這個(gè)問題涉及到兩個(gè)不同的商業(yè)案例，一個(gè)是永福樓的困境，另一個(gè)是NET的選址策略。我們可以分別來看：
"永福樓：租金壓力下的困境"
"月租600萬：" 這是一個(gè)極高的租金，對(duì)于任何餐廳來說都是巨大的壓力。尤其是如果地段、人流量、消費(fèi)水平等因素不理想，這個(gè)租金就會(huì)成為壓垮駱駝的最后一根稻草。 "黯然熄燈：" 這說明永福樓最終無法承受租金壓力，選擇了關(guān)閉。這反映了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、經(jīng)營(yíng)成本高昂、消費(fèi)者選擇多樣化等現(xiàn)實(shí)問題。
"NET：以320萬租下黃金店面"
"黃金店面：" 通常指地理位置優(yōu)越、人流量大、消費(fèi)水平高的店面。這意味著NET選擇了一個(gè)具有巨大潛力的市場(chǎng)。 "月租320萬：" 雖然仍然是一筆不小的數(shù)目，但相比永福樓的600萬，已經(jīng)大大降低。這說明NET在選址時(shí)做出了明智的決策。 "NET是什么？" NET是一家連鎖快餐品牌，以其便捷性、標(biāo)準(zhǔn)化和較高的性價(jià)比著稱。這可能是他們能夠以較低租金租下黃金店面的重要原因。
"NET憑什么以320萬租下黃金店面？"
可能的原因有以下幾點(diǎn)：
1. "品牌效應(yīng)：" NET作為知名連鎖品牌，擁有強(qiáng)大的品牌效應(yīng)和客戶基礎(chǔ)，對(duì)黃金店面來說是一個(gè)有吸引力的租客。 2. "運(yùn)營(yíng)效率：" 連

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永福樓扛不住月租600萬黯然熄燈 NET憑什么以320萬租下黃金店面？

位在臺(tái)灣臺(tái)北東區(qū)的四十年老字號(hào)餐廳永福樓，今年春節(jié)后宣布歇業(yè)。 圖／聯(lián)合報(bào)系資料照片

臺(tái)北40年江浙菜老店永福樓因月租金高達(dá)600多萬臺(tái)幣，于2月黯然關(guān)門，沒想到經(jīng)過8個(gè)月后，新房客NET的租金砍半僅320萬，為何同樣一個(gè)房東，不肯降價(jià)給老房客，反而對(duì)新房客如此優(yōu)惠呢？

今年2月，臺(tái)北40年江浙菜老店永福樓黯然熄燈后，誰將成為新房客，外界相當(dāng)關(guān)注，沒想到，竟然跌破眾人眼鏡，花落服飾品牌“NET”。

永福樓原址位于臺(tái)北市忠孝東路四段，是稀少的黃金店面。但根據(jù)仲介業(yè)者表示，當(dāng)?shù)?至3樓月租行情約600萬元，這也正是永福樓不堪沉重負(fù)擔(dān)，忍痛結(jié)束營(yíng)業(yè)的原因。

這個(gè)黃金店面閑置8個(gè)多月間，一度傳出“驚安殿堂唐吉訶德”“德風(fēng)健康館”有意承租，卻遲遲沒有拍板定案。據(jù)悉有兩大原因：一來是，房東是赫赫有名的大地主林式霽家族，慎選房客且不愿意貿(mào)然降租，縱使少賺幾千萬，也堅(jiān)持不找房仲業(yè)，自己耐著性子等好房客上門。

外界有所不知，林式霽是“東區(qū)林家”大地主的祖先，福建泉州人。若以現(xiàn)在臺(tái)北忠孝東路四段為基準(zhǔn)點(diǎn)，東至延吉街、西至復(fù)興南路、北至市民大道、南至信義路四段與安和路一段，在清朝干隆年代，都是林家所有地產(chǎn)。因此，現(xiàn)在的精華地段，外傳東區(qū)林家子孫擁有逾180甲、當(dāng)于7座大安森林公園的面積，旗下?lián)碛卸嗉医鸬昝妫庾饨鹗杖朊吭戮推魄f，堪稱忠孝東路四段的大地主。

除房東財(cái)力雄厚，不急著出租外。目前景氣渾沌不明，有實(shí)力租下的潛在房客也在觀望中。

但日前，NET副總經(jīng)理孫維鈞已出面證實(shí)，11月初雙方已完成簽約，每月租金320萬元，租期12年，目前正如火如荼規(guī)劃，未來會(huì)與東區(qū)另兩間店面同時(shí)營(yíng)運(yùn)，預(yù)計(jì)2020年4、5月開幕。

