這是一個(gè)值得關(guān)注的消息。根據(jù)您提供的信息，可以總結(jié)以下幾點(diǎn)：
1. "新店開(kāi)業(yè)：" 濟(jì)南迎來(lái)了第二家百聯(lián)奧特萊斯店，這標(biāo)志著百聯(lián)奧特萊斯在濟(jì)南市場(chǎng)的擴(kuò)張。 2. "“老大”經(jīng)營(yíng)不佳：" 而此前已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的“老店”——位于海那城項(xiàng)目的百聯(lián)奧特萊斯，其營(yíng)收表現(xiàn)不佳，在區(qū)域內(nèi)處于較低水平（“營(yíng)收墊底”）。
"這可能引出幾個(gè)層面的解讀和問(wèn)題："
"市場(chǎng)策略：" 百聯(lián)奧特萊斯在濟(jì)南的布局策略是什么？是希望通過(guò)新店來(lái)提升整體市場(chǎng)表現(xiàn)，還是針對(duì)不同商圈制定了不同的定位？ "競(jìng)爭(zhēng)與定位：" 新店的開(kāi)業(yè)對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局有何影響？新店和海那城店之間是否存在定位差異或互補(bǔ)關(guān)系？ "經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)：" 海那城店?duì)I收不佳可能涉及多種因素，如地理位置、周邊商業(yè)環(huán)境、客流量、品牌組合、營(yíng)銷活動(dòng)效果、宏觀經(jīng)濟(jì)影響等。具體原因需要更詳細(xì)的數(shù)據(jù)和分析。 "未來(lái)展望：" 新店的開(kāi)業(yè)是否能改善百聯(lián)奧特萊斯在濟(jì)南的整體業(yè)績(jī)？公司后續(xù)是否有進(jìn)一步擴(kuò)張計(jì)劃？
這是一個(gè)典型的商業(yè)地產(chǎn)和零售連鎖發(fā)展中可能出現(xiàn)的現(xiàn)象：新項(xiàng)目的進(jìn)入與既有項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)壓力并存。通常，新店開(kāi)業(yè)是為了拓展市場(chǎng)、增加份額，但如果老店經(jīng)營(yíng)不善，也會(huì)給品牌和整體運(yùn)營(yíng)

相關(guān)內(nèi)容：

百聯(lián)海那城奧萊會(huì)在“小而精”上做文章 韓祖亦 攝

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 韓祖亦

今（29）日，濟(jì)南迎來(lái)了第三家，同樣也是百聯(lián)集團(tuán)旗下在濟(jì)南布局的第二家?jiàn)W特萊斯——百聯(lián)奧特萊斯廣場(chǎng)（濟(jì)南·高新）（下稱“百聯(lián)高新奧萊”）。

日前，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者通過(guò)百聯(lián)集團(tuán)2019年度第一期中票募集說(shuō)明書(shū)獲悉，在百聯(lián)集團(tuán)下屬5個(gè)主要奧特萊斯中，濟(jì)南百聯(lián)海納城奧特萊斯廣場(chǎng)（下稱“百聯(lián)海那城奧萊”）2017年與2018年前3季度的營(yíng)業(yè)收入均為最低，分別為2.95億元與2.76億元。

在同處濟(jì)南東部、“近身肉搏”的首創(chuàng)奧萊，與雖為兄弟、亦存競(jìng)爭(zhēng)的百聯(lián)海那城奧萊的先期布局下，作為“后來(lái)者”的百聯(lián)高新奧萊又將交出怎樣的答卷呢？

要去百聯(lián)高新奧萊設(shè)店嗎？

28日11時(shí)，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者來(lái)到位于濟(jì)南市槐蔭區(qū)美里路的百聯(lián)海那城奧萊，發(fā)現(xiàn)除了耐克、阿迪達(dá)斯、斐樂(lè)等知名戶外運(yùn)動(dòng)店分別有十余名顧客在內(nèi)選購(gòu)?fù)?，其他大部分商鋪均人流稀少?/p>

在一樓西側(cè)的精品女裝區(qū)域，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者連續(xù)路過(guò)尹默、鄂爾多斯等商鋪，發(fā)現(xiàn)商鋪里僅有銷售人員在整理貨品或閑聊，并無(wú)顧客在內(nèi)選購(gòu)。二樓西側(cè)的童裝童玩區(qū)域、東側(cè)的休閑女裝區(qū)域及精品男裝區(qū)域，也存在相似的狀況。

而且，JORYA卓雅、MYTENO馬天奴等少數(shù)商鋪，目前正處于關(guān)閉狀態(tài)。

“這個(gè)商場(chǎng)是這樣的，工作日的顧客很少，星期五下午人流量開(kāi)始慢慢多起來(lái)，周末顧客最多?！倍切蓍e女裝區(qū)域LILY商鋪銷售人員對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，該品牌并未在百聯(lián)高新奧萊設(shè)新店，“商場(chǎng)這邊也沒(méi)有強(qiáng)制要求我們過(guò)去?！?/p>

