已售出約90座萬達(dá)廣場，這個數(shù)量本身就說明了萬達(dá)廣場作為商業(yè)地產(chǎn)品牌的強(qiáng)大市場號召力和成熟模式。要判斷哪個最好賣，需要從多個維度來看，因為“最好賣”可以指不同的含義：銷售速度最快、銷售價格最高、銷售難度最低（去化率最高）等。
綜合來看，以下類型的萬達(dá)廣場通?！白詈觅u”：
1. "地理位置優(yōu)越、人流量巨大的核心城市地標(biāo)地塊：" "核心商圈/交通樞紐：" 位于一線或強(qiáng)二線城市核心商圈、地鐵/高鐵站、大型換乘中心等絕對核心位置的地塊，其客流量是基礎(chǔ)保障，商業(yè)價值最高，投資回報預(yù)期最樂觀，因此最受市場追捧，銷售通常最快、最難有價格讓步。 "城市副中心/大型新區(qū)核心：" 在快速發(fā)展的城市副中心或新區(qū)核心地帶，能夠承接區(qū)域大量新增人口和商業(yè)配套需求的地塊，潛力巨大，銷售情況通常也很好。
2. "符合萬達(dá)自身高標(biāo)準(zhǔn)、具備稀缺性的地塊：" "大型綜合性地塊：" 能夠支撐建設(shè)超大型萬達(dá)廣場（通常是15萬+平方米），實現(xiàn)“大商業(yè)+大電影+大娛樂+大配套”一站式體驗的地塊，因其強(qiáng)大的吸客能力和運(yùn)營能力而備受青睞。 "具備獨(dú)特資源的地塊：" 如緊鄰大型公園、湖泊、機(jī)場、港口

相關(guān)內(nèi)容：

哈爾濱哈西萬達(dá)廣場，在此次的出售名單上。視覺中國/圖

距離賣掉萬達(dá)集團(tuán)北京總部還不到半年時間，王健林再次出售手中資產(chǎn)。

2025年5月20日，根據(jù)國家市場監(jiān)督管理總局官網(wǎng)信息：太盟（珠海）管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、高和豐德（北京）企業(yè)管理服務(wù)有限公司、騰訊控股有限公司、北京市潘達(dá)商業(yè)管理有限公司、陽光人壽保險股份有限公司，將直接或通過各自關(guān)聯(lián)方共同設(shè)立合營企業(yè)，并通過合營企業(yè)收購萬達(dá)商管直接或間接持有的48家目標(biāo)公司100%股權(quán)。

除了太盟、騰訊、陽光保險，據(jù)天眼查，高和豐德（北京）企業(yè)管理服務(wù)有限公司實際控制人是高和資本董事長蘇鑫。北京市潘達(dá)商業(yè)管理有限公司最終控制人為京東集團(tuán)股份有限公司。

2024年，萬達(dá)出售的廣場數(shù)量是32座，進(jìn)入2025年，新華保險已連續(xù)五次接盤。加上此次出售，萬達(dá)目前已出售85座廣場。根據(jù)萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)，截至2023年年底，全國共有498座萬達(dá)廣場。但其中部分萬達(dá)廣場，僅由萬達(dá)運(yùn)營，并不持有。

國家市場監(jiān)督管理總局信息顯示，目前該筆股權(quán)收購交易已被無條件批準(zhǔn)。

賣掉優(yōu)質(zhì)項目

根據(jù)國家市場監(jiān)督管理總局發(fā)布的《經(jīng)營者集中簡易案件公示表》，此次交易的48家目標(biāo)公司，在全國39個城市從事大型零售商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)。除存在橫向重疊或縱向關(guān)聯(lián)的城市市場外，目標(biāo)公司在其他城市大型零售商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營市場上的份額均未超過25%。

