我們來(lái)解析一下“港資三巨頭”（通常指太古地產(chǎn)、置地集團(tuán)/長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、恒基兆業(yè)）在2025年中報(bào)可能呈現(xiàn)的景象，特別是關(guān)于其內(nèi)地高端商場(chǎng)拓展計(jì)劃及其對(duì)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)格局的影響。
請(qǐng)注意：由于2025年中報(bào)尚未發(fā)布，以下分析是基于行業(yè)趨勢(shì)、過(guò)往業(yè)績(jī)、公開(kāi)信息以及“14座高端商場(chǎng)蓄勢(shì)待發(fā)”這一假設(shè)性信息的解讀和推演。
"核心信息解讀：“14座高端商場(chǎng)蓄勢(shì)待發(fā)”"
"“蓄勢(shì)待發(fā)”": 這通常意味著這些項(xiàng)目已完成選址、規(guī)劃、投資決策，部分可能已動(dòng)工，但尚未正式開(kāi)業(yè)或處于前期準(zhǔn)備階段。這是一個(gè)積極的信號(hào)，表明港資三巨頭在內(nèi)地高端商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域仍有雄心勃勃的擴(kuò)張計(jì)劃。 "“高端商場(chǎng)”": 這表明其策略并非泛泛的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是聚焦于高價(jià)值、高定位的商業(yè)項(xiàng)目，旨在捕捉中國(guó)內(nèi)地持續(xù)增長(zhǎng)的中高端消費(fèi)市場(chǎng)。 "“14座”": 這個(gè)數(shù)字雖然可能不是絕對(duì)精確的最終開(kāi)業(yè)數(shù)量，但反映了其集中資源進(jìn)行重點(diǎn)布局的意圖，尤其是在特定區(qū)域或城市。
"港資三巨頭2025年中報(bào)可能呈現(xiàn)的特點(diǎn)（推演）"
1. "資本開(kāi)支與投資策略": 報(bào)告可能會(huì)顯示持續(xù)或調(diào)整后的資本開(kāi)支，重點(diǎn)投向符合其

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聚焦內(nèi)地核心商圈：港資三巨頭2025中報(bào)暗藏商業(yè)地產(chǎn)新動(dòng)向。

來(lái)源：銥星云商新媒體中心

主編：曹婕撰文&編輯：李敏

近日，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)2025年中期財(cái)報(bào)陸續(xù)披露完畢。作為內(nèi)地商場(chǎng)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的引領(lǐng)者，一眾港資企業(yè)這些年始終以傲人的單店業(yè)績(jī)、精細(xì)的運(yùn)營(yíng)吸引著行業(yè)人士的關(guān)注；而中國(guó)內(nèi)地商場(chǎng)連鎖開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)經(jīng)過(guò)大約20年的歷練，也逐步迎頭趕上，甚至涌現(xiàn)出如華潤(rùn)、龍湖、萬(wàn)達(dá)、新城等頭部公司，在重構(gòu)內(nèi)地實(shí)體消費(fèi)版圖的同時(shí)，也不斷鞏固行業(yè)地位和品牌影響力。

基于此，銥星云商推出商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)2025年中期財(cái)報(bào)盤(pán)點(diǎn)系列文章，著重梳理其投資物業(yè)尤其零售商場(chǎng)的業(yè)績(jī)、運(yùn)營(yíng)及未來(lái)計(jì)劃，看看這些行業(yè)“優(yōu)等生”2025年上半年表現(xiàn)如何，后續(xù)又將如何規(guī)劃以適應(yīng)新周期的發(fā)展。值得一提的是，在梳理財(cái)報(bào)內(nèi)容時(shí)，我們也或可窺見(jiàn)物業(yè)所在城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向如租金、物業(yè)出租率等數(shù)據(jù)走勢(shì)。

由于某些港資企業(yè)如恒隆、太古等在財(cái)報(bào)中較為翔實(shí)地披露了旗下各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，以及公司未來(lái)投資計(jì)劃，囿于篇幅，銥星云商將港資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)報(bào)盤(pán)點(diǎn)分為上、下兩篇。本文為港資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)2025年中期財(cái)報(bào)盤(pán)點(diǎn)上篇，包括香港置地、恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)等三家公司（以財(cái)報(bào)披露時(shí)間先后排序）。

香港置地

聚焦香港“未來(lái)中環(huán)”和上?！拔靼吨协h(huán)”

近三年內(nèi)地開(kāi)業(yè)6大商場(chǎng)

香港置地于近期公布的2025年中期業(yè)績(jī)公告顯示，截至2025年6月30日止六個(gè)月，公司股東應(yīng)占基礎(chǔ)利潤(rùn)為2.97億美元；扣除中國(guó)內(nèi)地“建造出售”業(yè)務(wù)撥備后，基礎(chǔ)利潤(rùn)為3.2億美元，同比增長(zhǎng)11%；受香港寫(xiě)字樓租金下降及置地廣場(chǎng)（LANDMARK）持續(xù)翻新影響，香港地區(qū)收益貢獻(xiàn)減少；資本循環(huán)金額達(dá)13億美元【含與香港交易所的標(biāo)志性交易：香港中環(huán)康樂(lè)廣場(chǎng)8號(hào)交易廣場(chǎng)一期部分寫(xiě)字樓樓層及特定零售空間的交易，涉及金額63億港元（折合8.1億美元）】，完成2027年目標(biāo)（40億美元）的33%；集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，凈負(fù)債減少2億美元或3%至49.2億美元。

香港置地CEO史米高（Michael Smith）表示，盡管今年下半年地緣政治不確定性可能持續(xù)存在，但集團(tuán)仍堅(jiān)定致力于實(shí)現(xiàn)《2035戰(zhàn)略愿景》。資本循環(huán)仍是優(yōu)先事項(xiàng)，以降低凈負(fù)債并提升投資能力，目前多項(xiàng)重要舉措正在推進(jìn)中。集團(tuán)亦聚焦于香港‘未來(lái)中環(huán)’（Tomorrow’s CENTRAL）及上海‘西岸金融城’（Westbund Central）兩大核心組合項(xiàng)目的順利實(shí)施。

