重慶來福士購物中心（Chongqing Raffles City）的開業(yè)確實是重慶乃至中國商業(yè)地產(chǎn)界的一件大事。我們來聊聊“來福士”這個品牌背后，其開發(fā)運營商——"新加坡凱德集團（CapitaLand Group）"——是如何從新加坡走向中國并取得成功的。
凱德集團是亞洲領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商，其運營的“來福士”（Raffles City）品牌在全球多個城市均有落子。要理解其成功，我們可以總結(jié)出以下幾個關(guān)鍵的“經(jīng)營妙招”：
1. "強大的品牌效應(yīng)與歷史傳承：" "名字來源：" “來福士”這個名字直接來源于新加坡的標志性建筑——來福士酒店（Raffles Hotel），與新加坡的建國元勛、探險家斯坦?！とR佛士（Sir Stamford Raffles）緊密相關(guān)。這個名字本身就蘊含著歷史、文化、尊貴和品質(zhì)的象征，易于被目標消費者，尤其是中高端消費者所接受和認同。 "品牌定位：" 凱德將“來福士”品牌定位為集購物、餐飲、娛樂、辦公、酒店于一體的綜合性城市綜合體，強調(diào)其高端、時尚、國際化的形象。
2. "先進的城市綜合體開發(fā)理念：" "一站式體驗：" 來福士購物中心的核心競爭力在于提供“一站式”的城市生活體驗。它不僅僅是購物場所，更是集餐飲、娛樂、文化、社交于一體的

相關(guān)內(nèi)容：

做商業(yè)地產(chǎn)的人大概都聽過，業(yè)界流傳個段子：

華潤像資本家；

太古像藝術(shù)家；

萬達像工廠；

中糧像小資女；

凱德像金融家！

金融家似的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營模式，是本著對所有投資者，所有利益關(guān)聯(lián)方的盈利負責任的商業(yè)操持態(tài)度。

9月6日，這位“地產(chǎn)金融家”筆下又一“杰作”騰空出世——重慶來福士廣場將正式開放購物中心部分。作為全球最大的來福士，不管是凱德集團240億的投資，還是建筑高達350米，每一項數(shù)據(jù)都是十分驚人的。

作為新加坡本土房企的凱德，在新加坡?lián)碛?19個商場，占比超過20%。你幾乎一定會走進凱德的商場，Raffles City、ION Orchard、西城、獅城大廈、克拉碼頭、白沙浮廣場······從親民的社區(qū)Mall到高端的奢侈商場、從特色商業(yè)街到潮流綜合體，應(yīng)有盡有。

那么，在凱德超強操持能力背后，到底有什么妙招？

妙招一：

找準商場定位、做精細化生意

凱德能夠在新加坡商業(yè)地產(chǎn)界屹立不倒，憑借的就是其多年來對旗下商場的精準定位，深度調(diào)研客群需求。以ION Orchard和獅城大廈為例，同樣位于烏節(jié)路上，在規(guī)劃定位和業(yè)態(tài)組合方面，兩大項目不僅需要內(nèi)部錯位競爭， 還必須與這條路上的其他30個大大小小的購物中心形成差異化，挑戰(zhàn)可想而知。

獅城大廈：鐘愛家庭消費群，傳承幾代人記憶

ION Orchard：高端+輕奢，混搭的時尚

妙招二：

讓創(chuàng)新業(yè)態(tài)成為商場最好客的“意外”

作為一個務(wù)實且與時俱進的企業(yè)，凱德會隨著市場和消費者的不斷變化，在開發(fā)運營過程中，根據(jù)需求進行創(chuàng)新性嘗試，在業(yè)態(tài)上凸顯項目的特色達到差異化競爭目的。

凱德在新加坡項目，幾乎沒有相似的，各具特色。如ION項目的天空觀景臺ION Sky、藝術(shù)陳列空間ION Station、星悅匯頂層可容納5000人的表演藝術(shù)空間、白沙浮廣場里的娛樂項目釣魚釣蝦、有屋頂植物園的西城等。

白沙浮廣場：讓釣魚釣蝦成為商場新潮

西城：把“植物園”搬上屋頂

妙招三：

最適合商場的品牌才是最好的

凱德集團在全球擁有102座商場，其招商數(shù)據(jù)庫中擁有1.5萬個商戶租約，基本囊括了國際知名的高端時尚、潮流品牌、特色餐飲、主題體驗、娛樂業(yè)態(tài)等。這些與凱德一同合作的品牌，也隨著凱德商業(yè)布局和規(guī)模的擴大，一同發(fā)展和成長，絕大部分成為了凱德長期的戰(zhàn)略合作伙伴。

在引進品牌方面，凱德方面會根據(jù)每個商場的定位需求，和品牌的獨有特色，進行最為優(yōu)質(zhì)的匹配。在品牌選擇中，傾向于優(yōu)先選擇市場接受程度高的品牌，滿足消費者的需求為第一標準。那些高端的，但是生意不好的品牌，并不會成為凱德的重要考慮對象。

妙招四：

獨特“內(nèi)部標準”打造極致體驗

對于凱德而言，開發(fā)并且運營好每一個商場，讓其可持續(xù)發(fā)展才是重中之重。作為國際化的商業(yè)操盤公司，凱德在新加坡的多個項目能打造極致體驗的標桿，其中更有凱德獨有的“內(nèi)部標準”。

在新加坡總部，凱德根據(jù)在全球積累的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)和運營經(jīng)驗，做了一個商業(yè)地產(chǎn)的標準化樣板間，包含櫥窗的標準設(shè)計、衛(wèi)生間的入口及過道尺寸、洗手臺的高度、化妝臺燈光的照射角度等，都是以多年來的消費者體驗之后，總結(jié)出的最為舒適的國際化標準。同時，還形成體系化的商業(yè)設(shè)計指南，從新加坡總部到全球各地的商業(yè)項目，都根據(jù)商業(yè)指南貫徹標準化，從一而終。

