恒隆想在杭州硬剛“地頭蛇”，這個(gè)算盤能否打響，需要從多個(gè)維度進(jìn)行分析，不能簡單地說“能”或“不能”。這更像是一場精心策劃的“鯰魚效應(yīng)”與“傳統(tǒng)巨頭”之間的博弈。
"“地頭蛇”是誰？"
在杭州，通常指代的地產(chǎn)品牌主要是綠城、南都、藍(lán)城、濱江等。這些企業(yè)深耕杭州多年，對本地市場、政策、客群有著深刻的理解和強(qiáng)大的資源網(wǎng)絡(luò)。它們不僅是開發(fā)商，很多時(shí)候也扮演著城市運(yùn)營商的角色，形成了獨(dú)特的品牌文化和客戶粘性。
"恒隆的優(yōu)勢："
1. "品牌背書與國際化視野：" 恒隆廣場（杭州）作為其在中國內(nèi)地的重要布局，代表了恒隆集團(tuán)的品牌實(shí)力和國際視野。其產(chǎn)品往往定位高端，設(shè)計(jì)、服務(wù)、物業(yè)管理有較高標(biāo)準(zhǔn)，能吸引特定客群。 2. "資金實(shí)力雄厚：" 恒隆擁有強(qiáng)大的資金支持，在土地獲取和項(xiàng)目開發(fā)上不易受資金鏈壓力影響，能夠打造高質(zhì)量的產(chǎn)品。 3. "運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)：" 恒隆在高端商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，其廣場業(yè)態(tài)往往能成為區(qū)域性的商業(yè)地標(biāo)和流量中心。 4. "差異化定位：" 相較于本地房企的廣譜化布局，恒隆可能會選擇更聚焦的、更高階的產(chǎn)品定位，避免直接在同維度

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界面新聞記者 | 陳奇銳

界面新聞編輯 | 樓婍沁

7月30日，香港恒隆地產(chǎn)對外發(fā)布2025年上半年業(yè)績報(bào)告。在截至6月30日的六個(gè)月內(nèi)，總收入同比下滑23.07%至49.68億港元（約合人民幣45.41億元），其中物業(yè)租賃收入下跌2.95%至46.78億港元（約合人民幣42.76億元）。

按照物業(yè)項(xiàng)目劃分，上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場的租賃收入分別為保持不變和微增1%。無錫、昆明和大連的恒隆廣場表現(xiàn)最好，收入增幅分別為8%、7%和10%。武漢恒隆廣場和沈陽市府恒隆廣場的表現(xiàn)最差，跌幅分別為36%和37%。

但即使自身運(yùn)營狀況充滿挑戰(zhàn)，恒隆地產(chǎn)也繼續(xù)推進(jìn)對新項(xiàng)目的投資。

最新的動態(tài)是，恒隆地產(chǎn)或?qū)?028年4月起，租賃位于杭州武林商圈的杭州百貨大樓的南、北樓物業(yè)，租期20年。起始租金標(biāo)準(zhǔn)為每季度3750萬元，一年即1.5億元。每隔三年，租金會在前一個(gè)周期租金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上遞增4.5%。

界面新聞了解到，這筆交易目前尚未在杭州百貨大樓母公司百大集團(tuán)內(nèi)部獲得完全批準(zhǔn)。百大集團(tuán)在公告里稱，該交易需提交股東大會審議。而恒隆地產(chǎn)在財(cái)報(bào)發(fā)布后的新聞稿里稱，若或批準(zhǔn)，杭州恒隆廣場將新增約4.2萬平方米的零售面積，較現(xiàn)有規(guī)模提升40%。

針對這筆交易以及未來在杭州的發(fā)展計(jì)劃，界面新聞向恒隆地產(chǎn)尋求采訪。后者團(tuán)隊(duì)向界面新聞回應(yīng)稱，目前處于財(cái)報(bào)發(fā)布前后的靜默期，不便對外進(jìn)行回應(yīng)。

按照財(cái)報(bào)里公布的計(jì)劃，杭州恒隆廣場將從2025年下半年開始分階段開業(yè)，目前預(yù)租出率約為77%。作為對比，半年報(bào)里的武漢恒隆廣場和沈陽市府恒隆廣場的出租率分別為88%和86%，而上海恒隆廣場則為98%。

然而整個(gè)高端零售行業(yè)的光景也不同于以往。

在LVMH集團(tuán)最新發(fā)布的財(cái)報(bào)中，2025年上半年收入同比下滑4%至于420億歐元，而凈利潤同比下跌22%至57億歐元。同樣的時(shí)間周期內(nèi)，開云集團(tuán)收入下跌15%至37億歐元，而愛馬仕集團(tuán)在除日本外的亞洲市場則僅增長1.5%。