主要投資物業(yè)運(yùn)營(yíng)

香港市場(chǎng)

辦公樓：截至2025年6月底，集團(tuán)辦公樓承諾空置率降至6.9%（2024年底為7.1%），顯著低于中環(huán)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體11.8%的空置率；實(shí)際空置率為7.5%。不過(guò)，受租金回調(diào)影響，辦公樓平均租金降至每平方英尺95港元（去年同期為每平方英尺103港元）。

零售（置地廣場(chǎng)）：受改造工程導(dǎo)致的租戶(hù)調(diào)整影響，置地廣場(chǎng)零售收益貢獻(xiàn)臨時(shí)下降，目前33%的可出租面積處于翻新中；租戶(hù)銷(xiāo)售額較去年同期小幅下降，但超高凈值客群表現(xiàn)穩(wěn)健，頂級(jí)客戶(hù)消費(fèi)增長(zhǎng)8%；平均零售租金為每平方英尺220港元（去年同期為每平方英尺206港元）。

新加坡

辦公樓：物業(yè)組合基本實(shí)現(xiàn)滿(mǎn)租，截至今年6月底整體空置率為2.0%，承諾空置率僅1.2%；平均租金增至每平方英尺11.4新元（去年同期為每平方英尺11.1新元）。

中國(guó)內(nèi)地及澳門(mén)

零售（“中環(huán)系”奢侈品購(gòu)物中心）：收益較去年同期下降，主要因澳門(mén)市場(chǎng)整體零售額低于歷史水平，導(dǎo)致租金貢獻(xiàn)減少。據(jù)銥星云商不完全統(tǒng)計(jì)，目前香港置地在中國(guó)內(nèi)地及澳門(mén)運(yùn)營(yíng)的“中環(huán)系”奢侈品購(gòu)物中心有四座：北京王府中環(huán)、西岸中環(huán)（首期）、南京JLC金陵中環(huán)及澳門(mén)壹號(hào)廣場(chǎng)。

改造及投資項(xiàng)目進(jìn)展計(jì)劃

香港“未來(lái)中環(huán)”項(xiàng)目改造工程進(jìn)展順利，預(yù)計(jì)2025年下半年將開(kāi)設(shè)兩家新的奢侈品零售旗艦店，以及多個(gè)新品牌與新概念門(mén)店，屆時(shí)將初步展現(xiàn)置地廣場(chǎng)的全新面貌，以及集團(tuán)所打造的奢侈品零售未來(lái)形態(tài)。

上海西岸金融城旗艦項(xiàng)目（西岸中環(huán)）最新階段預(yù)計(jì)從2025年下半年開(kāi)始分階段竣工。其中，西岸金融城住宅一期已成功推出，入住率超90%；2025年底前將逐步開(kāi)放額外176套租賃公寓；總建筑面積7.8萬(wàn)平方米的四棟寫(xiě)字樓正逐步交付租戶(hù)；1萬(wàn)平米零售空間已在運(yùn)營(yíng)，另有2.7萬(wàn)平方米零售空間正在招租，重點(diǎn)引入當(dāng)代時(shí)尚及生活方式類(lèi)品牌。

2025年4月30日，香港置地持有50%股權(quán)、總面積4.4萬(wàn)平方米，定位為輕奢型購(gòu)物中心的南京JLC金陵中環(huán)已試營(yíng)業(yè)，零售預(yù)租簽約率超80%，正式開(kāi)業(yè)儀式定于今年9月舉行。

2025年6月27日，由華鑫置業(yè)、上海萬(wàn)科、香港置地、徐匯城投聯(lián)合打造的上海鑫耀光環(huán)live二期開(kāi)業(yè)，與項(xiàng)目一期“光里”街區(qū)組成10萬(wàn)方的徐匯西大型全時(shí)段玩新文娛運(yùn)動(dòng)生活中心。

上海鑫耀·光環(huán)Live，來(lái)源：項(xiàng)目官微

綜合官方及網(wǎng)絡(luò)消息，香港置地與招商蛇口共同打造的重慶渝北光環(huán)花園城、南京光環(huán)花園城均計(jì)劃于今年開(kāi)業(yè)，其中，前者已官宣9月26日開(kāi)業(yè)；后者開(kāi)業(yè)時(shí)間則在2025年12月；而由香港置地與傳化集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的杭州光環(huán)夢(mèng)中心開(kāi)業(yè)時(shí)間預(yù)計(jì)為2026年。

中環(huán)系兩大項(xiàng)目重慶中環(huán)萬(wàn)象城和蘇州中環(huán)開(kāi)業(yè)時(shí)間或?qū)⒃?027年；而旗艦商業(yè)項(xiàng)目上海西岸中環(huán)部分零售空間已開(kāi)業(yè)，整體將于2028年前分階段竣工。

恒隆地產(chǎn)

繼續(xù)加碼內(nèi)地，“未來(lái)一兩年杭州是重中之重”

恒隆地產(chǎn)2025年上半年總收入49.68億港元，同比下跌19%，主要由于物業(yè)銷(xiāo)售收入下跌87%至港幣1.61億元；整體營(yíng)業(yè)溢利為32.55億港元，同比下降5%。由于2025年香港和內(nèi)地消費(fèi)放緩和辦公樓需求持續(xù)疲弱，物業(yè)租賃收入和營(yíng)業(yè)溢利分別為46.78億港元和33.46億港元，同比均下跌3%。由于旗下酒店組合擴(kuò)張，收入增加84%至1.29億港元，扣除資產(chǎn)折舊后的營(yíng)業(yè)虧損上升至3400萬(wàn)港元。