“BASIC HOUSE百家好”品牌將在百聯(lián)高新奧萊設(shè)立店鋪，這讓百聯(lián)海那城奧萊店的銷售人員感受到壓力?！半m然貨品會(huì)有區(qū)別，但肯定會(huì)分流一部分顧客，壓力肯定是有的?！?/p>

讓百聯(lián)海那城奧萊頗為“得意”的國(guó)際名品店MICHAEL KORS，其銷售人員則對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，“我們品牌準(zhǔn)備在首創(chuàng)奧萊設(shè)店，現(xiàn)在還沒(méi)有開(kāi)業(yè)，暫時(shí)沒(méi)有在百聯(lián)高新奧萊設(shè)店的打算。”

同樣情況的還有休閑女裝知名品牌Ochirly 歐時(shí)力。“我們品牌在首創(chuàng)奧萊設(shè)了店，可能是因?yàn)槭讋?chuàng)奧萊和百聯(lián)高新奧萊實(shí)在太近了，所以在百聯(lián)高新奧萊暫時(shí)沒(méi)有店?！監(jiān)chirly 歐時(shí)力銷售人員透露。

正在百聯(lián)海那城奧萊購(gòu)物的濟(jì)南市民李娜則對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，“我住在濟(jì)南奧體中心附近。之前濟(jì)南只有這一家大型奧特萊斯，即便行車距離約30公里，我每隔兩三個(gè)月都會(huì)來(lái)一趟。但現(xiàn)在東邊有首創(chuàng)奧萊了，新的百聯(lián)奧萊也要開(kāi)業(yè)，估計(jì)不會(huì)常到海那城這邊來(lái)了。今天也是正好到附近辦事，順便過(guò)來(lái)的?！?/p>

已經(jīng)感受到壓力了

面對(duì)李娜的情況，山東百聯(lián)海那商業(yè)有限公司營(yíng)運(yùn)管理部營(yíng)銷策劃李延江已有預(yù)期。

“百聯(lián)高新奧萊開(kāi)業(yè)后，會(huì)與百聯(lián)海那城奧萊形成互補(bǔ)，畢竟?jié)蠔|部和西部的地理差異還是比較大的。而且，3家?jiàn)W特萊斯同時(shí)運(yùn)營(yíng)，也有利于培育濟(jì)南市民對(duì)于奧特萊斯的消費(fèi)習(xí)慣，形成商業(yè)氛圍，培養(yǎng)更多的潛在客戶。”但對(duì)于可能存在的競(jìng)爭(zhēng)及分流狀況，李延江也并不諱言，“一開(kāi)始，百聯(lián)兩家?jiàn)W特萊斯的品牌重合度會(huì)比較高。事實(shí)上，首創(chuàng)奧萊開(kāi)業(yè)后，我們這邊就感受到壓力了。”

那么，在“兄弟”之間，率先進(jìn)場(chǎng)的百聯(lián)海那城奧萊，準(zhǔn)備怎么做呢？

“在后期運(yùn)營(yíng)上，我們會(huì)在品牌差異上發(fā)力。除了一些常規(guī)大眾品牌外，一些小眾的品牌，可能海納城這邊會(huì)有，百聯(lián)高新奧萊沒(méi)有?；蛘咚沁呌?，我這邊沒(méi)有設(shè)店，但可以到這邊來(lái)做短期的特賣活動(dòng)。在品牌級(jí)次上，百聯(lián)海那城奧萊會(huì)在‘小而精’上做文章。在推廣上，則會(huì)兩邊互推，共同發(fā)力?！崩钛咏瓕?duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示。

在李延江看來(lái)，目前百聯(lián)海那城奧萊營(yíng)業(yè)收入相較百聯(lián)集團(tuán)旗下其他奧特萊斯偏低，主要是因?yàn)殚_(kāi)業(yè)時(shí)間短?！巴瑫r(shí)，面積較小，現(xiàn)在只有不到140家品牌商鋪。”

對(duì)于百聯(lián)海那城奧萊存在的商鋪關(guān)閉情況，李延江表示，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中發(fā)現(xiàn)一些品牌并不適合濟(jì)南市場(chǎng)，所以在不斷做調(diào)整?！鞍俾?lián)集團(tuán)是南方企業(yè)，一些南方品牌來(lái)到北方后，發(fā)現(xiàn)并不適合濟(jì)南消費(fèi)者的喜好。比如，目前男裝區(qū)的銷售不是很理想，我們即將對(duì)這一塊進(jìn)行調(diào)整?！?/p>

