我們來(lái)梳理一下北京世貿(mào)天階、僑福芳草地和東方新天地近期的調(diào)改情況。需要注意的是，“調(diào)改”可以指多種形式，包括但不限于：業(yè)態(tài)調(diào)整、品牌更換、服務(wù)升級(jí)、設(shè)施改造、租金調(diào)整、營(yíng)銷活動(dòng)等。以下信息主要基于公開報(bào)道和行業(yè)觀察：
"1. 北京世貿(mào)天階 (World Trade Square Beijing)"
"核心變化：" 世貿(mào)天階近期的最顯著變化是"引入了更多的國(guó)際知名品牌和特色體驗(yàn)"，整體業(yè)態(tài)更加豐富多元，尤其是在餐飲和娛樂(lè)方面。 "具體表現(xiàn)：" "餐飲升級(jí)：" 引入或升級(jí)了多家備受關(guān)注的餐廳和咖啡館，例如增加了更多網(wǎng)紅咖啡店、特色中餐、以及國(guó)際連鎖餐飲品牌，提升了餐飲的吸引力和選擇多樣性。例如，一些原先的店鋪可能被更具特色的品牌取代。 "娛樂(lè)體驗(yàn)：" 增加了互動(dòng)性、體驗(yàn)性的娛樂(lè)項(xiàng)目，試圖吸引年輕客群，例如室內(nèi)攀巖、密室逃脫、特色表演空間等。 "零售補(bǔ)充：" 補(bǔ)充了一些設(shè)計(jì)師品牌、生活方式品牌或區(qū)域性特色品牌，完善零售品類。 "營(yíng)銷活動(dòng)：" 持續(xù)舉辦各類主題活動(dòng)、市集、節(jié)日慶典等，提升空間活力和知名度。 "目標(biāo)：" 旨在鞏固其作為北京高端商業(yè)

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“對(duì)商業(yè)的進(jìn)步永葆好奇心”3260characters/pics, reading time ±9minsCopywriter: Alvin; Editor: Terry

01

北京世貿(mào)天街

輝煌不再，調(diào)改遲緩

作為北京早期網(wǎng)紅購(gòu)物中心之一，北京世貿(mào)天階從開2006年開業(yè)以來(lái)就備受關(guān)注。那個(gè)巨大的穹幕是世貿(mào)天階最具特色的亮點(diǎn)設(shè)計(jì)，“全北京向上看”的口號(hào)也是人盡皆知。

曾經(jīng)的世貿(mào)天階可以說(shuō)的確是人流涌動(dòng)、火爆至極。與之相伴的是，世貿(mào)天階對(duì)于品牌的招商篩選也是頗為嚴(yán)苛。

世貿(mào)天階整體上分為南北街兩個(gè)區(qū)域，中間通過(guò)大的穹頂屏幕廣場(chǎng)分隔開，只有地下一層相連。
根據(jù)世貿(mào)天階的定位，世貿(mào)天階南北街低樓層區(qū)域大多都是大店，因此進(jìn)入的品牌通常都是國(guó)際快時(shí)尚以及運(yùn)動(dòng)品牌旗艦店，例如H&M、ZARA、無(wú)印良品、UNIQLO、Air Jordan等。
同樣，世貿(mào)天階對(duì)于品牌店鋪等級(jí)也有著很嚴(yán)格的要求，例如位于南街最醒目位置的北京第一家ZARA于2007年開業(yè)，該店鋪也是北京為數(shù)不多的三層大店。2014年開業(yè)的UNIQLO也是北京當(dāng)時(shí)店面最大的店鋪，以及Air Jordan也是勝道代理商的店鋪級(jí)別最高的店鋪。
除此之外，北方第二家、北京第一家瑪莎百貨，北京第一家MISS SIXTY旗艦店，首家綜合品牌高級(jí)表店Tourmeau、Solomon，第一家雅詩(shī)蘭黛旗下的美妝M.A.C單體店以及PUMA首家概念店，也均向世貿(mào)天階伸出了首店的橄欖枝。
很顯然，曾經(jīng)的世貿(mào)天階，的確是北京名副其實(shí)的“首店收割機(jī)”之一。但是如今的世貿(mào)天階，早已不是當(dāng)年那個(gè)「意氣風(fēng)發(fā)的少年」了。
從品牌來(lái)看，一些大家心中都有深刻認(rèn)知的品牌卻出現(xiàn)了很大的變化，例如北街L1最醒目位置的H&M移位至了南街東側(cè)原瑪莎百貨的區(qū)域，該品牌在2017年正式集體退出中國(guó)市場(chǎng)，如今H&M原來(lái)的區(qū)域則被VICTORIA’S SECRET取代，此情此景與西單大悅城的H&M移位實(shí)在是如出一轍。
北街北側(cè)巨大的巴黎貝甜旗艦店如今也已經(jīng)人去樓空，該店鋪在2016年正式升級(jí)為國(guó)內(nèi)第二代全新形象店，但也僅僅存在了2年，在2018年便已閉店。曾經(jīng)火爆一時(shí)的金錢豹自助餐飲、上海小南國(guó)等知名餐飲品牌目前也已經(jīng)閉店。
目前，北京世貿(mào)天階南北街各個(gè)樓層目前還在營(yíng)業(yè)的主要品牌如下表所示：