主要投資物業(yè)運(yùn)營(yíng)

截至2025年6月30日止六個(gè)月，公司整體租賃收入46.78億港元，同比下跌3%。其中，內(nèi)地物業(yè)組合租賃收入按人民幣和港幣計(jì)值為29.41億元和31.90億港元，分別同比下跌1%和2%；香港租賃收入14.88億港元，同比下跌4%，營(yíng)業(yè)溢利11.70億港元，同比減少4%。

中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)

商場(chǎng)組合整體收入持續(xù)穩(wěn)定，10座商場(chǎng)總租金收入為人民幣24.12億元，同比基本持平。恒隆地產(chǎn)在財(cái)報(bào)中表示，旗下大部分商場(chǎng)錄得收入增長(zhǎng)，只有天津恒隆廣場(chǎng)、武漢恒隆廣場(chǎng)，以及沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)因受同業(yè)的進(jìn)取定價(jià)及宣傳攻勢(shì)影響，錄得銷(xiāo)售租金下跌。同時(shí)，恒隆地產(chǎn)認(rèn)為，由于日新月異的零售市場(chǎng)格局和消費(fèi)者習(xí)慣轉(zhuǎn)變，公司秉持以客為尊的營(yíng)運(yùn)策略，持續(xù)優(yōu)化各商場(chǎng)品牌組合。因此，旗下內(nèi)地物業(yè)組合于2025年開(kāi)始不再將商場(chǎng)組合劃分為「高端」及「次高端」類(lèi)別。

武漢恒隆廣場(chǎng)及沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)的租金及銷(xiāo)售額均大跌30%以上，顯示出項(xiàng)目所在商圈面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)格局。通過(guò)品牌優(yōu)化、會(huì)員服務(wù)及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，武漢恒隆廣場(chǎng)期末出租率取得上升；而沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)今年持續(xù)實(shí)施多項(xiàng)轉(zhuǎn)型策略，包括引入更豐富時(shí)尚生活和潮流時(shí)裝及運(yùn)動(dòng)品牌，并增加餐飲選擇，期末出租率下降幅度收窄。

辦公樓整體收入為5.28億元，較去年同期下跌5%，跌幅主要由于租出率下降和租金下調(diào)所致。恒隆地產(chǎn)指出，上海恒隆廣場(chǎng)甲級(jí)辦公樓租金下調(diào)幅度占整體降幅82%，原因是租戶(hù)搬遷潮、需求模式轉(zhuǎn)變及成本效益考慮，改變了甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)生態(tài)。

可以發(fā)現(xiàn)，恒隆地產(chǎn)旗下內(nèi)地五個(gè)城市的辦公樓出租率一年內(nèi)均在下降，其中上海恒隆廣場(chǎng)降幅最大，達(dá)5個(gè)百分點(diǎn)，使得2025年上半年租賃收入下降7%，更帶動(dòng)內(nèi)地辦公樓租金收入下降5%。恒隆地產(chǎn)認(rèn)為，上海恒隆廣場(chǎng)兩座甲級(jí)辦公樓租金下降原因是上海市內(nèi)辦公樓供應(yīng)過(guò)剩和市場(chǎng)租金受壓。

香港市場(chǎng)

2025年上半年，恒隆地產(chǎn)在香港市場(chǎng)收入14.88億港元，同比下跌4%；營(yíng)業(yè)溢利11.70億港元，同比減少4%。其中，零售物業(yè)收入8.74億港元，同比下降7%，而租戶(hù)銷(xiāo)售額下跌2%；辦公樓收入5.02億港元，同比下跌1%；住宅及服務(wù)式寓所業(yè)務(wù)收入1.12億港元，同比增加11%。

財(cái)報(bào)顯示，恒隆地產(chǎn)在香港的零售物業(yè)分為兩類(lèi)，一類(lèi)是位于主要商業(yè)及旅游區(qū)組合零售物業(yè)，此類(lèi)收入下滑較多，達(dá)9%，期末出租率95%；另一類(lèi)是社區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)組合則相對(duì)堅(jiān)穩(wěn)，下滑幅度為5%，期末出租率為94%。

恒隆地產(chǎn)香港辦公物業(yè)以屬地劃分，其中，香港島辦公樓組合收入持平，且出租率上升1個(gè)百分點(diǎn)至83%；但九龍辦公樓組合租出率下跌3個(gè)百分點(diǎn)至93%，收入亦下降3%。

投資物業(yè)進(jìn)展計(jì)劃

截至2025年上半年，恒隆地產(chǎn)供出租及待售的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目總值分別為261.37億港元和81.18億港元，包括位于無(wú)錫、杭州、上海及沈陽(yáng)的內(nèi)地項(xiàng)目，以及香港的重建項(xiàng)目。

內(nèi)地市場(chǎng)上，無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)第二期發(fā)展項(xiàng)目包括無(wú)錫恒隆府（住宅）、無(wú)錫錫喆寓（公寓）和希爾頓格芮精選，整個(gè)第二期預(yù)計(jì)于2025年下半年起分階段落成。無(wú)錫恒隆府將于2025年第三季度開(kāi)始預(yù)售，酒店則計(jì)劃于2025年下半年開(kāi)業(yè)。

作為高端商業(yè)綜合項(xiàng)目，杭州恒隆廣場(chǎng)包括一座購(gòu)物中心、五幢甲級(jí)辦公樓及杭州文華東方酒店。項(xiàng)目于2025年7月取得竣工證明書(shū)。酒店預(yù)計(jì)于2026年下半年開(kāi)業(yè)，屆時(shí)將提供194間高級(jí)客房及套房。項(xiàng)目其余部分則計(jì)劃于2025年下半年起分階段落成。