作為曾經(jīng)萬達(dá)的高級管理人員，林立在看到這48個廣場的名單后，對南方周末記者表示，“這些都屬于萬達(dá)集團(tuán)比較優(yōu)質(zhì)的重資產(chǎn)項目”，他將自己認(rèn)為最好的項目畫上了紅線，包括北京、廣州、成都、杭州、廈門等多個一、二線城市項目。

以杭州拱墅萬達(dá)廣場為例，今年2月，“杭州第一座萬達(dá)廣場要賣了”的消息沖上微博熱搜榜單第十名。這個項目在全國萬達(dá)廣場布局中排第108位，曾是萬達(dá)在杭州的起點，是當(dāng)?shù)刈畲蟮纳虉鲋弧?/p>

2024年，拱墅萬達(dá)的報價為14.8億元。據(jù)澎湃新聞援引知情人士信息，此次48座萬達(dá)廣場收購將通過專項基金平臺完成。太盟計劃注資約50億元認(rèn)購基金次級份額；一些國有大行組成的銀團(tuán)將提供300億元貸款授信，剩下的150億元將通過夾層融資渠道募集。

共計500億元，簡單計算下來，平均每個廣場價格為10.4億元。

入職萬達(dá)超過十年，曾參與了多座萬達(dá)廣場建設(shè)的陳強(qiáng)曾比喻，“萬達(dá)現(xiàn)在等于資產(chǎn)全都擺在‘貨架’上賣，有錢你就可以買，價格也足夠低?！?/p>

此次賣掉的48座廣場陳強(qiáng)都很熟悉，在他看來都是萬達(dá)能拿出來的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這體現(xiàn)在租金表現(xiàn)上。而對于是否屬于賤賣，他對南方周末記者表示，“出售的標(biāo)準(zhǔn)是從租金收益出發(fā)，不能看建造成本了，這在當(dāng)下沒什么意義?！?/p>

他曾經(jīng)手過一個萬達(dá)廣場，建造成本接近7億元，最終賣了4億元。以拱墅萬達(dá)為例，2024年公開信息顯示，它的整體商業(yè)綜合體出售回報率在8個點以上，這個表現(xiàn)在行業(yè)里屬于“非常良好”。

一位曾經(jīng)手過萬達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)管理的受訪者對南方周末記者表示，“全國的萬達(dá)廣場有50%以上集中在三、四線城市。此次收購很明顯都集中在一、二線城市，從太盟的角度出發(fā)，它肯定是選擇最好的?！?/p>

在公示已出售的48家萬達(dá)廣場中，一位受訪者將其認(rèn)為最好的項目畫上了紅線。受訪者供圖

為什么要賣？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，未來三、四線城市的萬達(dá)廣場也會繼續(xù)出售，“因為萬達(dá)還沒有安全，此次出售48個廣場項目的原因就是債務(wù)危機(jī)?！彼麑δ戏街苣┯浾弑硎?。

以大連萬達(dá)商管為例，其披露的2024年公司債券中期報告顯示，期內(nèi)，萬達(dá)商管合并口徑有息負(fù)債1375.61億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債302.69億元。對應(yīng)的是，合并資產(chǎn)負(fù)債表顯示，萬達(dá)商管貨幣資金為115.77億元，僅有負(fù)債的8%。

中期報告認(rèn)為，目前萬達(dá)商管有息負(fù)債存量較大，一年內(nèi)到期規(guī)模較高，存在一定的債務(wù)壓力。而由于發(fā)行人公開市場再融資渠道暫未恢復(fù)、子公司珠海萬達(dá)上市進(jìn)展不及預(yù)期等影響，債券價格進(jìn)一步波動，公開市場再融資難度提升。

“賣賣賣”成為必然選擇。出售萬達(dá)廣場外，今年4月萬達(dá)以24.97億元的價格，向同程旅行出售萬達(dá)酒店管理公司。這可為王健林帶來約15億元現(xiàn)金流。

