西安萬達(dá)新天地（Xi'an Wanda Plaza）曾經(jīng)是西安乃至西北地區(qū)最繁華的商業(yè)地標(biāo)之一，但近年來確實出現(xiàn)了客流和商業(yè)活力下滑的現(xiàn)象，給人一種“蕭條如空城”的感覺。這種現(xiàn)象并非單一原因造成，而是多種因素疊加的結(jié)果：
1. "宏觀經(jīng)濟與疫情影響：" "整體經(jīng)濟下行：" 近年來的宏觀經(jīng)濟增速放緩，居民消費意愿和能力下降，直接影響了商業(yè)體的客流和銷售額。 "新冠疫情沖擊：" 多次大規(guī)模的疫情封控對線下商業(yè)造成了毀滅性打擊，長時間閉店導(dǎo)致商戶經(jīng)營困難、租金壓力劇增，客流量也大幅萎縮。即使疫情緩解，消費習(xí)慣的改變（如更傾向于線上購物、更注重健康安全）也持續(xù)影響著客流。
2. "激烈的市場競爭：" "同質(zhì)化競爭：" 西安商業(yè)市場競爭異常激烈，萬達(dá)新天地周邊及市內(nèi)出現(xiàn)了眾多大型商業(yè)綜合體，如太古里、大悅城、永旺夢樂城、SKP等。這些項目在定位、業(yè)態(tài)、營銷上各有側(cè)重，分流了大量的客源和消費力。特別是定位更高端、更注重體驗式消費的購物中心，對中檔的萬達(dá)新天地構(gòu)成了不小的競爭壓力。 "電商沖擊：" 線上購物平臺的便捷性和價格優(yōu)勢，持續(xù)搶占著線下零售的份額，尤其對標(biāo)準(zhǔn)化、快消品類的

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樂居財經(jīng) 楊靜姝 發(fā)自西安

始于住宅，盛于商業(yè)，萬達(dá)集團初始轉(zhuǎn)型頗為成功。在總結(jié)2018年工作中，王健林毫不掩飾對商管的發(fā)展信心和期待：“萬達(dá)商管就是萬達(dá)的核心產(chǎn)業(yè)和核心現(xiàn)金流?！?/p>

21年前，從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，并逐步探索出“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式，同時以萬達(dá)系“自有商業(yè)品牌”加持，萬達(dá)在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域從此一騎絕塵。

在行業(yè)內(nèi)，一個商業(yè)項目若是配有“萬達(dá)”二字，似乎就已經(jīng)成功了一半，這也是萬達(dá)近年來決心轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的底氣。然而，類似萬達(dá)金街、萬達(dá)新天地“只售不管”的輕資產(chǎn)操作，卻成了初期轉(zhuǎn)型過程中的“遺留問題”，有萬達(dá)之名卻無萬達(dá)之實。本期樂居財經(jīng)探訪身處西安傳統(tǒng)商圈的萬達(dá)新天地。

慘淡經(jīng)營空鋪率超半

萬達(dá)新天地是萬達(dá)在西安布局的第四個商業(yè)項目，選址西安古城區(qū)最繁華的傳統(tǒng)商業(yè)街道東大街和解放路、和平路交匯處，雖非地鐵上蓋，卻也是位于地鐵出口處，交通比較便利。

從四號線地鐵大差市站出來，“萬達(dá)?新天地”步行街就在眼前，“步行街+高層公寓”的組合形態(tài)很醒目。上午十一點多來到此地，步行街幾乎沒有人流，冷清之狀比之前媒體報道的更甚，尤其冬天游逛，更像是出入無人之境，唯有“慘淡”二字可貼切形容。

一樓只有大約一半的商鋪開門營業(yè)，且有大量的空鋪和不開張的商鋪。從經(jīng)營類型上來看也是五花八門，毫無章法。即使開門營業(yè)的商家，門店里的工作人員也因為顧客稀少而顯得慵懶與無精打采。

從自動扶梯上至二樓，則更少見到有商戶開門，而空鋪和貼著“轉(zhuǎn)讓”字樣的鋪位更多。三樓幾乎沒有商戶，僅有的兒童、餐飲、培訓(xùn)類商戶也都處于關(guān)門狀態(tài)。透過落地玻璃門窗看去，處于關(guān)門狀態(tài)的餐飲商戶內(nèi)連桌椅和裝修的痕跡也沒有。

東大街素有“西安第一金街”的美稱，西安近百年的商業(yè)發(fā)展，更使得它成為西安最繁華、最具人氣的商業(yè)街。據(jù)不完全統(tǒng)計，東大街日均客流量超50萬人，節(jié)假日更是達(dá)到80余萬人。身處其中的萬達(dá)新天地可謂占盡天時地利人和：歷史積淀而成的濃厚商業(yè)氛圍、占據(jù)東大街與解放路兩條“商業(yè)黃金軸”、能夠創(chuàng)造“城市中心”的萬達(dá)。

然而，第一金街和萬達(dá)的強強聯(lián)合，結(jié)果卻是1+1＜2。既沒有沾上繁華之光，也沒有激活東大街商圈，冷冷清清的步行街、超過一半的空鋪率、“門可羅雀”的人流，具有優(yōu)異條件的“優(yōu)等生”卻大反差地交出如此低分成績。