值得注意的是，恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“未來(lái)一兩年杭州是重中之重”。據(jù)悉，杭州恒隆廣場(chǎng)商場(chǎng)部分將于2026年年中開(kāi)幕，目前預(yù)租率已超80%。而于今年7月預(yù)租的杭州百貨大樓4.2萬(wàn)平米物業(yè)預(yù)計(jì)將于2029年成型。據(jù)盧韋柏介紹，新租用的物業(yè)不單是項(xiàng)目體量增加40%，也把原本的沿街展示面從90米增加到290米。

杭州恒隆廣場(chǎng)，圖源：企業(yè)微信號(hào)

為配合上海靜安區(qū)的持續(xù)城市更新，恒隆地產(chǎn)展開(kāi)了上海恒隆廣場(chǎng)擴(kuò)建項(xiàng)目，興建一座約3080平方米、樓高三層的零售及餐飲中心，其地庫(kù)將連接現(xiàn)有購(gòu)物商場(chǎng)。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2026年竣工。

上圖：如今的上海恒隆廣場(chǎng)

下圖：上海恒隆廣場(chǎng)擴(kuò)建項(xiàng)目效果圖，該擴(kuò)建部分已于2025年6月封頂，預(yù)計(jì)2026年下半年開(kāi)業(yè)，并將與上海恒隆廣場(chǎng)無(wú)縫銜接

恒隆地產(chǎn)表示，沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)余下占地4.4萬(wàn)平方米的綜合發(fā)展項(xiàng)目，暫時(shí)改建為城市公園，以提升社區(qū)福祉，同時(shí)觀望市況作長(zhǎng)期部署。該用地將為家庭和訪(fǎng)客提供充滿(mǎn)動(dòng)感的休憩空間，活化周邊環(huán)境，并刺激客流量。

太古地產(chǎn)

內(nèi)地8大項(xiàng)目籌備中

廣州聚龍灣太古里首期年底開(kāi)業(yè)

太古地產(chǎn)發(fā)布2025年中期業(yè)績(jī)公告顯示，2025年上半年，太古地產(chǎn)總收入為87.23億港元，同比增長(zhǎng)19.84%。公司股東應(yīng)占基本溢利44.20億港元，同比增加15%；股東應(yīng)占經(jīng)常性基本溢利同比減少4.20%至34.20億港元。主要是香港辦公樓租金收入下降等因素所致。

其中，物業(yè)投資收入65.76億港元，同比下降2.24%；物業(yè)買(mǎi)賣(mài)收入17.06億港元，同比增長(zhǎng)1838.64%；酒店收入4.41億港元，同比下降4.96%。

主營(yíng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)

1000億港元投資計(jì)劃

截至2025年8月1日，太古地產(chǎn)已實(shí)施投資總額約670億港元（其中香港市場(chǎng)為110億港元、中國(guó)內(nèi)地為460億港元、住宅物業(yè)買(mǎi)賣(mài)項(xiàng)目為100億港元）。

已落實(shí)的重點(diǎn)項(xiàng)目包括香港海德園、皇后大道東269號(hào)、英皇道983-987A號(hào)和濱海街16-94號(hào)及曼谷無(wú)線(xiàn)電路等住宅項(xiàng)目；西安太古里以零售為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項(xiàng)目、三亞太古里、位于上海的陸家嘴太古源及前灘的綜合發(fā)展項(xiàng)目（前灘太古里擴(kuò)建項(xiàng)目）、廣州聚龍灣太古里、廣州天河路387號(hào)的太古匯擴(kuò)展部分，以及位于香港船塢里8號(hào)及英皇道1067號(hào)作辦公樓及其他商業(yè)用途的項(xiàng)目。

尚未落實(shí)的項(xiàng)目包括更多位于中國(guó)內(nèi)地一線(xiàn)及新興一線(xiàn)城市（包括北京和深圳在內(nèi)）以零售為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項(xiàng)目，目標(biāo)使中國(guó)內(nèi)地的總樓面面積增加一倍（截至2025年上半年，已落成96.62萬(wàn)平方米）；同時(shí)進(jìn)一步擴(kuò)充香港的太古廣場(chǎng)和太古坊，以及更多在香港、中國(guó)內(nèi)地、邁阿密和東南亞的住宅物業(yè)買(mǎi)賣(mài)項(xiàng)目。

主要發(fā)展業(yè)務(wù)組成及分布

2025年6月，太古地產(chǎn)以約5.49億美元的價(jià)格出售Brickell City Centre購(gòu)物中心75%股權(quán)及停車(chē)位和某些共享設(shè)施的全部權(quán)益，并完成出售Brickell City Centre一幅超高層辦公樓地塊，涉及總建筑面積約150萬(wàn)平方呎，出售價(jià)格約為2.1億美元。7月，太古地產(chǎn)還出售了位于邁阿密Brickell的North Squared用地，出售價(jià)格約為0.45億美元。

太古地產(chǎn)稱(chēng)，集團(tuán)將在下半年尋找其他機(jī)會(huì)剝離更多非核心資產(chǎn)，這些動(dòng)作可幫助集團(tuán)回流資金，并投入到更重要的拓展計(jì)劃中。

截至2025年上半年，太古地產(chǎn)應(yīng)占物業(yè)組合的總樓面面積約3900萬(wàn)平方呎（約合362.32萬(wàn)平方米）。其中，約有3340萬(wàn)平方呎（約合310.3萬(wàn)平方米）是投資物業(yè)及酒店，包括已落成投資物業(yè)及酒店約2380萬(wàn)平方呎（約合221.11萬(wàn)平方米），及發(fā)展中或持作未來(lái)發(fā)展的投資物業(yè)約960萬(wàn)平方呎（約合89.19萬(wàn)平方米）。

在香港，集團(tuán)應(yīng)占投資物業(yè)及酒店組合約1450萬(wàn)平方呎（約合134.71萬(wàn)平方米），主要包括甲級(jí)辦公樓和零售物業(yè)、酒店、服務(wù)式住宅及其他高尚住宅物業(yè)。

