我們來解讀一下鵬欣水游城（Pengxin Shuiyoucheng）與日本博多運河城（Canal City Hakata）之間的關系，以及為什么說它不僅僅是簡單的復制。
雖然鵬欣水游城在規(guī)劃初期可能借鑒了博多運河城的許多成功經驗，尤其是在營造“水景+商業(yè)+文化”的復合體驗方面，但將其視為一個簡單的“復制”是對其背后思考、本土化改造和特定市場策略的忽視。以下是幾個關鍵點：
1. "背景與定位差異 (Context and Positioning Differences):" "博多運河城:" 位于日本福岡市博多區(qū)，地處博多站前核心交通樞紐，是日本戰(zhàn)后城市復興和舊城改造的典范之一。它旨在復興戰(zhàn)后衰落的商業(yè)區(qū)，融合購物、餐飲、文化、娛樂于一體，服務于成熟的城市功能和日本本土文化。 "鵬欣水游城:" 位于中國廈門島內，緊鄰廈門大學、南普陀寺等著名景點，以及廈門國際會議展覽中心。其定位是廈門的城市新地標、旅游集散地和文化體驗中心，承載著提升城市形象、帶動區(qū)域經濟發(fā)展、滿足國內游客（尤其是年輕群體）消費和休閑需求的使命。廈門作為一個國際化程度高、年輕人口比例大、旅游文化獨特的城市，其需求和市場環(huán)境與福岡截然不同。
2. "“水”的運用

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（贏商網江蘇分站報道）隨著人們生活水平的提高，消費追求也正從滿足基本生活需要演變?yōu)樽非笙硎?、注重品質、為滿足心靈而購物。需求增長下，現代商業(yè)模式也緊跟進化?！百I”與“賣”的關系從原本極具目的性的百貨模式演變?yōu)榛驗橄矔r光、或為聚餐約會的購物中心時代。

然而封閉的大盒子仍舊無法滿足顧客如井噴般多樣化的消費需求，Lifestyle一詞應運而生，它要求購物中心提供給顧客更豐富的精神世界，更充足的互動體驗空間，以及在“顏值”當道的時代下，更“美”的視覺享受。

鵬欣地產自2008年起便開始涉足購物公園模式的開發(fā)，以南京水游城、天津水游城等為代表的一系列購物公園的出現如重拳直擊商業(yè)地產界，像南京水游城的母板——日本博多運河城一樣，已成為經典教學案例。

南京水游城：新一代教學案例的起與興

日本博多運河城開業(yè)于1996年, 占地面積約3.5萬平方米的綜合設施內，聚集了購物街、電影院、劇院、娛樂設施、兩家大酒店、秀場、寫字樓等各種行業(yè)的營業(yè)店鋪，于1996年開業(yè)，是日本最成功的大型商業(yè)中心之一。項目內約180米長的運河緩緩流淌，同時裝飾極具沖擊力的噴泉表演。水邊設置舞臺，藝術家們每天在此舉行各類演出與活動。

鵬欣地產的首個商業(yè)地產項目——南京水游城便是以日本博多運河從為母版，延續(xù)其“水”主題，繼承并發(fā)展為時間型消費、激發(fā)型消費和體驗型消費為一體的新型消費模式，改變以往有需求才去購物的“舊時代”，倡導“沒事就去水游城逛逛吧”的生活方式。

南京水游城位于南京市新街口與夫子廟交界處，總建筑面積16.7萬平米，其中商業(yè)面積約10萬平方米，地下2層，地面5層，停車場面積為4萬平方米，于2008年8月開業(yè)。

開業(yè)初期，購物零售占比60%，餐飲占比20%，娛樂占15%，其他生活服務（如美發(fā)）占比5%，新品牌的入駐相較新街口差異率達60%。為當時仍以傳統(tǒng)百貨為主的南京帶來第一家H＆M，第一家ZARA，優(yōu)衣庫、MUJI、星巴克、小南國、BHG精品超市等著名品牌。這些品牌放在今天看仍舊是購物中心所追求的“辣子雞”、引流利器。

購物公園模式與普通購物中心最大的區(qū)別在于對環(huán)境體驗上的極致發(fā)揮。南京水游城對購物公園的詮釋體現在三個維度，即：陽光、空氣、水、綠植以及建筑裝飾藝術五種元素之間的結合，都市文化劇場對多元文化的締造以及視、聽、味、嗅、觸的五感生活體驗。

南京水游城內由一條長達280米的地下人工河環(huán)繞，透光天棚下陽光、空氣與水流、綠色植被相互交融。水中的人工舞臺每日進行可互動的藝術表演，加上開放式的樓層設計，每一層樓都可以欣賞到中庭內的表演，有效的聚集人流。

南京水游城開業(yè)第一年即實現盈利，年銷售額近10億元，日均人流量3-5萬，年客流量達1500萬人次，年繳稅7000萬，解決3000人就業(yè)成為了遠近聞名的商業(yè)教學案例。

天津水游城：水游城品牌的延續(xù)與提升

2011年8月開業(yè)的天津水游城則再次延續(xù)南京水游城的成功運營經驗，將“三個維度”的全方位體驗帶到天津，并因地制宜的做出調整，更加注重體驗式業(yè)態(tài)，增加兒童、餐飲業(yè)態(tài)的比例，定位為一個區(qū)域型的購物公園。

除了必不可少的服飾、餐飲、美容、娛樂業(yè)態(tài)外，天津水游城內各種主題活動也頻現亮點。Hello Kitty主題活動、泰迪熊主題活動，再如今年3月的“單車文化節(jié)”等，豐富的營銷活動，不僅提升商場人氣，也為天津這座城市帶來更多的文化、精神服務。

“互聯網+”推動下，與時俱進的天津水游城也在嘗試擁抱互聯網，探索O2O模式。借鑒南京水游城與阿里巴巴線上支付的合作，長做單店單天最高銷售記錄的成功經驗，天津水游城微信公眾賬號粉絲數已突破十萬大關。

同樣倡導“時間型消費”模式的天津水游城，現已成為朋友間、情侶間、一家三口闔歡度過愉悅一天的首選。

鵬欣全國戰(zhàn)略不停歇

由南京水游城開始對商業(yè)地產小試牛刀作為基礎，2010年鵬欣地產正式確定了開發(fā)以大型購物中心為核心的城市綜合體的戰(zhàn)略方向，開啟“十年百城計劃”，深入商業(yè)地產的開發(fā)領域。

短短幾年，鵬欣地產已形成主打家庭娛樂的水游城產品系、地標性綜合體白金灣產品系、以住宅為主并配置商業(yè)街區(qū)的慢城產品系三大產品線。

其中，水游城系列通常選址在一二線城市的舊城改造、副中心和興旺發(fā)展的二三線城市中心位置。代表項目除涉足南京、天津外，盤錦水游城也已于2012年正式開業(yè)。此外，還有丹東、濟南、泰安、鎮(zhèn)江等20個城市正與鵬欣水游城共同成長中。