目前來(lái)看，世貿(mào)天階南街人氣好于北街。

北街內(nèi)場(chǎng)區(qū)域是商場(chǎng)目前人流非常少的地方，尤其是高層餐飲兒童區(qū)域，受此次疫情影響，大量店鋪閉店，因此也有許多空鋪出現(xiàn)。

南街一樓有ZARA、SEPHORA等快時(shí)尚品牌，雖說(shuō)在快時(shí)尚日益沒(méi)落的今天，但是還是有一定的引流作用，同時(shí)三樓區(qū)域的勝道運(yùn)動(dòng)城與1-2樓的快時(shí)尚品牌形成互補(bǔ)，也使得南街人氣有了一定的保障。

但是南街高樓層區(qū)域與北街情況相似，仍是商場(chǎng)人流較少的區(qū)域，目前也出現(xiàn)了大量店鋪空置的情況。

B1餐飲區(qū)域則人氣相對(duì)較好，但是受疫情影響也有不少品牌閉店，例如味千拉面、焦耳食堂、窯啊窯燒烤等，目前這些店鋪仍處于空置狀態(tài)，并沒(méi)有其他品牌補(bǔ)位，除此之外，華潤(rùn)旗下的blt精品超市也已經(jīng)從世貿(mào)天階撤出。

盡管如今世貿(mào)天階早已今非昔比，可是世貿(mào)天階在調(diào)整上似乎不太積極。
此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，世貿(mào)天階僅在B1餐飲區(qū)域有幾個(gè)品牌的圍板例如松山棉店、京東旗下白領(lǐng)生活集合店七范兒等，除此之外也再無(wú)其它。
近期新開業(yè)的品牌中，只有北美咖啡品牌Tims Hortons值得一提：世貿(mào)天階店是該品牌入駐北京的第二家門店，第一家位于龍湖長(zhǎng)楹天街。
世貿(mào)天階可以說(shuō)一直沒(méi)有對(duì)自己這個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)明確的定位，看似一直在調(diào)整，實(shí)則進(jìn)駐的品牌質(zhì)量也是越老越差，與曾經(jīng)那個(gè)招商條件極為嚴(yán)苛的世貿(mào)天階形成了鮮明的對(duì)比。
再加上如今地鐵商業(yè)模式盛行，對(duì)于世貿(mào)天階這樣的商場(chǎng)而言沒(méi)有地鐵直達(dá)也是一件很尷尬的事情，因此使得其在北京商業(yè)發(fā)展的洪流中逐漸走向沒(méi)落。
值得一提的是，同樣位于北京CBD區(qū)域的北京朝陽(yáng)合生匯商場(chǎng)，則是充分利用了其地理位置上的優(yōu)勢(shì)，不僅周圍有著非常強(qiáng)大的購(gòu)買力，同時(shí)整個(gè)商場(chǎng)也直接與雙地鐵換乘站九龍山站直接相連，加之與國(guó)貿(mào)商城、SKP等商業(yè)項(xiàng)目互補(bǔ)的明確定位，使得其從開業(yè)以來(lái)一直成為北京人氣最高的商場(chǎng)之一，原先許多選擇去世貿(mào)天階的顧客如今也都紛紛選擇了朝陽(yáng)合生匯。
由此可見(jiàn)，對(duì)于世貿(mào)天階而言，要想改變自身目前的困境，需要在品牌組合以及產(chǎn)品定位上下很大的功夫。

