萬達(dá)出售48座商場的消息，確實(shí)在近期引發(fā)了廣泛關(guān)注。將此事件與王健林和許家印進(jìn)行對(duì)比，認(rèn)為王健林“比許家印有底線多了”，這種說法有一定道理，但也需要更深入地理解其背后的復(fù)雜情況。
以下是一些分析角度：
1. "出售原因與戰(zhàn)略調(diào)整：" "王健林/萬達(dá)：" 萬達(dá)出售商場，特別是位于三四線城市的資產(chǎn)，更多是出于其自身的戰(zhàn)略調(diào)整。萬達(dá)在經(jīng)歷快速擴(kuò)張后，面臨巨大的商辦地產(chǎn)開發(fā)貸和運(yùn)營壓力。出售部分非核心資產(chǎn)，回籠資金，是優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債、確?，F(xiàn)金流安全、聚焦核心優(yōu)勢（如影視、旅游、體育）的策略性舉措。這更像是一種“瘦身”和“聚焦”，目的是為了更穩(wěn)健地發(fā)展。 "許家印/恒大：" 恒大出售資產(chǎn)，尤其是其核心的“三道紅線”下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，則更多是被迫的生存之舉。在“三道紅線”監(jiān)管政策、銷售大幅下滑、融資渠道收窄的多重壓力下，恒大不得不通過“賣資產(chǎn)、借新還舊”的方式來維持運(yùn)營和償還債務(wù)。其出售資產(chǎn)的范圍更廣，包括項(xiàng)目、股權(quán)、理財(cái)產(chǎn)品等，帶有強(qiáng)烈的流動(dòng)性危機(jī)色彩。
2. "“底線”的體現(xiàn)：" 如果將“底線”理解為對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的掌控

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太盟、騰訊、京東接盤有何玄機(jī)？

從中國首富到“負(fù)債累累”

有金融業(yè)內(nèi)人士表示，萬達(dá)的這番操作其實(shí)就是一場資本“化債”。萬達(dá)把這些資產(chǎn)作價(jià)500億賣給了一個(gè)由太盟、騰訊、京東系等組合的財(cái)團(tuán)，其中財(cái)團(tuán)除了自有出資和募集保險(xiǎn)資金外，還需要向銀行貸款300億。抵押物還是這48座萬達(dá)廣場，由太盟出面進(jìn)行并購，提前鎖定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，“原本即將在萬達(dá)面臨不良的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)而完成對(duì)太盟的新增貸款?！?/span>

而這300億貸款，預(yù)估銀行最多收3%的利息，只要收回的資產(chǎn)運(yùn)營年化收益能超過銀行貸款利息，股東就應(yīng)該有盈利空間。之后這些項(xiàng)目再反手轉(zhuǎn)包給萬達(dá)來管理，萬達(dá)本來就在做管理，只是直接回報(bào)減少了，但業(yè)務(wù)也算穩(wěn)定，而且降低了資產(chǎn)和負(fù)債，拋掉了負(fù)擔(dān)，也挺好。

那么，曾經(jīng)在全國遍地開花的萬達(dá)，是如何滑落到這番地步的？

首先是原有模式在大環(huán)境下的必然結(jié)果，從2021年開始，中國地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了下行期，萬達(dá)作為頭部房企，必然首當(dāng)其沖，萬達(dá)的財(cái)報(bào)顯示，每個(gè)萬達(dá)廣場投資都在20億以上，其中70%要靠貸款，導(dǎo)致2024年整個(gè)集團(tuán)負(fù)債超過3000億，但手上現(xiàn)金只有一兩百億，幾乎每個(gè)月都面臨著大額還貸的壓力。

2018年的一次采訪里，有女記者曾經(jīng)提問王健林為何會(huì)成為“首負(fù)”？當(dāng)時(shí)老王怒懟記者啥都不懂，他解釋到地產(chǎn)公司的負(fù)債率和預(yù)售款有關(guān)，所以當(dāng)時(shí)萬達(dá)的資產(chǎn)應(yīng)該有6900多億，資產(chǎn)遠(yuǎn)大于負(fù)債，怎么能說是首負(fù)呢？據(jù)聯(lián)商網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年萬達(dá)明確要開業(yè)的萬達(dá)廣場僅14座，新建商場數(shù)量減少，如果記者現(xiàn)在再問這個(gè)問題，王健林也沒底氣用預(yù)售款來回懟了。