在其看來(lái)，按照濟(jì)南的消費(fèi)體量，奧特萊斯開(kāi)到4至5家后，會(huì)趨于飽和?！澳壳?家是可以撐得起來(lái)的。在奧特萊斯的運(yùn)營(yíng)上，追求的不是人流量，而是實(shí)際消費(fèi)量，核心抓手就是‘品牌+折扣’?！?/p>

2019年的投資計(jì)劃為2.45億元

在百聯(lián)集團(tuán)出具的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，百聯(lián)海那城奧萊近年來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況，也得以呈現(xiàn)。

百聯(lián)集團(tuán)3月27日披露的中票募集說(shuō)明書(shū)顯示，集團(tuán)目前現(xiàn)開(kāi)業(yè)奧特萊斯6家，分別為自有經(jīng)營(yíng)上海青浦百聯(lián)奧特萊斯廣場(chǎng)、無(wú)錫奧特萊斯廣場(chǎng)、武漢百聯(lián)奧特萊斯廣場(chǎng)、南京湯山百聯(lián)奧特萊斯廣場(chǎng)、百聯(lián)海那城奧萊及管理輸出模式經(jīng)營(yíng)的杭州下沙百聯(lián)奧特萊斯廣場(chǎng)。

從經(jīng)營(yíng)情況看，建筑面積10.61萬(wàn)平方米的上海青浦百聯(lián)奧特萊斯廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)收入最為可觀，2017年及2018年前3季度分別實(shí)現(xiàn)32.89億元和24.91億元。相比而言，于2016年12月開(kāi)業(yè)的百聯(lián)海那城奧萊建筑面積最小，為5.30萬(wàn)平方米，僅為上海青浦店的一半，但營(yíng)業(yè)收入?yún)s僅占上海青浦店的一成左右，2017年及2018年前3季度分別為2.95億元和2.76億元。

無(wú)錫店、武漢店、南京店在2017年的營(yíng)業(yè)收入也分別達(dá)到了8.85億、11.71億、5.92億元，2018年前3季度則分別為6.67億、8.49億及4.66億元。

值得注意的是，百聯(lián)集團(tuán)在募集說(shuō)明書(shū)中表示，其在奧特萊斯經(jīng)營(yíng)上均采用管理輸出加約期股權(quán)收購(gòu)模式，即先通過(guò)駐派管理人員對(duì)奧特萊斯進(jìn)行管理，公司收取管理費(fèi)，同時(shí)與合作方約定，在一定期限內(nèi)，公司可以預(yù)先確定價(jià)格購(gòu)買(mǎi)規(guī)定數(shù)量奧特萊斯的股權(quán)。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解到，百聯(lián)高新奧萊一期的建筑面積為7.90萬(wàn)平方米，總投資額為9.89億元。目前，《關(guān)于收購(gòu)濟(jì)南百聯(lián)商業(yè)管理有限公司19%股權(quán)的請(qǐng)示》和有關(guān)項(xiàng)目調(diào)整投資總額事宜都已獲集團(tuán)批復(fù)。

“目前正在推進(jìn)19%股權(quán)收購(gòu)的評(píng)估備案以及產(chǎn)權(quán)交易工作。另外，待一期項(xiàng)目建成后，發(fā)行人還將繼續(xù)收購(gòu)濟(jì)南華昱持有的項(xiàng)目公司81%股權(quán)，完成兩次股權(quán)收購(gòu)后項(xiàng)目公司變更為發(fā)行人全資子公司?！卑俾?lián)集團(tuán)表示。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，在后續(xù)投資計(jì)劃表中，對(duì)于百聯(lián)高新奧萊項(xiàng)目，百聯(lián)集團(tuán)在2019年的投資計(jì)劃為2.45億元。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看，2015年末、2016年末、2017年末和2018年9月末，百聯(lián)集團(tuán)各項(xiàng)有息債務(wù)合計(jì)分別為163.78億元、117.51億元、111.96 億元和145.94億元，其中短期借款分別為56.82億元、20.12億元、40.41億元和55.36億元，長(zhǎng)期借款分別為15.06億元、14.54 億元、10.95億元和20.43億元，各類債券余額分別為80億元、75億元、52億元和67億元。

同時(shí)，隨著市場(chǎng)的不斷拓展及新增門(mén)店陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)，2015年度、2016年度、2017年度和2018年1-9月，百聯(lián)集團(tuán)投資活動(dòng)現(xiàn)金流出分別為43.38 億元、92.97億元、98.37億元和34.04億元，保持較高的資本性支出規(guī)模。

“未來(lái)三年發(fā)行人仍將維持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)，根據(jù)投資計(jì)劃，發(fā)行人每年資本性支出預(yù)計(jì)在50億元左右，持續(xù)資本支出使發(fā)行人存在一定的資金壓力，且處于培育期內(nèi)的門(mén)店會(huì)在一定程度上影響發(fā)行人整體盈利水平?！卑俾?lián)集團(tuán)在募集說(shuō)明書(shū)中坦言。（編輯：李師全）