在中國(guó)內(nèi)地，該公司在北京、廣州、成都、上海、西安及三亞的優(yōu)越地段持有11個(gè)大型商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的權(quán)益。該等發(fā)展項(xiàng)目全部落成后，預(yù)計(jì)將提供應(yīng)占總樓面面積約1890萬(wàn)平方呎（約合175.59萬(wàn)平方米）［其中1040萬(wàn)平方呎（約合96.62萬(wàn)平方米）已落成］。

集團(tuán)在香港及中國(guó)內(nèi)地以外的投資物業(yè)組合原包括美國(guó)邁阿密Brickell City Centre項(xiàng)目的購(gòu)物中心及停車(chē)位，該等物業(yè)已于2025年6月完成出售。

截至2025年6月30日，太古地產(chǎn)應(yīng)占租金收入中，香港占比55%，中國(guó)內(nèi)地占比42%，美國(guó)及其他地區(qū)占比3%；而在已落成投資物業(yè)總樓面面積中，香港市場(chǎng)占比58%，中國(guó)內(nèi)地占比42%，美國(guó)及其他地區(qū)已清零。

香港投資物業(yè)運(yùn)營(yíng)

香港辦公樓：截至2025年6月30日，太古地產(chǎn)香港在營(yíng)辦公樓包括太古廣場(chǎng)、太古坊-港島東中心和太古坊一座、太古坊-太古坊二座、太古坊-其他辦公樓及其他物業(yè)，總面積約1000萬(wàn)平方呎（約合92.9萬(wàn)平方米），集團(tuán)香港辦公樓物業(yè)綜合出租率88%，應(yīng)占總租金收入26億港元。約有84.5%的現(xiàn)有租戶(hù)租約將在2027年及以后到期。

太古地產(chǎn)表示，在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)不明朗的情況下，預(yù)期辦公樓需求仍相對(duì)低迷，但其觀察到來(lái)自潛在和現(xiàn)有租戶(hù)的查詢(xún)有所增加。資本市場(chǎng)前景改善或?qū)⒊蔀橥苿?dòng)辦公樓需求上升的催化劑。

香港零售物業(yè)：截至2025年6月30日，太古地產(chǎn)香港在營(yíng)零售物業(yè)包括太古廣場(chǎng)購(gòu)物商場(chǎng)、太古城中心、東薈城名店倉(cāng)和其他物業(yè)，總面積約320萬(wàn)平方呎（約合29.73萬(wàn)平方米）。2025年上半年，來(lái)自集團(tuán)香港零售物業(yè)的應(yīng)占租金收入12.63億港元，同比下跌2%。截至期末，集團(tuán)在營(yíng)的香港零售物業(yè)出租率約100%，約有63.7%的租戶(hù)租約將在2027年及以后到期。但租戶(hù)零售額漲跌不均，其中，太古廣場(chǎng)購(gòu)物商場(chǎng)和太古城中心的零售銷(xiāo)售額分別上升1%和2%，東薈城名店倉(cāng)則下跌3%。而太古地產(chǎn)預(yù)計(jì)，2025年上半年香港市場(chǎng)整體臨時(shí)估計(jì)零售銷(xiāo)售額下跌3%?？梢?jiàn)，太古地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的零售商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況好于大市。

中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)投資物業(yè)運(yùn)營(yíng)

截至2025年6月30日，太古地產(chǎn)中國(guó)內(nèi)地物業(yè)組合樓面面積共3020萬(wàn)平方呎（約280.6萬(wàn)平方米），其中集團(tuán)應(yīng)占權(quán)益為1890萬(wàn)平方呎（約175.59萬(wàn)平方米）。已落成物業(yè)共1400萬(wàn)平方呎（約130.1萬(wàn)平方米），包括北京三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、上海興業(yè)太古匯、上海前灘太古里、廣州匯坊及其它物業(yè)；其余1620萬(wàn)平方呎（約150.5萬(wàn)平方米）正在發(fā)展中，包括北京三里屯太古里瑜舍改造的零售項(xiàng)目、以辦公樓為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項(xiàng)目北京太古坊、西安太古里、三亞太古里、上海前灘綜合發(fā)展項(xiàng)目、上海陸家嘴太古源、廣州聚龍灣太古里、廣州天河路387號(hào)（廣州太古匯商場(chǎng)擴(kuò)展部分）等。

2025年上半年，來(lái)自中國(guó)內(nèi)地投資物業(yè)的應(yīng)占租金收入總額為30.73億港元，同比持平。

中國(guó)內(nèi)地零售商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)

太古地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地已落成零售物業(yè)總樓面面積合共為780萬(wàn)平方呎（72.46萬(wàn)平方米），包括其持有100%權(quán)益的北京三里屯太古里、成都太古里和廣州匯坊、持有97%權(quán)益的廣州太古匯及各分別持有50%權(quán)益的北京頤堤港、上海的興業(yè)太古匯和前灘太古里，其中集團(tuán)應(yīng)占權(quán)益為620萬(wàn)平方呎（57.6萬(wàn)平方米）。

2025年上半年，來(lái)自中國(guó)內(nèi)地零售物業(yè)的應(yīng)占租金收入總額輕微上升至26.22億港元。撇除人民幣幣值變動(dòng)，應(yīng)占租金收入總額上升1%。財(cái)報(bào)顯示，得益于客流持續(xù)增加，政府放寬中國(guó)內(nèi)地免簽證入境和增值稅退稅等政策，以及公布進(jìn)一步的提振經(jīng)濟(jì)措施，太古地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地的應(yīng)占零售銷(xiāo)售額（不包括汽車(chē)零售商的銷(xiāo)售）上升1%，優(yōu)于市場(chǎng)總體表現(xiàn)，亦較2019年同期高出70%。財(cái)報(bào)顯示，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的零售物業(yè)約有54.6%的現(xiàn)有租戶(hù)租約將在2027年及以后到期。