萬達(dá)的第二個(gè)失誤更多是戰(zhàn)略上的，即多元化擴(kuò)張失敗，包括文旅投資、影視投資等，投入總額超過千億，但經(jīng)營狀況都不理想。曾經(jīng)豪言要超過迪士尼的萬達(dá)樂園。在2017年無奈一次性以63.2億元的價(jià)格將四個(gè)主題樂園出售給融創(chuàng)中國。另一大板塊萬達(dá)影業(yè)頂著“院線第一股”的頭銜，雖然在2024年已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了大部分股權(quán)給儒意投資，但業(yè)績依舊持續(xù)下滑，去年虧損超9億元，公司最核心的觀影業(yè)務(wù)毛利率由正轉(zhuǎn)負(fù)。

最后一個(gè)就是為了上市，簽了眾多對(duì)賭協(xié)議，比如2024年珠海萬達(dá)商管上市失敗，觸發(fā)了380億的回購條款。蘇寧、融創(chuàng)等企業(yè)在追討債務(wù)，導(dǎo)致很多資產(chǎn)被凍結(jié)。

有評(píng)論指出，即使這次500億順利到賬，還不能完全覆蓋到期債務(wù)，如今的萬達(dá)還有很多仲裁糾紛需要解決。另一重危機(jī)是萬達(dá)的品牌資產(chǎn)從此以后也會(huì)快速貶值。業(yè)主可能會(huì)降低運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)，管理費(fèi)用的溢價(jià)權(quán)也在流失。

騰訊、京東來救場？

這次趕來接盤萬達(dá)資產(chǎn)的不僅有太盟投資、陽光人壽這樣的大型投資機(jī)構(gòu)。京東和騰訊這樣的互聯(lián)網(wǎng)巨頭也參與其中不禁讓人遐想。

其實(shí)，騰訊本來就是萬達(dá)的老朋友。2014年，王健林就曾引入騰訊、百度，三巨頭宣布共同出資成立萬達(dá)電子商務(wù)公司，但在第一期50億元資金燒光后，該公司就草草收?qǐng)觥?/span>

有人說王健林花50億交了一個(gè)學(xué)費(fèi)，但收獲了馬化騰這個(gè)朋友。2024年，儒意投資接手了萬達(dá)投資49%股權(quán)，背后或多或少也有騰訊的影子。十多年來，騰訊在北京、上海、成都、廣州拿地建起了辦公大樓，均位于中心城區(qū)。2024年1月，馬化騰又霸氣出手64.2億，在北京海淀拿地。所以騰訊也絕非沒有地產(chǎn)基因，也絕非不是跨界。

面對(duì)萬達(dá)的資產(chǎn)，騰訊和京東為何會(huì)毫不猶豫地出手？答案就在數(shù)據(jù)二字。

消息顯示，騰訊計(jì)劃投入120億元接入智慧零售系統(tǒng)，用微信支付、AI客流分析，將萬達(dá)廣場年60億客流轉(zhuǎn)為私域流量。京東也會(huì)瞄準(zhǔn)線下場景，計(jì)劃開設(shè)京東之家體驗(yàn)店，搶占新零售入口。

萬達(dá)廣場背后龐大的消費(fèi)數(shù)據(jù)，正是騰訊和京東對(duì)抗阿里、拼多多的關(guān)鍵籌碼。萬達(dá)廣場年客流量超60億人次，也是一個(gè)不小的數(shù)據(jù)量。騰訊、京東近年線下布局加速，2024年京東健康單品類營收破271億，急需線下場景反哺線上。

在這個(gè)流量為王的時(shí)代，萬達(dá)廣場有希望成為一座互聯(lián)網(wǎng)電商的數(shù)據(jù)礦場，而騰訊、京東盯上的是一二線項(xiàng)目的數(shù)字化改造潛力。新的萬達(dá)廣場可以靠騰訊數(shù)字化改造，京東零售整合做增量。

