度拆解。

一、頂奢為核，構(gòu)建品牌“金字塔護(hù)城河”

德基廣場(chǎng)以全球頂奢品牌集群為根基，形成穩(wěn)固的“金字塔結(jié)構(gòu)”：

1. 塔尖：頂奢大滿貫
   匯集全球95%以上的一線奢侈品牌，包括Louis Vuitton三層旗艦店、Hermès南京首店（首日銷售額1.5億元?jiǎng)?chuàng)中國(guó)紀(jì)錄），以及Cartier、Graff等高奢珠寶品牌，實(shí)現(xiàn)“頂奢扎堆效應(yīng)”。2024年新增54家首店，如Valentino美妝全球首店、Carita中國(guó)首店，首店密度全國(guó)領(lǐng)先。
2. 塔身：輕奢與潮流破圈
   引入Lululemon、HARMAY等輕奢品牌，占比提升至40%；吸引國(guó)潮、先鋒設(shè)計(jì)等年輕品牌，70%的業(yè)態(tài)面向Z世代客群，形成“高端消費(fèi)+生活方式”閉環(huán)。
3. 塔基：餐飲與場(chǎng)景黏性
   米其林及黑珍珠餐廳增至15家，如柿合緣、有云等，餐飲銷售額同比增長(zhǎng)30%。

二、藝術(shù)賦能：從“購(gòu)物場(chǎng)”到“文化地標(biāo)”

德基廣場(chǎng)將藝術(shù)深度融入商業(yè)，實(shí)現(xiàn)流量與價(jià)值的雙重轉(zhuǎn)化：

1. 藝術(shù)商業(yè)化
   德基藝術(shù)博物館年均舉辦超10場(chǎng)重磅展覽，如“莫奈與印象派大師展”吸引百萬(wàn)人次觀展，門票收入破億，并帶動(dòng)38%的高端客群轉(zhuǎn)化為商場(chǎng)消費(fèi)者。
2. 網(wǎng)紅場(chǎng)景革命
   斥資千萬(wàn)打造賽博朋克主題廁所、縱跨四層的藝術(shù)市集，日均打卡超5000人次，周邊店鋪銷售額提升20%。春節(jié)期間《萌蛇夢(mèng)蝶》藝術(shù)裝置成全網(wǎng)熱點(diǎn)，被網(wǎng)友評(píng)價(jià)“南京贏麻了”。
3. 文化IP聯(lián)動(dòng)
   通過(guò)金陵圖數(shù)字藝術(shù)展、Beeple新媒體藝術(shù)首展等，構(gòu)建“藝術(shù)-消費(fèi)-社交”生態(tài)，讓商場(chǎng)成為城市文化輸出窗口。

三、科技驅(qū)動(dòng)：重構(gòu)“24h不打烊”商業(yè)生態(tài)

德基廣場(chǎng)以科技突破時(shí)空限制，激活夜間經(jīng)濟(jì)與全渠道消費(fèi)：

1. “24h”夜間經(jīng)濟(jì)
   延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)至凌晨3點(diǎn)，夜間客單價(jià)為日間1.8倍，銷售額占比突破15%，通過(guò)二維碼即時(shí)購(gòu)物覆蓋70家店鋪，打造南京夜生活新范式。
2. 數(shù)字化運(yùn)營(yíng)
   AI算法預(yù)測(cè)爆款商品庫(kù)存準(zhǔn)確率達(dá)92%，線上商城年銷售額破10億元，直播帶貨轉(zhuǎn)化5億元。小程序會(huì)員體系精準(zhǔn)觸達(dá)200萬(wàn)用戶，高凈值會(huì)員（年消費(fèi)超50萬(wàn)元）貢獻(xiàn)60%銷售額。
3. 沉浸式體驗(yàn)
   VR/AR場(chǎng)景、FILA AERO藝術(shù)館等科技互動(dòng)項(xiàng)目，吸引年輕客群停留時(shí)長(zhǎng)增加40%。

四、流量永動(dòng)機(jī)：頂級(jí)商圈與超級(jí)樞紐的共振

1. 地理卡位優(yōu)勢(shì)
   位于南京新街口“亞洲最大地鐵站”上蓋，日均客流量30萬(wàn)人次，年超1億人次，天然吸附通勤人群轉(zhuǎn)化為潛在消費(fèi)者。
2. 3.5小時(shí)輻射圈
   70%客群來(lái)自江蘇、安徽等周邊省份，依托高鐵網(wǎng)絡(luò)形成“都市圈消費(fèi)樞紐”，停車場(chǎng)外地車牌占比超30%。
3. 政策杠桿效應(yīng)
   作為江蘇首個(gè)離境退稅“即買即退”試點(diǎn)，國(guó)際客群消費(fèi)增長(zhǎng)30%，單日最高退稅1033元。

五、未來(lái)挑戰(zhàn)：從“城市地標(biāo)”到“全球樣本”

盡管成績(jī)斐然，德基廣場(chǎng)仍面臨隱憂：區(qū)域依賴性過(guò)強(qiáng)（70%銷售額依賴本地客群）、2025年南京華貿(mào)中心等競(jìng)品入局可能分流資源。但其已啟動(dòng)三大破局戰(zhàn)略：

• 文旅融合：投資10億元建設(shè)牛首山文旅綜合體，拓展消費(fèi)場(chǎng)景；
• 國(guó)際化布局：計(jì)劃復(fù)制“德基模式”至新加坡濱海灣商圈；
• 可持續(xù)發(fā)展：三期工程目標(biāo)碳排放減少30%，打造“零碳商業(yè)”標(biāo)桿。

結(jié)語(yǔ)
德基廣場(chǎng)的成功，本質(zhì)是“頂奢基本盤+藝術(shù)流量池+科技效率器+地理護(hù)城河”四重引擎的協(xié)同發(fā)力。它證明了中國(guó)商業(yè)綜合體不再依賴單一奢侈品驅(qū)動(dòng)，而是通過(guò)場(chǎng)景革命、數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)與文化賦能，構(gòu)建多元生態(tài)競(jìng)爭(zhēng)力。未來(lái)，這場(chǎng)“南京樣本”能否引領(lǐng)中國(guó)商業(yè)進(jìn)入“多元生態(tài)競(jìng)爭(zhēng)”的新紀(jì)元？答案或許已在路上。

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（歡迎留言討論：你逛過(guò)南京德基廣場(chǎng)網(wǎng)紅廁所嗎？你是否會(huì)因?yàn)樯虡I(yè)體的藝術(shù)氣質(zhì)而專程打卡？）