林立認(rèn)為，在目前商業(yè)地產(chǎn)受外部環(huán)境影響表現(xiàn)不佳時，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目就不像過去那般值錢。“與其頂著那么大的債務(wù)壓力，不如出售一部分資產(chǎn)來減輕債務(wù)?！彼麑δ戏街苣┯浾弑硎?。

據(jù)天眼查信息，王健林作為直接被執(zhí)行人、被凍結(jié)股權(quán)的金額合計約4.44億元，股權(quán)所在企業(yè)包括大連萬達(dá)商管、萬達(dá)體育等多家公司。大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司股權(quán)凍結(jié)25筆，股權(quán)凍結(jié)金額已超162億元，累計被執(zhí)行金額75億元。

八年前，王健林第三次成為中國首富時，身家達(dá)到330億美元（約合人民幣2150億元）。2025年最新榜單數(shù)據(jù)，王健林財富估值為200億元，名列1390位。

目前，王健林名下關(guān)聯(lián)40余家企業(yè)，其中32家處于注銷或吊銷等狀態(tài)。

債務(wù)危機(jī)源自對賭

2017年，王健林調(diào)整了萬達(dá)架構(gòu)，將原商業(yè)地產(chǎn)公司更名為萬達(dá)商管集團(tuán)，申請上市，但遲遲未能成功，2021年3月撤回上市申請。

四個月后，萬達(dá)商管集團(tuán)再次被拆分，以輕資產(chǎn)運(yùn)營為核心的珠海萬達(dá)商管成立，并在三個月后赴港上市。

到2023年年底，珠海萬達(dá)商管連續(xù)四次向港交所遞交招股書，但均以失敗告終?！吧鲜羞^程中，應(yīng)該是兩次對賭為今天的萬達(dá)債務(wù)危機(jī)埋下了禍根?！绷至δ戏街苣┯浾哒f。

2016年9月，王健林為了尋求資金，完成萬達(dá)商業(yè)私有化退市，與投資人簽署了300億元的對賭協(xié)議，要求是萬達(dá)在兩年內(nèi)完成A股上市，否則要承擔(dān)數(shù)百億元的股權(quán)回購與利息償還義務(wù)。

2018年，上市失敗，騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)、永輝超市等以340億元收購了萬達(dá)商業(yè)于香港退市時引入投資人的14%股份。

2021年，珠海萬達(dá)商管繼續(xù)沖擊港股，它與太盟投資集團(tuán)、騰訊等22家機(jī)構(gòu)投資者再次簽署對賭協(xié)議，若2023年前未能上市成功，投資人享有到期贖回權(quán)。

上市仍然未果后，太盟聯(lián)合其他投資者，對珠海萬達(dá)商管進(jìn)行再投資600億元。這是近五年來中國私募股權(quán)市場中最大規(guī)模的單筆投資，解除了王健林的對賭危機(jī)，也讓他失去了對珠海萬達(dá)商管的控制權(quán)，大連萬達(dá)商管對珠海萬達(dá)商管的持股比例從78.83%降至40%。

2024年10月，蘇寧易購與永輝超市以六年前的對賭協(xié)議，通過仲裁向萬達(dá)集團(tuán)及其子公司追繳股份回購款，總額超過86億元。其中蘇寧方請求裁決支付股份回購款50.4億元。

此前，多位資本市場人士向南方周末記者分析，如果珠海萬達(dá)商管能在港股上市，不僅能解決萬達(dá)投資方的負(fù)債問題，增加新的融資渠道，還可以在一定程度上緩解流動性問題。無法上市，就會導(dǎo)致萬達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債越來越惡化。

為什么要買？

太盟為何在投資了600億元后繼續(xù)對萬達(dá)加碼？

首先，此次收購若通過專項基金平臺完成，太盟計劃注資金額為50億元。林立形容，“這樣的投資，更像是一種撬動資本來推進(jìn)資產(chǎn)包的買賣，通過太盟搭建基金購買平臺，順利地將資產(chǎn)賣出去?！?/p>