缺乏主力店聚客 商戶高期望落空

常言道“希望越大失望越大”，給予越高的希望，在希望破滅之時，內(nèi)心承受的沖擊也就越大。如今的感嘆冷清，其實很大一部分源于最初的業(yè)界高度期望。

萬達(dá)新天地2012年開業(yè)，它不僅順應(yīng)當(dāng)?shù)厝聳|大街改造計劃，還承載著“復(fù)興千年商街”期望。公開資料顯示，萬達(dá)新天地總面積6.77萬平方米，由3萬平方米的公寓塔樓和2.67萬平方米的商業(yè)裙樓組成，擁有品牌旗艦店、步行街、精裝公寓等多種商業(yè)形式及業(yè)態(tài)，兼具商業(yè)、居住、辦公、購物、休閑、商旅等功能于一身，并力圖將此打造成當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地標(biāo)。

按照當(dāng)時規(guī)劃，三層步行街的業(yè)態(tài)分別為：1F潮流休閑服飾，2F商務(wù)休閑服飾、生活精品，3F餐飲美食，可吸納160多家品牌入駐。從當(dāng)時的媒體報道，就能看出對該項目的期待：發(fā)揮聚集效應(yīng)、引領(lǐng)高端商業(yè)創(chuàng)富潮、重塑古街商業(yè)格局等。然而開業(yè)兩年之后，萬達(dá)新天地就顯得別樣“熱鬧”，這“熱鬧”不是來自客流量的攀升，而是來自商戶的抱怨。

品牌招商不理想，萬達(dá)新天地陷入“品牌少人流就少，人流少品牌越不來”的惡性循環(huán)圈，商鋪租不出去，空鋪率就較高，如此日積月累，萬達(dá)新天地的口碑和吸引力在不斷下降。

資料顯示，在售賣階段，萬達(dá)新天地憑借萬達(dá)的品牌和東大街的黃金地段，是當(dāng)年西安最貴商鋪之一，曾一度高達(dá)超10萬/㎡。高價入低價卻難出，成為引發(fā)商戶集體抱怨的重要導(dǎo)火索。

被深度套牢的這些商鋪投資人和業(yè)主，沒有等來興隆的生意和流水般滾滾而來的租金，而是無窮無盡的煩惱、租賣兩難的商鋪。即使在地鐵四號線已經(jīng)通車近一年、施工圍擋都已撤除，且項目就在地鐵口的情況下，項目的經(jīng)營與租賃狀況至今仍無起色和改觀。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為：“這固然與東大街、解放路商業(yè)街的改造及衰落有關(guān)，與商鋪的散售和缺乏統(tǒng)一管理有關(guān)，但是更與缺乏聚客的主力店有關(guān)。散售之后無主力店吸引人流，品牌也就只能各自聽天由命了。”

萬達(dá)不管運營，租金大縮水

2014年，一則關(guān)于“萬達(dá)新天地部分商戶掛白色條幅集體喊冤”的新聞，引發(fā)當(dāng)?shù)孛襟w及行業(yè)關(guān)注。由此，萬達(dá)新天地的慘淡經(jīng)營狀況被掀開一角。

當(dāng)時多方媒體曝光稱，萬達(dá)新天地的租金一路下滑，從開業(yè)之初的月租500、600元/㎡，3年間縮水近八成，商鋪仍無人問詢，究其原因是萬達(dá)只負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，不負(fù)責(zé)后期的招商運營管理。

“萬達(dá)只負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，在借助萬達(dá)的響亮名頭和項目的位置高價散售之后，并不負(fù)責(zé)招商和運營，而是由物業(yè)公司進行物業(yè)管理，這是萬達(dá)新天地至今依然經(jīng)營慘淡的關(guān)鍵原因?！睒I(yè)內(nèi)人士分析道，萬達(dá)專業(yè)的商業(yè)運營管理能力在業(yè)界是有目共睹的，如果萬達(dá)負(fù)責(zé)招商和運營管理，如今的萬達(dá)新天地或許會是另一番光景。

現(xiàn)實的殘酷在于：萬達(dá)新天地雖負(fù)萬達(dá)之名，卻已與萬達(dá)無關(guān)。從法律角度來看，銷售型商業(yè)物業(yè)的確在買賣完成之后便與開發(fā)商在很大程度上終結(jié)了關(guān)系，但是，對于品牌的損譽度卻是不可估量的。披著“萬達(dá)”外衣的萬達(dá)新天地，經(jīng)營慘淡，空鋪嚴(yán)重，或多或少對于正在決心轉(zhuǎn)型走輕資產(chǎn)的萬達(dá)集團都是一種傷害。

從2014年之后，萬達(dá)新天地的冷清狀況一直持續(xù)到現(xiàn)在，不過，在樂居財經(jīng)的探訪過程中發(fā)現(xiàn)，或許在商鋪業(yè)主和商戶長期的壓力之下，物業(yè)管理公司試圖以統(tǒng)一經(jīng)營的方式來盤活處于傳統(tǒng)黃金商圈的“萬達(dá).新天地”。從一家已關(guān)閉的“中華老字號”玻璃門上張貼的帶有安慰性質(zhì)的通知函可見一斑。

該通知函由西安首爾商業(yè)管理運營公司落款并蓋章，其中寫道：“公司需要整體收購萬達(dá)新天地商業(yè)街一、二、三層商鋪進行統(tǒng)一打造各大業(yè)態(tài)入駐，大眾物業(yè)和首爾商業(yè)運營管理公司鼎力合作下，公司進行統(tǒng)一經(jīng)營及物業(yè)管理?！?/p>