戴德梁行2024年度盤點(diǎn)報(bào)告顯示，杭州的寫字樓市場(chǎng)和零售市場(chǎng)在2024年都經(jīng)歷了復(fù)雜多變的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
"寫字樓市場(chǎng)："
1. "供需關(guān)系緊張"：由于近年來杭州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公環(huán)境的追求，寫字樓市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛。然而，新供應(yīng)的寫字樓項(xiàng)目相對(duì)較少，導(dǎo)致供需關(guān)系緊張。
2. "租金波動(dòng)"：在2024年，杭州寫字樓的租金波動(dòng)較大。一方面，由于市場(chǎng)需求旺盛，部分優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金有所上漲；另一方面，部分老舊寫字樓的租金則出現(xiàn)下滑。
3. "區(qū)域分化"：杭州寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分化。市中心及商務(wù)區(qū)的寫字樓租金水平較高，而郊區(qū)及新興商務(wù)區(qū)的寫字樓租金則相對(duì)較低。
4. "政策影響"：隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，寫字樓市場(chǎng)也受到一定程度的影響。例如，限購(gòu)政策使得部分投資性需求減弱，從而影響了寫字樓的租賃市場(chǎng)。
"零售市場(chǎng)："
1. "適者生存"：在2024年，杭州零售市場(chǎng)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。一方面，線上零售的沖擊使得實(shí)體零售面臨壓力；另一方面，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物體驗(yàn)的要求越來越高。
2. "品牌競(jìng)爭(zhēng)加劇"：為了吸引消費(fèi)者，各大零售商紛紛加大品牌競(jìng)爭(zhēng)力度。一些具有特色和品質(zhì)的零售品牌在市場(chǎng)上脫穎而出。
3. "購(gòu)物中心升級(jí)"：在2024年，杭州的購(gòu)物中心開始向高端化、體驗(yàn)化、智能化方向發(fā)展。

相關(guān)內(nèi)容：

杭州，2025年1月8日 — 享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行針對(duì)杭州2024年整年度的零售商業(yè)市場(chǎng)及寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行多維度的解讀，并對(duì)2025年的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行展望和預(yù)測(cè)。

復(fù)雜多變，于不確定中發(fā)掘新的可能

租賃市場(chǎng)方面，2024年全年無甲級(jí)新增供應(yīng)入市，甲級(jí)存量穩(wěn)定在696萬方，不明朗的市場(chǎng)環(huán)境下，房企拉長(zhǎng)蓄客期，放緩優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市節(jié)奏，以待來年的市場(chǎng)復(fù)蘇，但也將導(dǎo)致25年供應(yīng)井噴，競(jìng)爭(zhēng)加劇的局面。產(chǎn)業(yè)園辦公及乙級(jí)辦公供應(yīng)增量明顯，共計(jì)約80萬方，其中產(chǎn)業(yè)園辦公主要集中于智慧網(wǎng)谷、云谷板塊，乙級(jí)辦公多來自于上城、余杭、蕭山銷售項(xiàng)目的交付，這些項(xiàng)目的供應(yīng)激化了當(dāng)前對(duì)于甲級(jí)辦公的壓力。租金方面，全市平均租金3.51元/平方米/天，已降至五年內(nèi)最低水平，空置率截至2024年第四季度已攀升至22.7%。從凈吸納量表現(xiàn)來看，企業(yè)為降本增效，退租縮減成為主要?jiǎng)幼鳎?024年凈吸納量錄得負(fù)7萬平方米，成為杭州歷年來首次負(fù)吸納量，市場(chǎng)去化能力遭受考驗(yàn)。