業(yè)界分析，NET客群主力不僅是臺(tái)灣人，還包括人數(shù)眾多的外籍移工，由于新址鄰近忠孝復(fù)興、忠孝敦化站，交通便利，有機(jī)會(huì)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳步。

新房客的消息一出，外界紛紛跌破眼鏡，由于東區(qū)林家的其他房客，包括葡吉小廚、SASA美妝店均陸續(xù)不敵高租金壓力，退出東區(qū)，零售業(yè)吹起寒冬的氛圍下，這家平均單價(jià)以臺(tái)幣399元起跳的平價(jià)服飾店，為何有能力說服房東打折到320萬，低于市場(chǎng)行情600萬甚多，而租下黃金店面？

臺(tái)灣本土服飾品牌代表──NET

NET以平價(jià)服飾形象深植人心，其實(shí)它的前身是主婦商場(chǎng)，在臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)起飛的年代，成衣業(yè)外銷貿(mào)易相當(dāng)蓬勃，出身云林東勢(shì)鄉(xiāng)的創(chuàng)辦人黃文貞相當(dāng)有生意頭腦，以價(jià)格平實(shí)作號(hào)召、集中火力促銷過季庫(kù)存衣物，賺到第一桶金。

后來，今年近70歲的黃文貞，在1991年成立NET品牌，讓商場(chǎng)形象煥然一新，也開始推出自有設(shè)計(jì)服飾，更在1993年讓云門舞集創(chuàng)辦人林懷民首度點(diǎn)頭答應(yīng)代言，因而打響“高品質(zhì)、平實(shí)價(jià)位”的名號(hào)。

一路來，隨著臺(tái)灣服飾品牌更迭，快時(shí)尚興起，NET挺過金融風(fēng)暴，能夠成為本土不倒翁的服飾品牌，也與它與時(shí)具進(jìn)，快速擴(kuò)張，而且客群涵蓋全年齡層有關(guān)。

NET的發(fā)展沿革，原本是鎖定偏歐美風(fēng)格的潮流時(shí)裝，近年來已擴(kuò)充到五大產(chǎn)品線，包括男裝、女裝、童裝、家居和配件，型塑“全家一起穿NET”的品牌主張。

目前，NET據(jù)點(diǎn)遍布全臺(tái)，連花蓮、臺(tái)東和澎湖都有門市，共計(jì)有152個(gè)據(jù)點(diǎn)。近年來，更成立線上購(gòu)物網(wǎng)站，擁有廣大的消費(fèi)客群。

NET能建立深厚的品牌形象，也與黃文貞長(zhǎng)年大手筆做公益有關(guān)。包括921大地震、日本福島地震核災(zāi)、莫拉克八八風(fēng)災(zāi)等，都大手筆送出價(jià)值上千萬的御寒衣物。

多年來，NET更固定捐贈(zèng)全臺(tái)22處的家扶中心、各50萬元的購(gòu)衣提貨券，已累積送出超過一億元，今年還加碼到80萬元。

尤其，當(dāng)他聽聞云林地區(qū)只有一家斗六門市，而云林家扶中心的小朋友拿了提貨券，每年來都要專程到斗六門市買衣服。為此，今年初特地在云林家扶中心所在的虎尾開旗艦店，還舉辦封館贈(zèng)衣活動(dòng)，讓孩子能圓夢(mèng)選購(gòu)新衣好過年。這種暖心舉動(dòng)頗贏得外界肯定。

這正是房東愿意低價(jià)租給NET的原因。難怪孫維鈞會(huì)說，房東相當(dāng)看重企業(yè)形象及穩(wěn)定租約。NET一租就超是12年，而且NET品項(xiàng)涵蓋多元年齡層，也需要大坪數(shù)的店面。

瑞普萊坊市場(chǎng)研究暨顧問部總監(jiān)黃舒衛(wèi)也分析，不少老業(yè)主擁有大量店面物件，長(zhǎng)年收租早已賺滿滿，因此愿意降租，凸顯出金錢并不是第一考量，反而是帶著理想性與責(zé)任感。他就曾遇過，有些地主尋找租客時(shí)，還要對(duì)方提計(jì)劃書，甚至偏好找本土租客，不喜歡外商。

看來，NET長(zhǎng)期的公益善舉不僅為形象加分，還贏得房東的認(rèn)同，談到幾乎對(duì)折的租金，成為臺(tái)灣的長(zhǎng)青企業(yè)。