02

僑福芳草地

持續(xù)高冷，未來(lái)堪憂

此次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，僑福芳草地受疫情影響頗為嚴(yán)重，近期一樓一些大品牌如MOSCHINO、DESQUARED2、Neil Barrett也出現(xiàn)了撤柜，LG2層城市超市撤柜，該品牌在北京擁有兩家門店目前均已閉店，退出北京市場(chǎng)。

LG2的餐飲品牌撤柜較嚴(yán)重，紗舞璃、新元素、小輝哥火鍋以及松發(fā)松骨茶等均已撤柜，而目前僅有松鶴樓一個(gè)餐飲品牌的圍板。

目前僑福芳草地整體空置率較高，許多出現(xiàn)撤柜的品牌并沒(méi)有合適的品牌補(bǔ)位，除此之外，根據(jù)商場(chǎng)工作人員透露，該商場(chǎng)疫情期間為節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本，將商場(chǎng)內(nèi)許多藝術(shù)陳列品撤走，使其觀賞性大打折扣。

根據(jù)觀察，僑福芳草地目前也存在諸多問(wèn)題。

首先，該商場(chǎng)雙首層的設(shè)計(jì)不利于客流的引入?yún)R集；

其次，由于商場(chǎng)中庭占據(jù)了大量的商業(yè)面積，使得原本就不算大的購(gòu)物中心變得更加狹小，店鋪都分散在四周，很容易形成動(dòng)線死角，而位于死角處的店鋪目前空鋪較多；

再次，商場(chǎng)的燈光過(guò)于昏暗，尤其是在陰雨天或者晚上，亦或是為了烘托出藝術(shù)的氛圍格調(diào)，但是目前看給人感覺(jué)過(guò)于昏暗，尤其是位于店鋪動(dòng)線區(qū)域，有的甚至無(wú)法看清店鋪品牌名稱；

最后，商場(chǎng)內(nèi)藝術(shù)氛圍很好，但是人性化設(shè)施不足，特別是公共座椅休息區(qū)，在商場(chǎng)內(nèi)甚至找不到一處。

僑福芳草地以高端設(shè)計(jì)師品牌為主，本身定位過(guò)于偏小眾，且定位偏向高端，因此使得商場(chǎng)的客群變得十分有限，加之國(guó)貿(mào)商城和skp的虹吸，使得這里有時(shí)候會(huì)稍顯冷清。

除此之外，僑福芳草地餐飲品牌比重偏低，在本身定位小眾的情況下更加不利于客流的匯集。

03

東方新天地

下沉定位，積極調(diào)整

此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于近期王府中環(huán)開業(yè)，使得王府井的格局發(fā)生了很大變化，而東方新天地作為王府井商圈門戶型的商場(chǎng)首當(dāng)其沖受到影響。
一些高端品牌例如VACHERON CONSTANTIN、Ermenegildo Zegna等選擇搬到了王府中環(huán)商場(chǎng)，東方新天地則開始進(jìn)行較大規(guī)模的調(diào)整。
縱觀近期調(diào)整，東方新天地逐漸下沉商場(chǎng)定位，選擇目前當(dāng)下更符合年輕人客層的品牌進(jìn)入，例如在2019年底開業(yè)了全國(guó)最大的Air Jordan單體店鋪，又在今年中旬引入了大陸第二家，北京第一家NOVAT天際汽車展廳。
同時(shí)也積極引入Tim Hortons、HIMO MASTER海馬體大師店、THE COLORIST調(diào)色師等當(dāng)下備受年輕人青睞的較為火爆的品牌，同時(shí)逐步強(qiáng)化餐飲業(yè)態(tài)，引入了北京首家野郎拉面，北京第二家喜家德鮑魚水餃店鋪、北京第二家歌志軒名古屋拉面等，在此基礎(chǔ)上還對(duì)面包新語(yǔ)、上海小南國(guó)等餐飲店鋪重裝升級(jí)，進(jìn)一步提升餐飲業(yè)態(tài)對(duì)于商場(chǎng)的作用。

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