這符合太盟主席兼首席執(zhí)行官單偉建的風(fēng)格。

剩下的，是一些國有大行組成的銀團(tuán)提供的300億元貸款授信，以及將通過夾層融資渠道募集的150億元。這樣的投資或許也與萬達(dá)“輕重有別”的商業(yè)地產(chǎn)模式有關(guān)系。

2015年，萬達(dá)開啟了“向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”的征程，經(jīng)過復(fù)雜的股權(quán)變化，王健林實現(xiàn)了通過萬達(dá)集團(tuán)控制大連萬達(dá)商管，再控制珠海萬達(dá)商管的多層股權(quán)控制關(guān)系。

在萬達(dá)內(nèi)部，將大連萬達(dá)商管稱為“大商管”，珠海萬達(dá)商管稱為“小商管”。比較籠統(tǒng)的劃分是：前者持有各地四百多座萬達(dá)廣場，是重資產(chǎn)；后者負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場的管理業(yè)務(wù)，為輕資產(chǎn)。

萬達(dá)輕資產(chǎn)負(fù)責(zé)商場設(shè)計、招商和運(yùn)營，收入以服務(wù)費(fèi)和租金為主，無需再承擔(dān)大量資本開支。根據(jù)南方周末此前報道，萬達(dá)商管管理人在管理過程中會收取一定勞務(wù)費(fèi)。按照萬達(dá)速度，兩年內(nèi)，就可以建成一座廣場，那么開業(yè)以后，每年的租金收入原則是三七開，個別商場會有上下浮動。

簡單來說，吃源源不斷的租金，利用過去的經(jīng)驗，躺著收錢。

在王健林不斷出售萬達(dá)廣場這一重資產(chǎn)的同時，萬達(dá)輕資產(chǎn)的數(shù)量在上升。

2023年年底，珠海萬達(dá)商管運(yùn)營管理商業(yè)廣場497家，商業(yè)運(yùn)營總建筑面積6898萬平方米。一年后，珠海萬達(dá)商管獨(dú)家運(yùn)營513座已開業(yè)萬達(dá)廣場，合計管理超7000萬平米，居全球商業(yè)不動產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域首位。

此次收購，是太盟等合作方拿下萬達(dá)輕資產(chǎn)的控制權(quán)后，進(jìn)一步將萬達(dá)重資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)項目收入囊中。

“萬達(dá)因為不能上市，對賭失敗，太盟接盤，但萬達(dá)的賬并沒有清光，隨著時間往下拖，只能賣資產(chǎn)?！鄙鲜鲈?jīng)手過萬達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)管理的受訪者表示。

萬達(dá)通過快速復(fù)制的模式擴(kuò)張，將萬達(dá)廣場從100座開到接近500座。但在上述人士看來，早期萬達(dá)的10個廣場中，只有一兩個項目不及預(yù)期，但到了2018年前后，10個項目里面有一半不達(dá)預(yù)期。這一階段的萬達(dá)廣場開始大量在三、四線城市鋪開，數(shù)量上升的同時，效益很難兼顧。

但他依然認(rèn)為，與其他商業(yè)地產(chǎn)品牌相比，萬達(dá)的回報率仍舊保持在行業(yè)較高水平?！叭绻暂^低的價格收購，在目前極低的利率背景下，3000億元的商場，1500億元拿下，回報率依然不錯?！?/p>

什么樣的萬達(dá)廣場很難賣？陳強(qiáng)總結(jié)，“萬達(dá)賣不出去的廣場項目，很多是經(jīng)營貸太重。比如建設(shè)成本15億元，但貸款了10億元，這種買回來以后不可能賺錢?！?/p>

（應(yīng)受訪者要求，文中林立、陳強(qiáng)為化名。）

南方周末記者 梅嶺

責(zé)編 張玥