銷售市場(chǎng)方面，2024年全年銷售面積錄得516,619平方米，較去年降低了10.6%，平均銷售單價(jià)錄得19,594元/平方米，較去年降低了21.6%。熱門商圈降價(jià)求去化，新興商圈尚處價(jià)值低谷；價(jià)格下跌，市場(chǎng)行情仍處于持續(xù)調(diào)整的態(tài)勢(shì)，成交中超30%為政府或企業(yè)回購(gòu)，真實(shí)成交縮減。大宗交易最令人矚目的當(dāng)屬寧波環(huán)球4.8億收購(gòu)綠城武林壹號(hào)寫字樓。鑒于當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)正處于調(diào)整期，加之辦公租賃需求下調(diào)，投資者對(duì)于大宗投資買莢持謹(jǐn)慎態(tài)度，傾向于采取觀望態(tài)度，而業(yè)主方將部分項(xiàng)目定為大宗交易銷售策略，愿犧牲利潤(rùn)來促成資金回籠，預(yù)計(jì)未來一年核心商圈的重點(diǎn)項(xiàng)目將會(huì)有大宗成交實(shí)現(xiàn)。而作為杭州2024年僅有的大宗交易，面對(duì)整體寫字樓市場(chǎng)下行的情況，盡管武林壹號(hào)占據(jù)城市核心區(qū)位，但在市場(chǎng)壓力之下，也難抵抗盈利能力及資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)下降的事實(shí)。

未來供應(yīng)方面，大部分項(xiàng)目基于市場(chǎng)的不確定性將項(xiàng)目延期交付，2025年是杭州甲級(jí)辦公市場(chǎng)新增供應(yīng)大量入市的一年，超過35萬方的甲級(jí)辦公，“租戶爭(zhēng)奪”成為25年市場(chǎng)的關(guān)鍵詞；另一方面，企業(yè)對(duì)租賃成本持續(xù)敏感，加之銷售項(xiàng)目交付的擠壓下，全年租金水平仍將面臨下行壓力。

戴德梁行杭州公司項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部發(fā)言人分析，面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的不確定性，一方面杭州推出21條“一攬子”政策 為保障全市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，加快培育未來產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展，另一方面，控制源頭供應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)于商務(wù)辦公土地供應(yīng)量的限制，一定程度為杭州辦公帶來發(fā)展的機(jī)遇并抒緩辦公供應(yīng)壓力。但政策傳導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍需時(shí)間，由于部分項(xiàng)目延期至2025年入市，新增供應(yīng)將保持充沛，空置率上升壓力不減，預(yù)計(jì)租金在短期內(nèi)仍面臨承壓，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈，如何突破存量客戶競(jìng)爭(zhēng)，建立項(xiàng)目獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，是各個(gè)項(xiàng)目破局的主要課題。

零售市場(chǎng)分化，存量競(jìng)爭(zhēng)加劇

2024年政府雖推行“以舊換新”等促消費(fèi)政策的實(shí)施，對(duì)杭州市消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行刺激，但據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，截止到11月，杭州全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為7131億元，同比增長(zhǎng)僅為2.6%，社零增速持續(xù)放緩，消費(fèi)市場(chǎng)延續(xù)疲弱態(tài)勢(shì)。消費(fèi)降級(jí)特征顯現(xiàn)，剛需消費(fèi)擴(kuò)張，非必要消費(fèi)放緩。糧油食品、飲料品類增速擴(kuò)張，服裝、化妝品、金銀珠寶等商品類消費(fèi)增速放緩；高端餐飲消費(fèi)低迷，行業(yè)進(jìn)入慢增長(zhǎng)時(shí)代。

從全市存量及增量市場(chǎng)看，消費(fèi)趨緊下，商業(yè)體新增依舊高企；市場(chǎng)謹(jǐn)慎情緒延續(xù)，非專業(yè)運(yùn)營(yíng)商操盤項(xiàng)目推遲入市。截至2024年底，杭州優(yōu)質(zhì)商業(yè)規(guī)模達(dá)1672.3萬平方米 ，存量數(shù)量209個(gè)。租金方面，2024年整體商業(yè)租金錄得6.71元/平方米/天，與2023年相比，租金環(huán)比下降2.19%。品牌拓張速度放緩，競(jìng)爭(zhēng)壓力下，大部分業(yè)主通過讓惠吸引商戶，維穩(wěn)租戶?？罩寐史矫?，品牌拓店延續(xù)收縮態(tài)勢(shì)，2024三季度起空鋪率緩慢升高，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)平均空置率整體攀升至8.9%，相較于2023年底上漲幅度為0.6個(gè)百分點(diǎn)。首店方面，杭州商業(yè)全年引入264家首店，以餐飲、零售業(yè)態(tài)為主。“首店經(jīng)濟(jì)”驅(qū)動(dòng)著商業(yè)生態(tài)的持續(xù)繁榮與創(chuàng)新發(fā)展，書寫著杭州消費(fèi)能級(jí)躍升的新篇章。其中，杭州大廈首店開出Graff、Harry Winston兩大重量級(jí)頂奢珠寶品牌首店，及TOM FORD全新男裝精品店。