就在杭州恒隆廣場正式開工建設(shè)一年后，恒隆地產(chǎn)前董事長陳啟宗就在2020年財(cái)報(bào)里表示，杭州和成都能夠容納至少四家路易威登門店。受到海外消費(fèi)回流影響，奢侈品牌的業(yè)績曾在疫情期間快速增長。

但如今的現(xiàn)實(shí)情況卻是，杭州和武漢都分別只開出了三家和兩家路易威登門店，而原定于在武漢SKP開出的第三家，至今仍以中庭快閃店的方式運(yùn)營。

正在建設(shè)的杭州恒隆廣場，本身也會面臨一系列的挑戰(zhàn)。

從項(xiàng)目本身來說，杭州恒隆廣場雖然位于傳統(tǒng)的武林廣場商圈，但卻三面被樓宇包圍，面向主干道的展示外立面不多。這一是導(dǎo)致消費(fèi)者的觸達(dá)度可能會降低，影響客流量；另一方面則可能會影響部分品牌的租賃意愿，這部分品牌可能會對展示面有很強(qiáng)的需求。

這解釋了恒隆地產(chǎn)為何愿意投入巨資租賃杭州百貨大樓鋪面。通過接入杭州百貨大樓的兩棟建筑，杭州恒隆廣場在面向延安路的一側(cè)，能獲得超過百米的沿街外立面，在一定程度上解決客流通達(dá)度的問題。

“此次租賃的核心收益在于，其彌補(bǔ)杭州恒隆廣場沿街店鋪曝光面積的不足。在奢侈品招商競爭白熱化的當(dāng)下，充足的展示面積和優(yōu)越的商業(yè)位置將成為吸引頂級品牌入駐的關(guān)鍵籌碼?！币患疑虡I(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的咨詢師向界面新聞表示。

而兩處新增物業(yè)的也將會把杭州恒隆廣場的總零售面積推升至約14萬平方米，這意味著其有更多空間和商鋪可供租賃。

同樣是在武林商圈，以高端業(yè)態(tài)為主的杭州大廈，體量約為27萬平方米。更多的品牌和更多元的業(yè)態(tài)，是一處商業(yè)項(xiàng)目提升競爭力的要素。

武林商圈早已有強(qiáng)手進(jìn)駐。

除了已經(jīng)吸引到香奈兒、路易威登和愛馬仕等頭部奢侈品牌進(jìn)駐的杭州大廈，和杭州恒隆廣場相鄰的武林銀泰百貨同樣吸引客流，其以美妝銷售知名，內(nèi)部的多個(gè)品牌專柜曾獲得過全球銷售額第一的成績。

“在武林銀泰和杭州大廈分別占據(jù)美妝、奢侈品兩大優(yōu)勢領(lǐng)域的情況下，新興商場必須尋找差異化定位。 ”上述商業(yè)地產(chǎn)咨詢師向界面新聞?wù)f道，“市場調(diào)研顯示，運(yùn)動潮流品類和年輕化生活方式業(yè)態(tài)存在明顯缺口，運(yùn)動體驗(yàn)店、設(shè)計(jì)師潮牌集合店、科技互動型零售空間等都是值得探索的方向。 ”

不過，除了商場之間的競爭，商圈之間也同樣在爭奪客流和品牌。

一位杭州的消費(fèi)者向界面新聞?wù)f道，杭州大廈的優(yōu)勢在于品牌種類齊全，但受限于建筑年代早，內(nèi)部層高低且整體結(jié)構(gòu)老化跡象明顯，并不是年輕消費(fèi)者的首選。開業(yè)時(shí)間更遲的杭州萬象城和湖濱銀泰分流了一部分客群，而目前另一處正在建設(shè)的高端商場是杭州SKP。

可以在社交媒體上看到的是，不少杭州本地的消費(fèi)者抱怨，因修路和新商圈崛起的影響，武林商圈近年的人氣和發(fā)展?fàn)顩r都顯現(xiàn)出疲態(tài)。杭州萬象城所在的錢江新城商圈聚集了一批新財(cái)富群體，而湖濱銀泰商圈則是網(wǎng)紅打卡地。

伴隨著奢侈品牌收縮擴(kuò)張步伐的舉措，要吸引其入駐開商圈內(nèi)的二店，并不容易。

“恒隆的入局或?qū)槲淞稚倘磙D(zhuǎn)機(jī)，但其能否真正盤活，取決于兩大關(guān)鍵因素?！鄙鲜錾虡I(yè)地產(chǎn)咨詢師向界面新聞?wù)f道，“一是能否引進(jìn)具有市場號召力的首店品牌和獨(dú)家業(yè)態(tài)，二是能否通過創(chuàng)新的商業(yè)運(yùn)營模式重塑消費(fèi)體驗(yàn)。 ”