在凱德新加坡的商場，基本上開業(yè)4-5年就面臨一個改造周期。這個改造，不僅僅是品牌的調(diào)整，還表現(xiàn)在商場硬件條件，如動線、地板、扶梯、欄桿、洗手間、室內(nèi)燈光、物業(yè)外立面等。

妙招五：

打造智能化商場，與時俱進滿足消費者需求

凱德集團2015年開始探索互聯(lián)網(wǎng)+。2016年6月28日，凱德在青島開出的凱德MALL·新都心，是凱德數(shù)字化戰(zhàn)略實施的首個智能購物中心，依托凱德星O2O平臺，打破購物時間和空間的限制，實現(xiàn)全程智能化體驗。

結(jié)論：

不賺錢的商業(yè)都是耍流氓

眾所周知，凱德在新加坡的商業(yè)項目幾乎全部是跟基金捆綁的，商場的運營情況與投資者的收益息息相關(guān)。那么，凱德在商業(yè)運營管理的成績?nèi)绾?

一組數(shù)據(jù)來說明：

新加坡：凱德已開業(yè)的18家購物中心平均回報率達6%。

中國：上海、北京來福士滿租回報率能達到7%-8%；

這個數(shù)據(jù)已經(jīng)相當可觀了。

■新聞縱深

從1.0到3.0 來福士在中國的進階之路

來福士作為凱德的旗艦綜合體品牌，從1986年在新加坡誕生到2004年首次進入中國至今，凱德來福士綜合體在中國走過1.0版到3.0版的進階之路。

凱德進軍中國之初，中國市場還是百貨為主要形態(tài)的時代。凱德集團給來福士1.0的定位為“城中之城”，致力于打造聚合多元功能的商業(yè)綜合體，樹立城市新地標。

■ 代表項目

上海來福士廣場

開業(yè)時間：2003-11-01

商業(yè)面積：4.6萬平方米

項目定位：摩登之城

項目地址：黃浦區(qū)西藏中路268號

業(yè)態(tài)組成：國際甲級辦公樓、購物中心

北京來福士中心

開業(yè)時間：2009-06-05

商業(yè)面積：4萬平方米

項目定位：范兒之城

項目地址：東城區(qū)東直門南大街1號

業(yè)態(tài)組成：國際甲級辦公樓、購物中心、高端服務(wù)公寓

成都來福士廣場

開業(yè)時間：2012-09-23

商業(yè)面積：7.4萬平方米

項目定位：樂享之城

項目地址：武侯區(qū)人民南路四段三號

業(yè)態(tài)組成：國際甲級辦公樓、購物中心、國際高端服務(wù)公寓、凱德·領(lǐng)邸

寧波來福士廣場

開業(yè)時間：2012-09-29

商業(yè)面積：5.1萬平方米

項目定位：潮甬之城

項目地址：江北區(qū)大慶南路99號

業(yè)態(tài)組成：國際甲級辦公樓、購物中心、服務(wù)公寓

2016年底，凱德來福士啟動品牌升級，面向未來重新定義綜合體。來福士2.0版升級了品牌定位—“樂享其城”，運營理念由關(guān)注建筑轉(zhuǎn)向更關(guān)注人性與體驗，更加注重與城市人文相融合，致力于打造融合線上線下，引領(lǐng)智慧生活的社群聯(lián)合體。

■代表項目

杭州來福士中心

開業(yè)時間：2017-04-27

商業(yè)面積：11.6萬平方米

項目定位：趣之城

項目地址：江干區(qū)新業(yè)路228號

業(yè)態(tài)組成：國際超甲級辦公樓、購物中心、服務(wù)公寓、五星級酒店、精品公寓、珍藏單位

深圳來福士廣場

開業(yè)時間：2017-04

商業(yè)面積：7萬平方米

項目定位：活力之城

項目地址：南山區(qū)南海大道2163號

業(yè)態(tài)組成：國際甲級辦公樓、購物中心、商務(wù)公寓、酒店式服務(wù)公寓

上海長寧來福士廣場

開業(yè)時間：2017-06-30

商業(yè)面積：12萬平方米

項目定位：腔調(diào)之城

項目地址：長寧區(qū)長寧路1189號

業(yè)態(tài)組成：甲級寫字樓、世界級購物商場

而今，來福士3.0時代已經(jīng)到來，從人性體驗服務(wù)上升到了城市服務(wù)功能，成為與城市命運緊密交織的城市共同體。3.0版不僅在體量上較之2.0版有所增加，還在空間運用和智能服務(wù)上作出了創(chuàng)新與升級。

■ 代表項目

重慶來福士廣場

開業(yè)時間：2019-09

商業(yè)面積：23.5萬平方米

項目定位：未來之城

項目地址：渝中區(qū)朝天門街道陜西路9號

業(yè)態(tài)組成：高端住宅、購物中心、甲級寫字樓、酒店、服務(wù)公寓

北外灘來福士

開業(yè)時間：2020年

項目地址：上海虹口區(qū)北外灘

業(yè)態(tài)組成：寫字樓、購物中心

面對未來，城市綜合體內(nèi)涵的廣度和深度都在不斷延伸，其所能釋放的潛力也不可估量。新時代的綜合體將會以何種面貌何種方式推動未來商業(yè)行業(yè)的發(fā)展和演變，讓我們拭目以待。

上游新聞綜合自商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)、贏商網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)等