各項(xiàng)目具體運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)如下表所示。

具體到單個(gè)項(xiàng)目上半年運(yùn)營(yíng)，太古地產(chǎn)指出，北京三里屯太古里銷(xiāo)售額及租金雙雙上升，是由于項(xiàng)目南區(qū)和西區(qū)因品牌定位升級(jí)以及新旗艦店和快閃店開(kāi)業(yè)而帶來(lái)強(qiáng)勁客流量所致。此外，免簽入境和退稅相關(guān)政策放寬，以及附近包括工人體育場(chǎng)、三里屯酒吧街和地鐵線(xiàn)路等的開(kāi)放，都支撐了增長(zhǎng)的勢(shì)頭。同時(shí)，作為日益鞏固的時(shí)尚零售目的地，北區(qū)現(xiàn)正進(jìn)行租戶(hù)組合優(yōu)化及改造工程，預(yù)計(jì)今年年底完工。毗鄰北區(qū)的原瑜舍酒店正在重新改造成為全球旗艦店的新零售地標(biāo)。

成都太古里主力旗艦店持續(xù)翻新及升級(jí)，繼續(xù)鞏固其作為高端購(gòu)物和休閑地標(biāo)的地位。

成都太古里

由于客戶(hù)外游上升，廣州太古匯持續(xù)進(jìn)行租戶(hù)組合優(yōu)化。2024年8月收購(gòu)的天河路387號(hào)物業(yè)與太古匯購(gòu)物商場(chǎng)相連，目前正進(jìn)行設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)工作，將翻新成為太古匯的新增高級(jí)零售部分，預(yù)計(jì)裝修改造工程將于2027年起完成。

盡管受大型結(jié)構(gòu)和改造工程影響，上海興業(yè)太古匯租戶(hù)組合持續(xù)優(yōu)化，2025年上半年雖租金收入下跌6%，但零售銷(xiāo)售額上升14%，是太古地產(chǎn)旗下6大項(xiàng)目中銷(xiāo)售額表現(xiàn)最突出的商場(chǎng)。

上海興業(yè)太古匯實(shí)景圖，圖源：企業(yè)官網(wǎng)

上海前灘太古里上半年雖然租金下跌10%，但零售銷(xiāo)售額穩(wěn)步增長(zhǎng)4%，因此出租率堅(jiān)挺。

中國(guó)內(nèi)地零售市場(chǎng)展望

太古地產(chǎn)表示，在政府于2025年初推出的一系列擴(kuò)大刺激消費(fèi)方案以及科技創(chuàng)新吸引投資的政策推動(dòng)下，預(yù)計(jì)中國(guó)內(nèi)地零售市場(chǎng)將逐漸加速發(fā)展，零售商對(duì)中長(zhǎng)期前景保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。但在生活時(shí)尚、休閑和體育等多個(gè)領(lǐng)域均展現(xiàn)出新消費(fèi)需求的潛力，相信集團(tuán)旗下商場(chǎng)保持多樣化優(yōu)質(zhì)品牌組合的重要性。同時(shí)，預(yù)期中國(guó)奢侈品消費(fèi)者數(shù)量將持續(xù)增加。

2025年下半年，預(yù)期市場(chǎng)對(duì)零售樓面的需求將保持審慎，但也需分城市看待。如對(duì)具有高潛力和體驗(yàn)式消費(fèi)的核心區(qū)域如北京、成都和上海等集團(tuán)營(yíng)運(yùn)城市的優(yōu)質(zhì)樓面需求將會(huì)持續(xù)。在廣州，市場(chǎng)對(duì)奢侈品牌樓面的需求將會(huì)維持?？傮w而言，預(yù)計(jì)來(lái)自體育和休閑品牌的需求將會(huì)上升。

中國(guó)內(nèi)地辦公樓運(yùn)營(yíng)

太古地產(chǎn)中國(guó)內(nèi)地已落成辦公樓物業(yè)組合總樓面面積合共為420萬(wàn)平方呎（39.02萬(wàn)平方米），包括集團(tuán)持有97%權(quán)益的廣州太古匯及各分別持有50%權(quán)益的北京頤堤港（北京太古坊一部分）及上海興業(yè)太古匯。其中集團(tuán)應(yīng)占權(quán)益為290萬(wàn)平方呎（26.94萬(wàn)平方米）。2025年上半年，來(lái)自中國(guó)內(nèi)地辦公樓物業(yè)的應(yīng)占租金收入總額下跌3%至4.12億港元。撇除人民幣幣值變動(dòng)影響，集團(tuán)應(yīng)占租金收入總額亦下跌3%。財(cái)報(bào)顯示，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的辦公樓物業(yè)約有75.4%的現(xiàn)有租戶(hù)租約將在2027年及以后到期。

各物業(yè)具體運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)如下表所示。

太古地產(chǎn)認(rèn)為，由于經(jīng)濟(jì)前景持續(xù)不明朗，北京、上海和廣州的辦公樓需求依然疲弱。其中，廣州及上?？罩寐矢咂笫怯捎诠?yīng)新增；而在北京，盡管新增供應(yīng)有限，市場(chǎng)對(duì)辦公樓的需求仍疲弱。

中國(guó)內(nèi)地辦公樓市場(chǎng)展望

太古地產(chǎn)預(yù)計(jì)，廣州和上海由于新增供應(yīng)和需求疲弱將導(dǎo)致辦公樓空置率上升；北京由于新增供應(yīng)有限，疲弱的需求或會(huì)有所緩解。

此外，太古地產(chǎn)在廣州太古匯文華東方酒店、成都太古里博舍及上海興業(yè)太古匯鏞舍擁有不等數(shù)量的服務(wù)式住宅單位。2025年上半年，服務(wù)式住宅業(yè)績(jī)各有差異。2025年6月30日，廣州文華東方酒店、成都博舍和上海鏞舍的入住率分別為79%、43%及82%。其表示，下半年，服務(wù)式住宅的業(yè)績(jī)將會(huì)保持平穩(wěn)。