此次收購，可以讓騰訊的數(shù)字化能力加上萬達(dá)的商業(yè)場景。京東的物流和零售業(yè)務(wù)更可以嵌入到萬達(dá)廣場內(nèi)，打造線上線下一體化的消費(fèi)閉環(huán)。

在線下零售領(lǐng)域，京東的業(yè)態(tài)和萬達(dá)的現(xiàn)有商業(yè)體的融合度則更高，目前京東的MALL單店已經(jīng)在一線和省會(huì)城市布局。部分大體量門店還引入了京東汽車、京東運(yùn)動(dòng)、京東酒行等業(yè)態(tài)，形式上和萬達(dá)這樣的綜合商業(yè)體很有契合度。

輸在大膽，贏在底線

過去幾十年，中國地產(chǎn)圈盛行高杠桿、高負(fù)債的瘋狂擴(kuò)張模式，地產(chǎn)商不斷舉債擴(kuò)大規(guī)模，只為在土地紅利時(shí)代中拔得頭籌。然而，時(shí)過境遷，現(xiàn)在的地產(chǎn)進(jìn)入到降杠桿、趨避風(fēng)險(xiǎn)的新階段。萬達(dá)能做的好像只有不斷延遲債務(wù)危機(jī)。

王健林選擇斷臂求生，一次次出售曾經(jīng)引以為傲的商業(yè)帝國，顯然有一些悲情色彩，因?yàn)樗皇执蛟斓纳虡I(yè)版圖，正在一步一步脫離自己的掌控。但準(zhǔn)確地說，其實(shí)是理性的，在債務(wù)危機(jī)威脅的情況下，及時(shí)止損，或許是最明智的選擇。

看到王健林的現(xiàn)狀，不禁讓人想起了這幾年好幾個(gè)曾經(jīng)風(fēng)光無限，至今已經(jīng)淪為老賴的地產(chǎn)大佬。

相比他們，王健林的選擇是壯士斷腕，堅(jiān)守國內(nèi)市場。從當(dāng)年王健林毅然離開中國足球，說明老王還是一個(gè)有底線思維的人。做企業(yè)，萬達(dá)起碼也做到了三條：不跑路、不賴賬、不坑員工。雖然無論是簽上市對(duì)賭協(xié)議還是進(jìn)軍文旅行業(yè)，都有些拍腦袋和膽子太大了，但相比“皮帶哥”之流的做假賬的貪婪，王健林的愿賭服輸多少還展現(xiàn)了一些國內(nèi)企業(yè)家的底線思維。

還有分析指出，在縣城等下沉市場，萬達(dá)廣場依然屬于頂流。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至2024年年中，萬達(dá)廣場在全國百強(qiáng)縣布局了近30個(gè)項(xiàng)目，數(shù)量絕對(duì)第一，遠(yuǎn)超主打縣城商業(yè)體的競爭對(duì)手。相比一二線城市，縣城商業(yè)體的運(yùn)營成本低，即使租金回報(bào)率不算高，只要選址得當(dāng)還是有望成為穩(wěn)定的盈利點(diǎn)。同時(shí)，縣城里的萬達(dá)廣場，不少屬于標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目，更容易拿到資源支持，長期運(yùn)營的價(jià)值更高。

從1億小目標(biāo)到賣樓還債，王健林的跌宕人生折射出中國地產(chǎn)黃金時(shí)代的終結(jié)。在這場關(guān)乎企業(yè)生死存亡的突圍戰(zhàn)中，王健林通過資本市場的輾轉(zhuǎn)騰挪，獲得了片刻的喘息，多少也給自己贏回了一點(diǎn)尊嚴(yán)。

參考資料

1、熱搜爆了，王健林又有大麻煩了？公司研究院

2、王健林“斷腕”，48座萬達(dá)廣場將易主，財(cái)聯(lián)社

3、縣城的萬達(dá)廣場，王健林才舍不得賣，源insight