2025年杭州商業(yè)市場(chǎng)迎來諸多重磅項(xiàng)目的入市，新開商業(yè)面積將達(dá)1,280,000平方米，存量商業(yè)將突破1800萬方平方米。三大港資項(xiàng)目相繼面世（恒隆廣場(chǎng)、嘉里城、光環(huán)夢(mèng)中心），恒隆廣場(chǎng)的入駐將對(duì)武林商圈內(nèi)的其他商業(yè)體帶來新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。各大商場(chǎng)紛紛調(diào)整策略，優(yōu)化品牌布局，以應(yīng)對(duì)即將到來的競(jìng)爭(zhēng)；提升了武林商圈的品質(zhì)，也為消費(fèi)者提供了更多選擇。

戴德梁行杭州公司項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部發(fā)言人部分析，2025商業(yè)消費(fèi)信心取決于整體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，商業(yè)體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀預(yù)計(jì)進(jìn)一步分化，持續(xù)面臨優(yōu)勝劣汰的壓力，特別是尾部項(xiàng)目。展望2025，杭州商業(yè)市場(chǎng)依舊充滿著不確定性；品牌拓店延續(xù)收縮態(tài)勢(shì)，商業(yè)體或?qū)⒚媾R租金下行、空置面積增加的雙重壓力。

戴德梁行大中華區(qū)研究?jī)?nèi)容主管Shaun Brodie表示，近年來，中國(guó)新型消費(fèi)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。智能家居、文娛旅游、體育賽事、國(guó)貨“潮品”不斷推陳出新，未來增長(zhǎng)潛力巨大。產(chǎn)業(yè)鏈上游的生產(chǎn)商或渠道商直接供應(yīng)的平價(jià)商品“出圈”?，F(xiàn)如今，白牌工廠在供應(yīng)鏈和高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)的加持下，憑借直播電商、量販零食店、市集餐飲、生活用品集合店等多種渠道迅速跑馬圈地。

戴德梁行浙江區(qū)域公司總經(jīng)理湯耀光表示，展望2025年，隨著市場(chǎng)的不斷轉(zhuǎn)型，在大中華區(qū)，實(shí)施最佳實(shí)踐、超越市場(chǎng)基準(zhǔn)、涵蓋全生命周期的專業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，對(duì)于提升寫字樓、零售物業(yè)及工業(yè)物業(yè)的價(jià)值、效率和可持續(xù)性來說，將變得尤為重要。而杭州2025年是“十四五”規(guī)劃收官、“十五五”謀劃之年，是推動(dòng)浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)取得明顯實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的重要一年，杭州在產(chǎn)業(yè)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、營(yíng)商環(huán)境等具有優(yōu)勢(shì)，仍然是企業(yè)家和投資者青睞之地?！?/p>

戴德梁行華東區(qū)總經(jīng)理黎慶文表示，2025年長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入一個(gè)轉(zhuǎn)型階段。諸多城市商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的供應(yīng)將持續(xù)攀升，而需求側(cè)預(yù)計(jì)將主要由國(guó)內(nèi)企業(yè)引領(lǐng)，尤其是那些受惠于政府政策以及因國(guó)內(nèi)消費(fèi)增長(zhǎng)而蓬勃發(fā)展的企業(yè)。這標(biāo)志著市場(chǎng)將更趨向于本地化，更加聚焦于滿足中國(guó)企業(yè)和消費(fèi)者的需求。

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