投資物業(yè)發(fā)展計(jì)劃及進(jìn)展

財(cái)報(bào)顯示，目前，太古地產(chǎn)未完工的投資項(xiàng)目包括北京太古坊、西安太古里、三亞太古里、上海前灘綜合發(fā)展項(xiàng)目、上海陸家嘴太古源、廣州聚龍灣項(xiàng)目、廣州天河路387號(hào)物業(yè)等7個(gè)。

可以看出，太古地產(chǎn)穩(wěn)扎穩(wěn)打，在繼有的7大項(xiàng)目基礎(chǔ)上不斷續(xù)力，2025年底起不斷有新的投資物業(yè)亮相開(kāi)業(yè)。并且持續(xù)與險(xiǎn)資、不同國(guó)企等伙伴建立合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散、價(jià)值共享。

北京太古坊

北京太古坊是現(xiàn)有頤堤港項(xiàng)目的延伸，總樓面面積約為400萬(wàn)平方呎（37.16萬(wàn)平方米），是一個(gè)以辦公樓主導(dǎo)的綜合發(fā)展項(xiàng)目，計(jì)劃由2026年年中起分兩個(gè)階段落成，現(xiàn)正進(jìn)行上蓋、外墻及機(jī)電安裝工程。項(xiàng)目由太古地產(chǎn)與中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司合作發(fā)展，其持有該項(xiàng)目49.895%權(quán)益。

西安太古里

西安太古里位于西安市碑林區(qū)小雁塔歷史文化片區(qū)，預(yù)計(jì)將發(fā)展為一個(gè)以零售為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項(xiàng)目，包括零售和文化設(shè)施、一間酒店和服務(wù)式公寓，估計(jì)總樓面面積約為290萬(wàn)平方呎（26.94萬(wàn)平方米），并有待更新。正在進(jìn)行挖掘、打樁及地庫(kù)建筑工程，預(yù)計(jì)2027年起分階段落成。項(xiàng)目乃集團(tuán)與西安城桓文化投資發(fā)展有限公司共同發(fā)展，集團(tuán)持有項(xiàng)目70%權(quán)益。

三亞太古里

項(xiàng)目位于三亞海棠灣國(guó)家海岸中心地帶，是太古地產(chǎn)首個(gè)度假型高端零售項(xiàng)目，包括地下停車(chē)場(chǎng)和其他附屬設(shè)施，總樓面面積約230萬(wàn)平方呎（21.37萬(wàn)平方米）。該項(xiàng)目是集團(tuán)與中國(guó)旅游集團(tuán)中免股份有限公司合作發(fā)展，將構(gòu)成三亞國(guó)際免稅城三期。地庫(kù)及上蓋工程正在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)2026年起分階段落成。集團(tuán)持有項(xiàng)目50%權(quán)益。

上海前灘綜合發(fā)展項(xiàng)目

前灘綜合發(fā)展項(xiàng)目位于上海中環(huán)線(xiàn)內(nèi)，占地約68.6萬(wàn)平方呎（6.37萬(wàn)平方米）。該地塊位于三條地鐵線(xiàn)路的交匯點(diǎn)，毗鄰前灘太古里（太古地產(chǎn)與陸家嘴集團(tuán)合作發(fā)展的首個(gè)項(xiàng)目），是一個(gè)由零售、辦公樓和住宅組成的綜合發(fā)展項(xiàng)目，總樓面面積約410萬(wàn)平方呎（38.09萬(wàn)平方米）。辦公樓及住宅均已平頂，現(xiàn)正進(jìn)行外墻工程，地庫(kù)及零售部分的建筑工程亦在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)2026年落成。2025年8月1日，約97%的住宅大廈（世紀(jì)前灘天御和世紀(jì)前灘天匯）總可出售面積已預(yù)售。該集團(tuán)持有項(xiàng)目40%權(quán)益。

上海陸家嘴太古源

由集團(tuán)與陸家嘴集團(tuán)合作發(fā)展的陸家嘴太古源位于上海浦東黃浦江沿岸內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)，將發(fā)展為集高尚住宅、零售、辦公樓和文化設(shè)施以及一間酒店和服務(wù)式住宅于一體的綜合地標(biāo)。估計(jì)總樓面面積約420萬(wàn)平方呎（39.02萬(wàn)平方米），相關(guān)圖則有待批準(zhǔn)，地庫(kù)建筑及上蓋工程正在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)2026年起分階段落成，首批及第二批住宅單位預(yù)售已分別于2024年12月及2025年5月展開(kāi)。截至2025年8月1日，107個(gè)單位中的105個(gè)已售出。該集團(tuán)持有項(xiàng)目40%權(quán)益。

廣州聚龍灣項(xiàng)目

項(xiàng)目由太古地產(chǎn)與廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司合作，位于廣佛都市圈核心區(qū)域的廣州荔灣區(qū)、總樓面面積約570萬(wàn)平方呎（52.95萬(wàn)平方米）的綜合發(fā)展項(xiàng)目的零售部分。截至2025年6月30日，已獲取總樓面面積約35.2萬(wàn)平方呎（3.27萬(wàn)平方米）用地。相關(guān)交易協(xié)議的進(jìn)一步簽訂將可能增加總樓面面積至約161.5萬(wàn)平方呎（15萬(wàn)平方米），地庫(kù)及上蓋工程現(xiàn)正進(jìn)行中，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃2027年上半年起分階段落成。從2025年底開(kāi)始，將推出一系列零售、餐飲、生活休閑店鋪的開(kāi)業(yè)，并打造多元展覽與活動(dòng)。集團(tuán)持有該發(fā)展項(xiàng)目零售部分50%權(quán)益。

廣州聚龍灣太古里，圖源：企業(yè)官網(wǎng)

廣州天河路387號(hào)

廣州太古匯于2024年8月購(gòu)入與太古匯購(gòu)物商場(chǎng)相連的天河路387號(hào)，總樓面面積約為65.5萬(wàn)平方呎（6.09萬(wàn)平方米），將翻新作為項(xiàng)目的新增高級(jí)零售部分，現(xiàn)正進(jìn)行設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)工作，工程預(yù)計(jì)2027年起完成。集團(tuán)持有該物業(yè)97%權(quán)益。

上海張園

除此之外，財(cái)報(bào)還顯示，2021年，太古地產(chǎn)與上海靜安置業(yè)（集團(tuán)）有限公司成立一間合資管理公司。這間由其持有60%權(quán)益的公司參與活化及管理上海靜安區(qū)張園石庫(kù)門(mén)歷史建筑群。建筑群活化升級(jí)后，其總樓面面積（包括停車(chē)位）將為67.3871萬(wàn)平方呎（6.26萬(wàn)平方米）的地面空間，以及95.6949萬(wàn)平方呎（8.89萬(wàn)平方米）的地下空間。此項(xiàng)目包括超過(guò)40組、約170幢二至三層高的石庫(kù)門(mén)建筑，連接三條地鐵線(xiàn)及上海興業(yè)太古匯。項(xiàng)目第一期（西區(qū)）已于2022年11月竣工及開(kāi)幕，現(xiàn)正進(jìn)行第二期（東區(qū)）的建筑及翻新工程，預(yù)計(jì)2026年年底完成及開(kāi)幕。太古地產(chǎn)并不持有該建筑群的權(quán)益。

結(jié)語(yǔ)

綜合以上，不難看出，港資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)零售商場(chǎng)今年的表現(xiàn)仍屬穩(wěn)健。

首先是運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)，除了香港置地未披露具體零售項(xiàng)目業(yè)績(jī)，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地10座商場(chǎng)上半年收入為24.12億元，平均單項(xiàng)目收入超2.4億。其中，上海的兩座商場(chǎng)收入均超過(guò)5億元；無(wú)錫、昆明和大連項(xiàng)目取得不錯(cuò)的收入增幅；值得一提的是，根據(jù)恒隆地產(chǎn)2024年報(bào)披露的零售商場(chǎng)面積，我們可得出其內(nèi)地商場(chǎng)上半年租金坪效約為287元/月/平方米。

再看來(lái)太古地產(chǎn)的業(yè)績(jī)，太古地產(chǎn)在財(cái)報(bào)中并未披露每個(gè)項(xiàng)目的租金收入，只披露租金波動(dòng)比率和租戶(hù)銷(xiāo)售額波動(dòng)比率?？傆?jì)來(lái)算，其內(nèi)地7個(gè)零售項(xiàng)目共約72.46萬(wàn)平方米2025上半年的應(yīng)占租金收益為26.22億港元，平均單項(xiàng)目收入約3.75億港元。其內(nèi)地商場(chǎng)上半年租金坪效約為603港元/月/平方米。

其次是投資物業(yè)未來(lái)計(jì)劃。所謂：“不謀萬(wàn)世者，不足謀一時(shí)；不謀全局者，不足謀一域?！边@三家企業(yè)的未來(lái)布局或正是對(duì)此經(jīng)典名句的踐行：對(duì)在營(yíng)項(xiàng)目精耕細(xì)作，并持續(xù)為重點(diǎn)城市市場(chǎng)輸出迭代或創(chuàng)新產(chǎn)品。

香港置地目前已開(kāi)出王府中環(huán)、重慶光環(huán)等7個(gè)項(xiàng)目，且JLC金陵中環(huán)、鑫耀·光環(huán)Live（二期）均是今年亮相，在行業(yè)的影響力有目共睹，還有4座商場(chǎng)籌備中。其更于2024年10月公布轉(zhuǎn)型策略：不再于亞洲區(qū)內(nèi)投資“建售物業(yè)”項(xiàng)目，后續(xù)將專(zhuān)注開(kāi)發(fā)、持有或管理位于當(dāng)?shù)氐淖鹕芯C合物業(yè)。簡(jiǎn)言之，即香港置地未來(lái)將聚焦于高端商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，做商業(yè)地產(chǎn)持有的長(zhǎng)期主義者。

恒隆地產(chǎn)今年7月以超30億元預(yù)租與杭州恒隆廣場(chǎng)相臨的杭州百貨大樓BC座物業(yè)20年經(jīng)營(yíng)權(quán)，意欲分食杭城奢侈品市場(chǎng)蛋糕，目前勝負(fù)雖較難預(yù)測(cè)，但恒隆的野心和實(shí)力仍不容小覷。同時(shí)，上海恒隆廣場(chǎng)擴(kuò)建部分也為其在魔都的高端商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)添置重量級(jí)砝碼。

而太古地產(chǎn)更可稱(chēng)為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期主義擁躉。目前，包括不擁有權(quán)益的上海張園在內(nèi)，8個(gè)儲(chǔ)備投資物業(yè)在手（包含毗鄰北京三里屯太古里北區(qū)的原瑜舍酒店項(xiàng)目零售改造）。不但首次進(jìn)入西安、三亞，更加碼本已穩(wěn)固的現(xiàn)有商圈，添置如廣州太古匯旁的天河路387號(hào)物業(yè)、臨近北京三里屯太古里北區(qū)的瑜舍零售改造、上海前灘太古里擴(kuò)建等。

因此，未來(lái)三年，這三家企業(yè)在內(nèi)地共還有至少14座高端商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，內(nèi)地實(shí)體零售市場(chǎng)上港資企業(yè)的新作品將越來(lái)越頻繁出現(xiàn)?？梢韵胍?jiàn)，之后實(shí)體零售市場(chǎng)將發(fā)生怎樣的變化，不但將充滿(mǎn)變數(shù)，亦令行業(yè)人士期待。